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¿ COMO SACAR MAS RENTABILIDAD A TU VIVIENDA TURÍSTICA EN ANDALUCÍA?

¿COMO SACAR MÁS RENTABILIDAD A TU VIVIENDA TURÍSTICA EN ANDALUCÍA?

 

Muchos de vosotros habéis sufrido cancelaciones en vuestras reservas, habéis tenido que devolver el dinero de las reservas, habéis hecho inversiones en vuestras viviendas turísticas y, en los últimos tiempos, habéis recibido un “jarron de agua fría” por que el Gobierno ha dicho que los extranjeros tendrán que estar quince días confinados cuando lleguen a España, es decir,  corre peligro la campaña de verano.

Ante esto ¿ QUE PODEMOS HACER? En ocasiones en conveniente retroceder dos pasos para atrás para avanzar uno, y es precisamente, eso lo que supone transformar la vivienda turística en vivienda destinada a arrendamiento de vivienda.

¿QUE PERSEGUIMOS CON ELLO? Con la citada medida pretendemos cambiar el uso de la vivienda y ampliar la forma de obtener rentabilidad a esa vivienda  y de esta manera amortizar la inversión que hemos hecho en la vivienda destinada a fines turísticos.

Asimismo, ganamos en tranquilidad al tener una renta segura y nos quitamos la intranquilidad de si nos reservan o no la vivienda turística.

No hay que olvidar que venimos de una época en Andalucía que se ha caracterizado por un boom en vivienda turísticas, muchas personas que tenían dos o tres residencias han pasado de destinarlas a  arrendamiento de viviendas a viviendas con fines turísticos, de ahí que la Junta de Andalucía se viese obligada a promulgar el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos para intentar regular el sector.

Consecuencia de ello, ha sido una disminución de parque de viviendas destinadas a arrendamiento de viviendas y una subida de los precios de los alquileres y, por otro lado, una brutal lucha por hacerse con los turistas que vienen a las ciudades.

Como hemos dicho con anterioridad, todos aquellos que han destinado sus viviendas a viviendas con fines turísticos se han visto obligados a realizar inversiones tanto para cumplir con la normativa de la Junta de Andalucía y otras veces para diferenciarse de las demás viviendas con fines turísticos y así atraer a los potenciales clientes en las distintas plataformas vacacionales.

¿ POR QUE DESTINARLA, HOY, A ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O DE TEMPORADA SUPERIOR A DOS MESES? Para contestaros a esta pregunta vamos a recurrir a un ejemplo: Juan tiene un inmueble a Cádiz que destinamos a vivienda con fines turísticos y cobra por cada día 80 euros. Juan tiene encargado la gestión a una empresa que le hace la salida, entrada y limpieza y le cobra un 20% de la estancia, y los gastos de los suministros ascienden a unos 100 euros mensuales.

Ocupación Ingresos Gastos Margen antes de Impuestos Tributación

(20%)

Rentabilidad
9 días 720 240 480 96 384
12 días 960 292 668 133,60 534,40
21 días 1680 452,80 1227,20 255,44 981,76
24 días 1920 484 1436 287,20 1148,80

 

  • Hay que aclarar que no se han tenido en cuenta los gastos de las plataformas vacacionales ( Airbn, etc).

Ahora vamos a suponer que Juan destina esa misma vivienda a arrendamiento de vivienda y cobra unos 1.100 euros mensuales y como único gasto al gestor que le abona 70 euros al mes, no teniendo más gastos dado que los suministros los abona el arrendatario.

¿Cuál es el beneficio que obtiene mes a mes?

 

INGRESOS GASTOS DE GESTION MARGEN ANTES DE IMPUESTOS BASE DE TRIBUTACION TRIBUTACION Rentabilidad
1100 70 1040 416 83,20 956,80

 

Como vemos es necesario, en condiciones normales, para que la vivienda con fines turístico sea más rentable que un arrendamiento de vivienda tener una ocupación alrededor del 70% cada mes

 

¿QUE OFRECEMOS? Cuando llegan las épocas de crisis económicas los inversores buscan en al Bolsa valores refugios y eso es precisamente lo que ofrecemos que convirtáis esa segunda o tercera vivienda como valores refugios para que se obtenga rentabilidad económica para así asegurar la inversión.

Para ellos, nos encargaremos de proceder a la tramitación de la baja ante el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía así como la redacción del contrato de arrendamiento de vivienda conforme a  la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

 

 

 

 

 

COVID 19: RDLEY 18/2020

Real Decreto-ley 18/2020, de 12 de mayo, de medidas sociales en defensa del empleo

 

Con fecha 13 de Mayo de 2020 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 18/2020, de 12 de mayo, de medidas sociales en defensa del empleo.

