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¿ COMO SACAR MAS RENTABILIDAD A TU VIVIENDA TURÍSTICA EN ANDALUCÍA?

¿COMO SACAR MÁS RENTABILIDAD A TU VIVIENDA TURÍSTICA EN ANDALUCÍA?

 

Muchos de vosotros habéis sufrido cancelaciones en vuestras reservas, habéis tenido que devolver el dinero de las reservas, habéis hecho inversiones en vuestras viviendas turísticas y, en los últimos tiempos, habéis recibido un “jarron de agua fría” por que el Gobierno ha dicho que los extranjeros tendrán que estar quince días confinados cuando lleguen a España, es decir,  corre peligro la campaña de verano.

Ante esto ¿ QUE PODEMOS HACER? En ocasiones en conveniente retroceder dos pasos para atrás para avanzar uno, y es precisamente, eso lo que supone transformar la vivienda turística en vivienda destinada a arrendamiento de vivienda.

¿QUE PERSEGUIMOS CON ELLO? Con la citada medida pretendemos cambiar el uso de la vivienda y ampliar la forma de obtener rentabilidad a esa vivienda  y de esta manera amortizar la inversión que hemos hecho en la vivienda destinada a fines turísticos.

Asimismo, ganamos en tranquilidad al tener una renta segura y nos quitamos la intranquilidad de si nos reservan o no la vivienda turística.

No hay que olvidar que venimos de una época en Andalucía que se ha caracterizado por un boom en vivienda turísticas, muchas personas que tenían dos o tres residencias han pasado de destinarlas a  arrendamiento de viviendas a viviendas con fines turísticos, de ahí que la Junta de Andalucía se viese obligada a promulgar el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos para intentar regular el sector.

Consecuencia de ello, ha sido una disminución de parque de viviendas destinadas a arrendamiento de viviendas y una subida de los precios de los alquileres y, por otro lado, una brutal lucha por hacerse con los turistas que vienen a las ciudades.

Como hemos dicho con anterioridad, todos aquellos que han destinado sus viviendas a viviendas con fines turísticos se han visto obligados a realizar inversiones tanto para cumplir con la normativa de la Junta de Andalucía y otras veces para diferenciarse de las demás viviendas con fines turísticos y así atraer a los potenciales clientes en las distintas plataformas vacacionales.

¿ POR QUE DESTINARLA, HOY, A ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O DE TEMPORADA SUPERIOR A DOS MESES? Para contestaros a esta pregunta vamos a recurrir a un ejemplo: Juan tiene un inmueble a Cádiz que destinamos a vivienda con fines turísticos y cobra por cada día 80 euros. Juan tiene encargado la gestión a una empresa que le hace la salida, entrada y limpieza y le cobra un 20% de la estancia, y los gastos de los suministros ascienden a unos 100 euros mensuales.

Ocupación Ingresos Gastos Margen antes de Impuestos Tributación

(20%)

Rentabilidad
9 días 720 240 480 96 384
12 días 960 292 668 133,60 534,40
21 días 1680 452,80 1227,20 255,44 981,76
24 días 1920 484 1436 287,20 1148,80

 

  • Hay que aclarar que no se han tenido en cuenta los gastos de las plataformas vacacionales ( Airbn, etc).

Ahora vamos a suponer que Juan destina esa misma vivienda a arrendamiento de vivienda y cobra unos 1.100 euros mensuales y como único gasto al gestor que le abona 70 euros al mes, no teniendo más gastos dado que los suministros los abona el arrendatario.

¿Cuál es el beneficio que obtiene mes a mes?