En este Blog nos vamos a centrar en las medidas que se recogen en dicho Real Decreto-ley (que se estructura en cinco artículos, dos disposiciones adicionales y tres disposiciones finales) que han sido producto del diálogo social y el acuerdo alcanzado entre los agentes sociales y el Gobierno el día 8 de mayo de 2020.

Para ello,  vamos a hacer una breve referencia a la Regulación de los ERTE por causa de fuerza mayor:

    

– Regulación de los ERTE por causa de Fuerza Mayor:

Los ERTE por fuerza mayor derivada del COVID-19 están regulados en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que establece lo que debe considerarse fuerza mayor temporal derivada del COVID-19.

Así, tal y como dispone el meritado art. 22 del RDLey 8/2020, se consideran provenientes de fuerza mayor temporal con los efectos previstos en el artículo 47.3, que remite al artículo 51.7, ambos del Texto Refundido del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, las suspensiones y reducciones de jornada que tengan su causa directa en pérdidas de actividad ocasionadas por el COVID-19, incluida la declaración el estado de alarma, que impliquen suspensión o cancelación de actividades, cierre temporal de locales de afluencia pública, restricciones en el transporte público y, en general, de la movilidad de las personas y las mercancías, falta de suministros que impidan gravemente continuar con el desarrollo ordinario de la actividad, o bien en situaciones urgentes y extraordinarias debidas al contagio de la plantilla o la adopción de medidas de aislamiento preventivo decretados por la autoridad sanitaria, que queden debidamente acreditados.

 

La definición concreta de las causas que integran la fuerza mayor por COVID-19, responde así a una causa externa y perentoria cuyos efectos y ámbitos concretos son decididos en cada momento por las autoridades competentes por razones de salud pública, lo que tiene como consecuencia que las distintas medidas puedan ser aplicadas con una intensidad y graduación diferenciada.

Una vez centrado el asunto, vamos a desglosar las medidas sociales en defensa del empleo recogidas en el RDLey 18/2020 de 12 de Mayo:

Medidas Recogidas en este Real Decreto-Ley:

1.- Especialidades aplicables a los ERTES por causa de fuerza mayor (art. 22 RDLey 8/2020 de 17 de marzo) durante el desconfinamiento:   

Se acuerda que a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley,  procede seguir aplicando las medidas de suspensión y reducción de jornada en aquellas empresas que, por efecto de las restricciones o “pérdidas de actividad” derivadas e incluidas en el citado artículo 22.1 y que aún persisten, sigan imposibilitadas para recuperar su actividad.

Esta fuerza mayor se extiende al periodo durante el cual estuvieran afectadas por las causas descritas en dicho precepto que impidan el reinicio de su actividad, mientras duren las mismas y, en principio, hasta el 30 de junio de 2020.

En situación de fuerza mayor parcial derivada del COVID-19 se consideran, por tanto, aquellas empresas y entidades que cuenten con un expediente de regulación temporal de empleo autorizado en base al artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, desde el momento en el que las causas descritas en dicho precepto, y por razón de las cuales se aplicaron las distintas medidas de flexibilidad en forma de suspensiones o reducciones de jornada, permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020.

Estas empresas y entidades deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada.

El objetivo es facilitar el tránsito hacia las reducciones de jornada, que suponen un menor impacto económico sobre la persona trabajadora y que permitirán atender de manera paulatina a la oferta y demanda de productos y servicios de las empresas, en la medida en la que la actividad y estructura de personal lo permitan.

De esta manera, las empresas pueden recuperar la totalidad o parte de su actividad si es que, por las razones comentadas, las personas trabajadoras vuelven a desempeñar sus tareas con carácter completo o parcial, renunciando o modificando en su aplicación las medidas excepcionales que se adoptaron en un escenario de interrupción de la actividad empresarial o de mayor rigor en el confinamiento, con el único requisito de comunicar, con carácter previo, a la autoridad laboral competente la renuncia total a las mismas, y al Servicio Público de Empleo Estatal aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas.

2.- Medidas de suspensión o reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción comunicadas a partir del desconfinamiento:

Por su parte, a las empresas que, a partir de la entrada en vigor de este real decreto- ley y hasta el 30 de junio, pasen a aplicar medidas de suspensión o reducción de jornada por razones objetivas, económicas, técnicas, organizativas y de producción, les resultará de aplicación el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

A fin de evitar innecesarias interrupciones que redunden en un perjuicio o desprotección de las personas trabajadoras, se dispone de manera expresa la posibilidad de que los efectos de las medidas de reducción de jornada o suspensión de contratos retrotraigan sus efectos a la fecha de finalización de los expedientes por causa de fuerza mayor que los precedieran

3.-  Medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo:

 Para las situaciones previstas en este real decreto-ley se siguen aplicando medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y se establecen nuevas medidas extraordinarias en materia de cotización.