 

INGRESOS GASTOS DE GESTION MARGEN ANTES DE IMPUESTOS BASE DE TRIBUTACION TRIBUTACION Rentabilidad
1100 70 1040 416 83,20 956,80

 

Como vemos es necesario, en condiciones normales, para que la vivienda con fines turístico sea más rentable que un arrendamiento de vivienda tener una ocupación alrededor del 70% cada mes

 

¿QUE OFRECEMOS? Cuando llegan las épocas de crisis económicas los inversores buscan en al Bolsa valores refugios y eso es precisamente lo que ofrecemos que convirtáis esa segunda o tercera vivienda como valores refugios para que se obtenga rentabilidad económica para así asegurar la inversión.

Para ellos, nos encargaremos de proceder a la tramitación de la baja ante el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía así como la redacción del contrato de arrendamiento de vivienda conforme a  la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

 

 

 

 

 

Consejos para hacer la Declaración de la Renta

 

Consejos para hacer la declaración de la renta.

Consejos para hacer la declaración de la renta.

Ha pasado la Semana Santa y nos encontramos con que tenemos que presentar la declaración de la renta del año pasado.

Recomendaciones para hacer la declaración de la renta:

  1. Comprobad el borrador o los datos fiscales que nos facilita la E.A.T, dado que en muchos casos están mal o incompletos.
  2. Si solo tengo rendimientos de trabajo, comprobad lo que aparece con vuestras nóminas o certificado de empresas.
  3. Recordad qué si habéis tenido más de un pagador durante el año 2017, seguramente, la declaración de la renta saldrá a pagar.
  4. Si tenéis inmuebles alquilados, ya sean viviendas o locales de negocios, tened a buen recaudo las facturas y recibos emitidos, así como todos los gastos que habéis abonado (luz, agua, comunidad, seguro de hogar o local de negocio, IBI, tasa de basura, etc.).
  5. En los arrendamientos, si el inmueble está hipotecado, os podéis deducir los intereses abonados hasta el límite de los ingresos.
  6. Si el arrendamiento es de local de negocios, comprobad que el arrendatario ha procedido a ingresar las retenciones en la E.A.T, dado que es lo que os devuelven y si no se hubiera hecho así, habría que demostrar a la A.E.A.T que la cantidad que os han ingresado coincide con la renta base aumentada en el IVA y disminuida con el IRPF.
  7. No os olvidéis de hacer las amortizaciones correspondientes, ayudan a que el resultado de ese arrendamiento disminuya.
  8. En lo que respecta a las cuentas bancarias, os recomendamos que pidáis la información fiscal a vuestra entidad bancaria.
  9. Si estáis dados de alta en rendimiento de actividades económicas (si vuestra modalidad es estimación directa), coged vuestros ingresos y los gastos (podéis meter los gastos derivados de vuestra actividad económica). Una curiosidad, ¿sabéis qué si abonáis seguros de salud de vuestros hijos, cónyuges, se pueden deducir hasta un máximo de 500 euros por cada uno?
  10. En los casos de divorcio, si la guarda y custodia es de ambos progenitores, ambos tienen derecho a la deducción/bonificación por hijo. En este caso, cada uno por mitad.
  11. Sin duda, uno de los temas estrellas durante el 2017 ha sido el boom de las Viviendas Turísticas, pues tened cuidado porque A.E.A.T va a poner celo en estos casos. Declarad todos vuestros ingresos, ya que tienen información directa de las páginas donde se publicitan estas viviendas. En estos casos, los días que no hayan estado ocupada la vivienda habrá que hacerse imputación de renta.

Esperamos que os hayan servido estas recomendaciones. Si aún tenéis duda con vuestra declaración de la renta podéis acudid a Olmedo y Velasco Abogados, nuestros letrados expertos os atenderán.

¿Qué preguntas nos tenemos que hacer si queremos destinar un inmueble a viviendas turísticas?

 

Edificios y viviendas

Las viviendas turísticas deben cumplir con una normativa que garantice la legalidad de la actividad. (Foto: Pixabay)

 

Si estás pensando en dar de alta un inmueble como viviendas turísticas hay pasos que debes seguir para evitar problemas futuros.