Respecto de las medidas en materia de protección por desempleo vinculadas a las medidas extraordinarias establecidas en los artículos 22 y 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, incluidas las que se apliquen a partir de la entrada en vigor del presente real decreto-ley, y con las especialidades descritas en sus artículos 1 y 2, se mantienen, hasta el 30 de junio, todas las especialidades previstas en los apartados 1 a 5 del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

4.- Medidas extraordinarias en materia de cotización:

A) Empresas y entidadesa las que se refiere el apartado 1 del artículo 1 (afectadas por causas que impidan el reinicio de su actividad mientras duren las mismas con el límite hasta el 30 de Junio):

-Empresas  que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020

Empresas que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran cincuenta o mas de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará de la obligación de cotizar el 75% con respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020

B) Empresas y entidades a las que se refiere el apartado 2 del artículo 1 (en situación de fuerza mayor parcial desde el momento en que las causas reflejadas en el art. 22 RDLey 8/2020 permitan la recuperación parcial de la activdad, hasta el 30 de Junio de 2020):

–  Exoneración de abono de la aportación empresarial a la cotización de Seguridad Social y por concepto de recaudación conjunta, en los siguientes porcentajes:

B.1) Respecto de las personas trabajadoras que reinicien su actividad a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada trabajados desde ese reinicio:

Empresas, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: la exención alcanzará el 85 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 70 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020,

Empresas que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran cincuenta o mas de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social:  la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020.

B.2) Respecto de las personas trabajadoras de estas empresas que continúen con sus actividades suspendidas a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada afectados por la suspensión:

Empresas, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020

Empresas que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran cincuenta o mas de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: la exención alcanzará el 45 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 30 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020.

En este caso, la exoneración se aplicará al abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta.

5.- Límites relacionados con el reparto de dividendos y transparencia fiscal respecto a las empresas, sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan a los ERTES regulados en el art. 1 de este Real Decreto-Ley:

     – No se podrán acoger a los ERTES regulados en el art. 1 de este Real Decreto-Ley las empresas y entidades que tengan su domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales.

Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos y que a fecha 29 de febrero de 2020 tuvieran cincuenta o más cincuenta personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social,   NO podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes de regulación temporal de empleo, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a las cuotas de la seguridad social.

En este caso,  no se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

6.- Extensión de los expedientes de regulación temporal de empleo basados en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y de cotización(Disposición Adicional Primera): mediante acuerdo del Consejo de Ministros se podrá establecer una prórroga de los expedientes de regulación de empleo a los que se refiere el artículo 1, en atención a las restricciones de la actividad vinculadas a razones sanitarias que subsistan llegado  el 30 de junio de 2020

7.- Salvaguarda del empleo: (Disposición Final Primera: modificación de la Disposición Adicional Sexta del RDLey 8/2020): Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 del presente Real Decreto-Ley estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.

¿Cuándo se considera incumplido este compromiso?

En el caso en que se produzca el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes.

En  caso de incumplimiento, las empresas deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, según lo establecido en las normas recaudatorias en materia de Seguridad Social, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.

¿Cuándo NO se considerará incumplido este compromiso?

Cuando el contrato de trabajo se extinga por las siguientes causas:

 -Despido disciplinario declarado como procedente.

– Dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora.

– Por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijo- discontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo.

– En el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

– No resultará de aplicación el compromiso de mantenimiento del empleo en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

Valoración del compromiso de mantenimiento de empleo: se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable, teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

Si tiene cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderle.

Olmedo y Velasco Abogados trabaja con un gabinete de psicología para abordar la ruptura de la pareja

La abogada Virginia Velasco y la psicóloga forense María Leticia Jáen

La abogada Virginia Velasco y la psicóloga forense María Leticia Jáen en la firma del convenio.

 

El trabajo entre ambas profesionales permite que el cliente tome las decisiones con mayor respaldo emocional y minimiza el impacto en los menores

 

Olmedo y Velasco Abogados y la psicóloga forense María Leticia Jáen han suscrito un convenio de colaboración para trabajar de forma conjunta en procedimientos de familia ya sean supuesto contenciosos o de mutuo acuerdo (divorcio, separación, modificación de medidas, ejecuciones de sentencia por incumplimiento del régimen de visitas cuando existen hijos menores de edad). Esta colaboración nace para realizar un trabajo en común en aquellos casos en los que el cliente lo demanda o sean los propios abogados del despacho quienes detectan la necesidad de la intervención de un especialista.

Virginia Velasco, letrada experta en Derecho de Familia del bufete Olmedo y Velasco Abogados asegura que es un trabajo necesario desde el punto de vista del cliente si se quiere hacer un asesoramiento legal adecuado a las circunstancias de cada uno.

“Trabajar con una psicóloga permite que nuestros clientes puedan estar atendidos durante todo el proceso recibiendo un apoyo emocional. Lo que se traduce en una toma de decisión más consciente y meditada por parte del afectado, pudiéndose incluso reconducirse un procedimiento contencioso a un procedimiento de mutuo acuerdo por el bien de ambas partes y con el apoyo de los letrados intervinientes”.

En cuanto al trabajo con menores, la idea de esta colaboración es velar por los intereses de éstos, intentando evitar que el menor sea usado como instrumento de cambio en un procedimiento de familia ya sea en un divorcio o procedimiento de modificación de medidas.

El trabajo de la psicóloga forense María Leticia Jáen consiste, por un lado en realizar informes periciales de guarda y custodia donde se hace una evaluación del conjunto familiar para determinar cuál de los progenitores es más idóneo para ostentar la guarda y custodia, y por otro lado, cuando no se puede acceder a todo el conjunto familiar, debido a que el otro progenitor no quiere participar en el informe pericial, se realizan informes de idoneidad parental para evaluar las variables de personalidad adecuadas de un progenitor para ejercer la guarda y custodia.

Así mismo, en cuanto a las terapias se realizan de parejas, asesoramiento a padres o parejas que atraviesan un proceso de ruptura; terapias con menores que presentan conflictos a nivel familiar o con menores con problemas de adaptación a la situación de separación, entre otras opciones. Realizando un trabajo conjunto entre el despacho de abogados y la psicóloga.

Aunque el acuerdo se ha materializado recientemente, ambas profesionales llevan más de tres meses aplicando esta novedosa metodología de trabajo obteniendo grandes resultados, sobre todo, para los clientes que han demandado los servicios jurídicos del despacho.

El bufete

Olmedo & Velasco Abogados es un despacho que nace con la firme convicción de proponer una visión diferente del servicio de la abogacía. Sus fundadores, Virginia Velasco y Miguel Olmedo, son letrados con una dilatada carrera profesional que ofrecen un acompañamiento jurídico a sus clientes de forma personalizada. Siendo especialistas en Viviendas Turísticas, Construcción (Ley de Ordenación de la Edificación) y Derecho de Familia –custodia compartida y divorcios-. Además de la realización de informes jurídicos como instrumento en la toma de decisiones.

Los servicios de la firma se completan con Derecho de la Seguridad Social, Derecho Laboral, Derecho Civil (Derecho de las personas, Derechos reales, De las Obligaciones y Contratos y Derecho Sucesorio), Derecho Contencioso Administrativo y Derecho Mercantil. Todo ello de forma integral y a medida.

Obstrucción en cumplimiento de visitas y conducta negativa de la madre

Si no se cumple el régimen de visitas por parte de la madre ¿puede el padre hacer algo? Y si el progenitor que tiene la custodia quiere influir negativamente en el otro progenitor ¿se pueden tomar medidas?

Virginia Velasco, abogada especialista en Derecho de Familia

Virginia Velasco, abogada especialista en Derecho de Familia

Hoy queremos abordar el derecho de familia y más concretamente el régimen de visitas del menor, el incumplimiento del mismo y la influencia que ejercen los padres sobre el menor. Nuestra socia fundadora de Olmedo y Velasco Abogados Virginia Velasco es la letrada experta en la materia nos explica qué se puede hacer en estos casos.

Son numerosos los padres que nos llegan a nuestro despacho en busca de una solución ante el problema de la «influencia negativa» que la madre ejerce sobre sus hijos en relación a la forma despectiva en que habla a éstos de su padre, llegando incluso a insultarlo delante de sus hijos.

 

Dicha actitud de la madre, en ocasiones, puede llevar aparejado el incumplimiento del régimen de visitas a favor del padre.

Ante esta situación, el padre se encuentra impotente pues entiende, por lo que ha podido escuchar o ver en otras familias, que solo le queda resignarse.

Desde Olmedo y Velasco Abogados queremos dirigirnos a aquéllos padres para decirles que sí pueden existir alternativas a esta situación, siempre estudiando con anterioridad el caso concreto para poder ofrecer al cliente una respuesta fundada en Derecho.