Así, cumplir con la normativa vigente te ayudará a ofrecer mayores garantías a tus clientes, tu inmueble será más rentable y, además, ejercerás tu actividad con mayor tranquilidad sin miedo a multas.

Por eso, antes de empezar desde Olmedo y Velasco Abogados queremos darte 10 preguntas claves que entendemos debes poder responder si quieres empezar en este sector que está en auge.

1.-  Si soy propietario, ¿puedo destinar mi inmueble a Vivienda Turística?

2.-Si soy inquilino, ¿la puedo destinar a Vivienda Turística?

3.- ¿Debo cumplir con requisitos urbanísticos? ¿Es necesario algún tipo de licencia urbanística?

4.- ¿Lo puedo explotar yo mismo o lo pueden explotar un tercero? ¿Y ser gestionado por un tercero?

5- ¿Es necesaria la inscripción en el Registro de Vivienda Turística de la Junta de Andalucía?

6.- ¿Como me doy de alta?

7.- Si la exploto yo, ¿la factura lleva IVA?

8.- ¿Debo tener un botiquín?

9.- ¿Que más formalidades debo de cumplir?

10.- ¿Es necesario un seguro de responsabilidad civil?

 

Si conoces bien la respuesta a estas preguntas vas por muy buen camino. Sin embargo, si tienes dudas, te aconsejamos que te pongas en manos de expertos en la materia. En el despacho Olmedo y Velasco Abogados podemos orientarte con la finalidad de que la puesta en marcha de esta inversión se haga con la mayor seguridad necesaria. Llama al +34 951 286 588 .

 

El Derecho Civil en Málaga se llama Olmedo y Velasco Abogados

Virginia Velasco y Miguel Olmedo, abgados fundadores del despacho Olmedo&Velasco Abogados

Virginia Velasco y Miguel Olmedo, abogados fundadores del despacho Olmedo y Velasco Abogados.

Muchos ya conocéis nuestro despacho Olmedo y Velasco Abogados. Como bien sabéis somos especialistas en Derecho Civil, más concretamente en las áreas de Viviendas Turísticas, Construcción (Ley de Ordenación de la Edificación) y Derecho de Familiacustodia compartida y divorcios-. Además de realizar informes jurídicos como instrumento en la toma de decisiones de nuestros clientes. La honestidad y la transparencia es nuestra filosofía de trabajo.

Hoy queremos mostraros quién hay detrás de Olmedo y de Velasco. Los letrados fundadores del bufete que os acompañarán, siempre, en cada paso de vuestro asesoramiento legal. Os queremos presentar quiénes son los depositarios de vuestra confianza.

Miguel Olmedo Zafra es experto en viviendas turísticas y ley de construcción.

Miguel Olmedo Zafra es experto en viviendas turísticas y ley de construcción.

Si seguimos el orden del nombre de la firma, entonces debemos comenzar por Olmedo. Miguel Olmedo Zafra es de Granada, amante de la cocina, de su familia y de la práctica de deporte, momento en el que suelta toda la adrenalina. Es Licenciado en Derecho por la Universidad de Navarra y viene de una tradición jurídica familiar.

Tras finalizar sus estudios en la universidad opositó al Ilustre Cuerpo de Notario. Y tras esa etapa decidió seguir su formación realizando un máster en Asesoría Fiscal por ESESA y un curso de Experto en Compliance Officer (Director de Cumplimiento Normativo), una figura imprescindible en el mundo empresarial, que llega a España tas la aprobación de la Reforma del Código Penal llevada a cabo por la Ley Orgánica 5/2010, de 23 de junio. Este perfil surge como una figura de vigilancia y control orientado a prevenir la comisión de delitos entre otras funciones. Lo que aporta a las compañías un valor añadido en sus gestiones y la tranquilidad de contar con un profesional altamente cualificado.