Como hemos dicho anteriormente, el incumplimiento del régimen de visitas por parte del progenitor custodio es una situación que se repite en este tipo de casos. Ante ello nos preguntan: ¿se puede hacer algo? Desde nuestro despacho siempre les recomendamos que lo pongan en conocimiento del Juzgado, mediante el procedimiento de ejecución de sentencia al incumplirse el régimen de visitas a favor del progenitor no custodio. Los clientes, ante este consejo, nos preguntan si eso va a servir para solucionar el problema, a lo que contestamos que el juez, ante esta situación que tenemos que acreditar de incumplimiento del régimen de visitas, va a instar a la madre a que cese en su conducta de impedir que el padre pueda estar con sus hijos de conformidad con las visitas acordadas, pudiendo llegar a imponerle a la madre multas, e incluso, si su conducta se reitera en el tiempo, proceder al cambio de guarda y custodia del menor.

En relación con esta situación, tenemos que destacar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 206/2018 de 11 de abril que desestima el Recurso Casación formulado por la progenitora frente a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba que acordó proceder al cambio de guarda y custodia de la hija menor (que residía en Córdoba con su madre) a favor del padre (que reside en Málaga) al disponer que «En conclusión, estamos ante un informe técnico, que pone de relieve, entre otros extremos, que la menor está severamente influenciada por la actitud de la progenitora que cuestiona y critica de forma absoluta a la figura paterna y que dicha situación «afecta a su desarrollo psicoevolutivo y puede tener serias secuelas en su vida posterior»; y como además resulta, que dicho parecer técnico es convergente con el resultado de la exploración de la menor y la insólita, incomprensible e injustificada finalidad que la menor atribuye al deseo del padre de obtener un cambio de régimen de guarda y custodia;(…) el transcurso a lo largo del tiempo del régimen de custodia a favor de la madre ha revelado (al margen del periodo de reiterada contumacia en obstaculizar el régimen de visitas establecido en favor del padre; ténganse presentes en este sentido las cinco sentencias condenatorias en juicio de faltas referidas de forma indiscutida por la sentencia apelada), la creación de factores convivenciales altamente negativos para la íntegra formación psicológica y afectiva de la menor que, a modo de sustanciales circunstancias sobrevenidas determinan que sea conforme a una consideración concreta y razonable del propio interés superior de la misma  el cambio de régimen de custodia adoptado en la resolución apelada, máxime cuando se hace no de forma brusca, sino estableciendo un amplio período de adaptación convergente con la duración del curso escolar».

El Recurso de casación interpuesto por la madre, se fundamenta en que la decisión judicial se ha tomado en contra de los deseos de la menor que quiere continuar viviendo en Córdoba con su madre y no se ha tomado en cuenta lo dictaminado por el equipo psicosocial en lo que respecta al alto riesgo que supone para la menor el cambio de residencia.

Ante ello, el Tribunal Supremo concluye, en primer lugar, que Audiencia no justifica en momento alguno el cambio de guarda y custodia como respuesta a los posibles incumplimientos de la madre en relación con el régimen de visitas, sino que por el contrario se apoya en otras motivaciones ya expresadas. Así, «el interés de la menor no ha de coincidir necesariamente con su voluntad que, como en este caso ha considerado la Audiencia, puede estar condicionada por alguno de los progenitores en perjuicio del otro. Por ello no cabe afirmar que la sentencia impugnada haya resuelto en contra de dicho interés (…)Por tanto, entiende (tal y como afirma el Ministerio Fiscal) que la mala influencia que está ejerciendo la medre sobre la menor, puede causarle perjuicios irreparables y que se pueden revertir estando al cuidado del padre, procediendo así al cambio de guarda y custodia.

Nos encontramos por tanto, ante una sentencia que es de destacar, pues acuerda el cambio de guarda y custodia de la menor no solo teniendo en cuenta el incumplimiento reiterado del régimen de visitas por parte de la madre, sino la mala influencia que está ejerciendo sobre su hija al condicionarla directa y negativamente en la adaptación al entorno familiar paterno con su actitud obstruccionista, creando así factores convivenciales altamente negativos para la íntegra formación psicológica y afectiva de la menor.

Por este motivo, si te encuentras en una situación similar o tienes dudas sobre la guarda custodia del menor a tu cargo o al cargo de tu cónyuge ponte en contacto con Olmedo y Velasco Abogados.

Consejos para hacer la Declaración de la Renta

 

Consejos para hacer la declaración de la renta.

Consejos para hacer la declaración de la renta.

Ha pasado la Semana Santa y nos encontramos con que tenemos que presentar la declaración de la renta del año pasado.

Recomendaciones para hacer la declaración de la renta:

  1. Comprobad el borrador o los datos fiscales que nos facilita la E.A.T, dado que en muchos casos están mal o incompletos.
  2. Si solo tengo rendimientos de trabajo, comprobad lo que aparece con vuestras nóminas o certificado de empresas.
  3. Recordad qué si habéis tenido más de un pagador durante el año 2017, seguramente, la declaración de la renta saldrá a pagar.
  4. Si tenéis inmuebles alquilados, ya sean viviendas o locales de negocios, tened a buen recaudo las facturas y recibos emitidos, así como todos los gastos que habéis abonado (luz, agua, comunidad, seguro de hogar o local de negocio, IBI, tasa de basura, etc.).
  5. En los arrendamientos, si el inmueble está hipotecado, os podéis deducir los intereses abonados hasta el límite de los ingresos.
  6. Si el arrendamiento es de local de negocios, comprobad que el arrendatario ha procedido a ingresar las retenciones en la E.A.T, dado que es lo que os devuelven y si no se hubiera hecho así, habría que demostrar a la A.E.A.T que la cantidad que os han ingresado coincide con la renta base aumentada en el IVA y disminuida con el IRPF.
  7. No os olvidéis de hacer las amortizaciones correspondientes, ayudan a que el resultado de ese arrendamiento disminuya.
  8. En lo que respecta a las cuentas bancarias, os recomendamos que pidáis la información fiscal a vuestra entidad bancaria.
  9. Si estáis dados de alta en rendimiento de actividades económicas (si vuestra modalidad es estimación directa), coged vuestros ingresos y los gastos (podéis meter los gastos derivados de vuestra actividad económica). Una curiosidad, ¿sabéis qué si abonáis seguros de salud de vuestros hijos, cónyuges, se pueden deducir hasta un máximo de 500 euros por cada uno?
  10. En los casos de divorcio, si la guarda y custodia es de ambos progenitores, ambos tienen derecho a la deducción/bonificación por hijo. En este caso, cada uno por mitad.
  11. Sin duda, uno de los temas estrellas durante el 2017 ha sido el boom de las Viviendas Turísticas, pues tened cuidado porque A.E.A.T va a poner celo en estos casos. Declarad todos vuestros ingresos, ya que tienen información directa de las páginas donde se publicitan estas viviendas. En estos casos, los días que no hayan estado ocupada la vivienda habrá que hacerse imputación de renta.

Esperamos que os hayan servido estas recomendaciones. Si aún tenéis duda con vuestra declaración de la renta podéis acudid a Olmedo y Velasco Abogados, nuestros letrados expertos os atenderán.

¿Qué preguntas nos tenemos que hacer si queremos destinar un inmueble a viviendas turísticas?

 

Edificios y viviendas

Las viviendas turísticas deben cumplir con una normativa que garantice la legalidad de la actividad. (Foto: Pixabay)

 

Si estás pensando en dar de alta un inmueble como viviendas turísticas hay pasos que debes seguir para evitar problemas futuros.

Así, cumplir con la normativa vigente te ayudará a ofrecer mayores garantías a tus clientes, tu inmueble será más rentable y, además, ejercerás tu actividad con mayor tranquilidad sin miedo a multas.

Por eso, antes de empezar desde Olmedo y Velasco Abogados queremos darte 10 preguntas claves que entendemos debes poder responder si quieres empezar en este sector que está en auge.

1.-  Si soy propietario, ¿puedo destinar mi inmueble a Vivienda Turística?

2.-Si soy inquilino, ¿la puedo destinar a Vivienda Turística?

3.- ¿Debo cumplir con requisitos urbanísticos? ¿Es necesario algún tipo de licencia urbanística?

4.- ¿Lo puedo explotar yo mismo o lo pueden explotar un tercero? ¿Y ser gestionado por un tercero?

5- ¿Es necesaria la inscripción en el Registro de Vivienda Turística de la Junta de Andalucía?

6.- ¿Como me doy de alta?

7.- Si la exploto yo, ¿la factura lleva IVA?

8.- ¿Debo tener un botiquín?

9.- ¿Que más formalidades debo de cumplir?

10.- ¿Es necesario un seguro de responsabilidad civil?

 

Si conoces bien la respuesta a estas preguntas vas por muy buen camino. Sin embargo, si tienes dudas, te aconsejamos que te pongas en manos de expertos en la materia. En el despacho Olmedo y Velasco Abogados podemos orientarte con la finalidad de que la puesta en marcha de esta inversión se haga con la mayor seguridad necesaria. Llama al +34 951 286 588 .