Asimismo, ha trabajado en Despacho de Abogados dedicados al mundo de la promoción inmobiliaria a los que ha asesorado en la realización de contratos con los distintos agentes de la edificación, así como con los consumidores y la defensa de las citadas empresas ante demandas por vicios de la construcción.

 

Virginia Velasco Ramirez es abogada experta en Derecho de Familia: divorcio y custodia compartida.

Virginia Velasco Ramirez es abogada experta en Derecho de Familia: divorcio y custodia compartida.

Virginia Velasco Ramírez es el otro pilar fundamental sobre el que se sustenta el despacho. Amante del Arte, la Historia, el cine y el deporte. Licenciada también en Derecho por la Universidad de Málaga, cursó un máster en Derecho de Daños, por la Universidad Internacional de Andalucía y se formó como Experto Universitario en Derecho del Trabajo y Gestión Laboral, por la misma universidad.

En la búsqueda incesante de su experiencia curricular, simultaneó su trabajo como abogada, con su formación en distintas áreas del Derecho Civil, especializándose en Familia, cursando estudios como Experto Universitario en Derecho de Familia, por la Universidad Internacional de Andalucía y Técnico en Mediación impartido por el Centro de Estudios Profesionales de Andalucía (CEDECO). Especialización que ha continuado hasta ahora a través de números casos de esta índole.

En Olmedo y Velasco Abogados trabajamos con personas, no sólo con casos. Por eso queremos que nos conozcáis. Base fundamental para entablar cualquier relación de confianza: cliente-abogado.

Ahora que nos conocéis mejor esperamos poder asesorarte y acompañarte en aquellas situaciones laborales, empresariales o personales en los que requieras un abogado.

La seguridad jurídica en las viviendas turísticas en Málaga

La ordenanza de viviendas turísticas en Málaga.

Como ya sabéis en Olmedo y Velasco Abogados somos especialistas en el sector de la vivienda turística. Es por ello que ante las últimas noticias publicadas sobre sobre dicho sector, nuestro abogado cofundador del despacho Miguel Olmedo Zafra, ha querido esclarecer algunas dudas al respecto.

Hace pocos días, se publicó en los periódicos de Málaga que el Ayuntamiento de Málaga estaba estudiando la creación de una nueva ordenanza que contemplase la opción de obtener la licencia de primera ocupación de las viviendas turísticas mediante una declaración responsable, al igual que ocurre con la Junta de Andalucía en su Decreto 28/2016.

Es por ello que Miguel Olmedo asegura que hay que recodar, que la declaración responsable no es más que una simple declaración que presentamos ante la Administración Pública por medio de la cual estamos expresando que cumplimos con los requisitos exigidos por ella, sin perjuicio que la misma ésta a través de sus órganos de inspección comprueben la realidad de la declarado.

Miguel Olmedo, cofundador de Olmedo y Velasco Abogados es letrado experto en viviendas turísticas y Ley de Construcción.

Ante esta situación. Nuestro abogado experto en viviendas turísticas lanza una pregunta: ¿con la declaración responsable el usuario tiene la seguridad jurídica de que las viviendas turísticas cumplen con los requisitos exigidos por el Ayuntamiento de Málaga y por la Junta de Andalucía? Y la respuesta es negativa.

Esto es así porque en un gran número de casos las personas que lo presentan prefieren ‘jugársela’ y, en otros casos, prefieren presentarla y después cumplir con los mismos, todo ello debido al poco personal que existen en nuestras administraciones públicas para realizar la labor inspectora.

El principio de seguridad jurídica se encuentra consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución y según el Tribunal Constitucional es suma de certeza y legalidad, jerarquía y publicidad de la norma, irretroactividad de lo no favorable e interdicción de la arbitrariedad, todo ello base de nuestro ordenamiento jurídico.