 

El Derecho Civil en Málaga se llama Olmedo y Velasco Abogados

Virginia Velasco y Miguel Olmedo, abgados fundadores del despacho Olmedo&Velasco Abogados

Virginia Velasco y Miguel Olmedo, abogados fundadores del despacho Olmedo y Velasco Abogados.

Muchos ya conocéis nuestro despacho Olmedo y Velasco Abogados. Como bien sabéis somos especialistas en Derecho Civil, más concretamente en las áreas de Viviendas Turísticas, Construcción (Ley de Ordenación de la Edificación) y Derecho de Familiacustodia compartida y divorcios-. Además de realizar informes jurídicos como instrumento en la toma de decisiones de nuestros clientes. La honestidad y la transparencia es nuestra filosofía de trabajo.

Hoy queremos mostraros quién hay detrás de Olmedo y de Velasco. Los letrados fundadores del bufete que os acompañarán, siempre, en cada paso de vuestro asesoramiento legal. Os queremos presentar quiénes son los depositarios de vuestra confianza.

Miguel Olmedo Zafra es experto en viviendas turísticas y ley de construcción.

Miguel Olmedo Zafra es experto en viviendas turísticas y ley de construcción.

Si seguimos el orden del nombre de la firma, entonces debemos comenzar por Olmedo. Miguel Olmedo Zafra es de Granada, amante de la cocina, de su familia y de la práctica de deporte, momento en el que suelta toda la adrenalina. Es Licenciado en Derecho por la Universidad de Navarra y viene de una tradición jurídica familiar.

Tras finalizar sus estudios en la universidad opositó al Ilustre Cuerpo de Notario. Y tras esa etapa decidió seguir su formación realizando un máster en Asesoría Fiscal por ESESA y un curso de Experto en Compliance Officer (Director de Cumplimiento Normativo), una figura imprescindible en el mundo empresarial, que llega a España tas la aprobación de la Reforma del Código Penal llevada a cabo por la Ley Orgánica 5/2010, de 23 de junio. Este perfil surge como una figura de vigilancia y control orientado a prevenir la comisión de delitos entre otras funciones. Lo que aporta a las compañías un valor añadido en sus gestiones y la tranquilidad de contar con un profesional altamente cualificado.

Asimismo, ha trabajado en Despacho de Abogados dedicados al mundo de la promoción inmobiliaria a los que ha asesorado en la realización de contratos con los distintos agentes de la edificación, así como con los consumidores y la defensa de las citadas empresas ante demandas por vicios de la construcción.

 

Virginia Velasco Ramirez es abogada experta en Derecho de Familia: divorcio y custodia compartida.

Virginia Velasco Ramirez es abogada experta en Derecho de Familia: divorcio y custodia compartida.

Virginia Velasco Ramírez es el otro pilar fundamental sobre el que se sustenta el despacho. Amante del Arte, la Historia, el cine y el deporte. Licenciada también en Derecho por la Universidad de Málaga, cursó un máster en Derecho de Daños, por la Universidad Internacional de Andalucía y se formó como Experto Universitario en Derecho del Trabajo y Gestión Laboral, por la misma universidad.

En la búsqueda incesante de su experiencia curricular, simultaneó su trabajo como abogada, con su formación en distintas áreas del Derecho Civil, especializándose en Familia, cursando estudios como Experto Universitario en Derecho de Familia, por la Universidad Internacional de Andalucía y Técnico en Mediación impartido por el Centro de Estudios Profesionales de Andalucía (CEDECO). Especialización que ha continuado hasta ahora a través de números casos de esta índole.

En Olmedo y Velasco Abogados trabajamos con personas, no sólo con casos. Por eso queremos que nos conozcáis. Base fundamental para entablar cualquier relación de confianza: cliente-abogado.

Ahora que nos conocéis mejor esperamos poder asesorarte y acompañarte en aquellas situaciones laborales, empresariales o personales en los que requieras un abogado.

La seguridad jurídica en las viviendas turísticas en Málaga

La ordenanza de viviendas turísticas en Málaga.

Como ya sabéis en Olmedo y Velasco Abogados somos especialistas en el sector de la vivienda turística. Es por ello que ante las últimas noticias publicadas sobre sobre dicho sector, nuestro abogado cofundador del despacho Miguel Olmedo Zafra, ha querido esclarecer algunas dudas al respecto.

Hace pocos días, se publicó en los periódicos de Málaga que el Ayuntamiento de Málaga estaba estudiando la creación de una nueva ordenanza que contemplase la opción de obtener la licencia de primera ocupación de las viviendas turísticas mediante una declaración responsable, al igual que ocurre con la Junta de Andalucía en su Decreto 28/2016.