El Consejo de Estado en su Memoria de 1992 expresa que el citado principio conlleva que Todos (en sentido de colectividad), tanto los poderes públicos como los ciudadanos, sepan a qué atenerse, lo cual supone por un lado un conocimiento cierto de las leyes vigentes y, por otro, una cierta estabilidad de las normas y de las situaciones que en ella se definen. Certeza y estabilidad, que deben coexistir en un estado de Derecho.

En sentido coloquial, Miguel Olmedo afirma: “La seguridad jurídica no es más que la seguridad de que se conoce, o puede conocerse, lo previsto en el ordenamiento jurídico tanto en su sentido positivo (lo que está permitido), como en su sentido negativo (lo que está prohibido), pero ¿cómo podemos otorgar la misma a los usuarios/destinatarios finales?” Desde el punto de vista de nuestro abogado experto en la materia la respuesta es fácil. “Siendo necesario que por parte de los propietarios/empresas de gestión/explotadores se tuviese que certificar el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos al mismo tiempo que se presentan las citadas declaraciones responsables, a través de diversos medios.”

Esa exigencia de certificar no es nueva en nuestro ordenamiento jurídico, solo hay que recordar que para que se pueda autorizar una escritura de obra nueva terminada (antigua) es necesario un certificado emitido bien por un arquitecto o por arquitecto técnico que certifiquen que la citada construcción tiene una antigüedad de x años; o bien hoy, en día, los ‘famosos’ certificados de eficiencia energéticos tanto para las operaciones de compraventa como para los arrendamientos de vivienda.

Para Olmedo, dichos certificados/informes tendrían que comprobar que, efectivamente, se cumplen con los requisitos previstos en el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía y, con las normas urbanísticas, en este caso del Ayuntamiento de Málaga, todo ello sin perjuicio de la labor de inspección a desarrollar dentro de sus competencias por parte de ambas administraciones públicas.

Esas certificaciones/informes a su vez tendrían que presentarse en un registro administrativo (a modo de los certificados de eficiencia energética) y así serviría para controlar las viviendas de este tipo, sin perjuicio de las presentaciones tanto en los registros de viviendas turísticas y como del Ayuntamiento de Málaga.

Además, otro punto importante, para el cofundador del despacho Olmedo y Velasco Abogados es: “todo ello tendría que estar a disposición de los usuarios/destinatarios en el inmueble que utilizase como alojamiento turístico y así cliente final tendría al menos algo más de seguridad, junto a otras medidas que habrían que adoptarse por parte de los distintos legisladores y de las que hablaremos en otras entradas de este blog ”.

Éxito de las charla-coloquio: Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía

Charla-coloquio viviendas turísticas

Charla-coloquio viviendas turísticas.

 

Aún andamos por el despacho muy contentos por el éxito que ha tenido la Charla-Coloquio sobre la Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía que organizamos el pasado 4 de diciembre en el hotel AC, Málaga Palacio, y en el que asistieron más de medio centenar de profesionales, entre abogados, propietarios de pisos y usuarios.

Olmedo y Velasco Abogados organizan la primera charla-coloquio sobre la Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía.

Cartel de la charla-coloquio Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía

 

Desde Olmedo y Velasco Abogados vimos la necesidad de poner sobre la mesa esta cuestión al ver la indefensión de los usuarios. Y en nuestra búsqueda constante de ofrecer seguridad jurídica a nuestros clientes, y por supuesto al sector en general, decidimos organizar un coloquio para que todos los expertos arrojarán luz a un sector en alza pero en el que hay muchas dudas legales que resolver aún.

 

Como ponentes nos acompañaron:

 

  • Ilustrísimo Señor D. Francisco Javier Vela Torres, Presidente de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA).
  • D. Juan Carlos Martín Romero, Notario del Ilustre Colegio de Notarios de Andalucía.
  • D. Adolfo Gabrielli Seoane, Auditor de cuentas, Socio Fundador de Interpraudi Auditores y Consultores y expresidente del Colegio de Economistas de Málaga.
  • D. Benito Rius Jiménez, Vicepresidente del Colegio de Mediadores de Seguros de Málaga
  • D. Benedicto Muñoz, Economista y Administrador de Fincas (CM Asesores).
  • Miguel Olmedo y Virginia Velasco, fundadores del bufete Olmedo y Velasco Abogados.

 

Además, contamos con el concejal de Turismo del Ayuntamiento de Málaga D. Julio Andrade, quien, desde la óptica de la administración pública aportó su visión con la intención de fomentar el sector de la vivienda turística pero de forma sostenible, de calidad y en el que todos los agentes cumplan con las mismas normas.

 

El concejal de Turismo del Ayuntamiento de Málaga asistió a la jornada.

El concejal de Turismo del Ayuntamiento de Málaga asistió a la jornada.

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Charla-Coloquio: Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía

Olmedo y Velasco Abogados organizan la primera charla-coloquio sobre la Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía.

Cartel de la charla-coloquio Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía

 

Desde Olmedo y Velasco tenemos una gran noticia que contaros. Se trata de un proyecto en el que llevamos tiempo trabajando y que por fin hoy podemos presentaros.

Como bien sabéis, nuestro despacho es especialista en tres áreas dentro del Derecho Civil, gracias a los perfiles complementarios que tienen los socios fundadores de la firma, como son: Custodia Compartida (familia), Construcción y Viviendas Turísticas.

En esta última área llevamos tiempo trabajando para ofrecer servicios integrales que puedan garantizar a nuestros clientes la máxima tranquilidad jurídica.

Fruto de esta labor podemos invitaros Olmedo y Velasco Abogados organiza la primera charla-coloquio, que se celebrará el próximo 4 de diciembre en Hotel AC Málaga Palacios, a las 9:00h, organizado por nuestro despacho y que cuenta con la colaboración del periódico  La Opinión de Málaga.

El evento bajo el título Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía

contará con los siguientes ponentes:

  • Ilustrísimo Señor D. Francisco Javier Vela Torres, Presidente de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA).
  • Marta Rueda Barrera, Secretaria General Provincial de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía.
  • D. Juan Carlos Martín Romero, Notario del Ilustre Colegio de Notarios de Andalucía.
  • D. Adolfo Gabrielli Seoane, Auditor de cuentas, Socio Fundador de Interpraudi Auditores y Consultores y ex decano del Ilustre Colegio de Economistas de Málaga.
  • D. Benito Rius Jiménez, Vicepresidente del Colegio de Mediadores de Seguros de Málaga
  • D. Benedicto Muñoz, Economista y Administrador de Fincas (CM Asesores)
  • Miguel Olmedo y Virginia Velasco, fundadores del bufete Olmedo y Velasco Abogados.

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Olmedo y Velasco, tu acompañamiento jurídico especializado

Queremos daros la bienvenida al nuevo espacio de información jurídica de nuestro despacho. En esta área pretendemos ofrecer datos de utilidad en materia legal que sea de vuestro interés y poder esclarecer dudas respecto a distintas normativas y leyes.

Pero antes de ir metiéndonos en materia nos gustaría presentarnos.

Somos Olmedo & Velasco Abogados un despacho que nace con la firme convicción de proponer una visión diferente del servicio de la abogacía. Sus fundadores, Virginia Velasco Ramírez y Miguel Olmedo Zafra, son letrados con una dilatada carrera profesional que ofrecen un acompañamiento jurídico a sus clientes de forma personalizada. Siendo éstos especialistas en materia de Viviendas Turísticas, Construcción (Ley de Ordenación de la Edificación) y Derecho de Familia custodia compartida y divorcios-.

Por otro lado, otro de los valores que nos diferencian es la realización de informes jurídicos como instrumento que ayuda en la toma de decisiones aportando información jurídica vinculante. Estamos tan seguros de nuestra orientación legal que te lo ponemos por escrito.

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