Es por ello que Miguel Olmedo asegura que hay que recodar, que la declaración responsable no es más que una simple declaración que presentamos ante la Administración Pública por medio de la cual estamos expresando que cumplimos con los requisitos exigidos por ella, sin perjuicio que la misma ésta a través de sus órganos de inspección comprueben la realidad de la declarado.

Miguel Olmedo, cofundador de Olmedo y Velasco Abogados es letrado experto en viviendas turísticas y Ley de Construcción.

Ante esta situación. Nuestro abogado experto en viviendas turísticas lanza una pregunta: ¿con la declaración responsable el usuario tiene la seguridad jurídica de que las viviendas turísticas cumplen con los requisitos exigidos por el Ayuntamiento de Málaga y por la Junta de Andalucía? Y la respuesta es negativa.

Esto es así porque en un gran número de casos las personas que lo presentan prefieren ‘jugársela’ y, en otros casos, prefieren presentarla y después cumplir con los mismos, todo ello debido al poco personal que existen en nuestras administraciones públicas para realizar la labor inspectora.

El principio de seguridad jurídica se encuentra consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución y según el Tribunal Constitucional es suma de certeza y legalidad, jerarquía y publicidad de la norma, irretroactividad de lo no favorable e interdicción de la arbitrariedad, todo ello base de nuestro ordenamiento jurídico.

El Consejo de Estado en su Memoria de 1992 expresa que el citado principio conlleva que Todos (en sentido de colectividad), tanto los poderes públicos como los ciudadanos, sepan a qué atenerse, lo cual supone por un lado un conocimiento cierto de las leyes vigentes y, por otro, una cierta estabilidad de las normas y de las situaciones que en ella se definen. Certeza y estabilidad, que deben coexistir en un estado de Derecho.

En sentido coloquial, Miguel Olmedo afirma: “La seguridad jurídica no es más que la seguridad de que se conoce, o puede conocerse, lo previsto en el ordenamiento jurídico tanto en su sentido positivo (lo que está permitido), como en su sentido negativo (lo que está prohibido), pero ¿cómo podemos otorgar la misma a los usuarios/destinatarios finales?” Desde el punto de vista de nuestro abogado experto en la materia la respuesta es fácil. “Siendo necesario que por parte de los propietarios/empresas de gestión/explotadores se tuviese que certificar el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos al mismo tiempo que se presentan las citadas declaraciones responsables, a través de diversos medios.”

Esa exigencia de certificar no es nueva en nuestro ordenamiento jurídico, solo hay que recordar que para que se pueda autorizar una escritura de obra nueva terminada (antigua) es necesario un certificado emitido bien por un arquitecto o por arquitecto técnico que certifiquen que la citada construcción tiene una antigüedad de x años; o bien hoy, en día, los ‘famosos’ certificados de eficiencia energéticos tanto para las operaciones de compraventa como para los arrendamientos de vivienda.

Para Olmedo, dichos certificados/informes tendrían que comprobar que, efectivamente, se cumplen con los requisitos previstos en el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía y, con las normas urbanísticas, en este caso del Ayuntamiento de Málaga, todo ello sin perjuicio de la labor de inspección a desarrollar dentro de sus competencias por parte de ambas administraciones públicas.

Esas certificaciones/informes a su vez tendrían que presentarse en un registro administrativo (a modo de los certificados de eficiencia energética) y así serviría para controlar las viviendas de este tipo, sin perjuicio de las presentaciones tanto en los registros de viviendas turísticas y como del Ayuntamiento de Málaga.

Además, otro punto importante, para el cofundador del despacho Olmedo y Velasco Abogados es: “todo ello tendría que estar a disposición de los usuarios/destinatarios en el inmueble que utilizase como alojamiento turístico y así cliente final tendría al menos algo más de seguridad, junto a otras medidas que habrían que adoptarse por parte de los distintos legisladores y de las que hablaremos en otras entradas de este blog ”.

Éxito de las charla-coloquio: Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía

Charla-coloquio viviendas turísticas

Charla-coloquio viviendas turísticas.

 

Aún andamos por el despacho muy contentos por el éxito que ha tenido la Charla-Coloquio sobre la Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía que organizamos el pasado 4 de diciembre en el hotel AC, Málaga Palacio, y en el que asistieron más de medio centenar de profesionales, entre abogados, propietarios de pisos y usuarios.

Olmedo y Velasco Abogados organizan la primera charla-coloquio sobre la Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía.

Cartel de la charla-coloquio Problemática jurídico-social de las Viviendas Turísticas en Andalucía

 

Desde Olmedo y Velasco Abogados vimos la necesidad de poner sobre la mesa esta cuestión al ver la indefensión de los usuarios. Y en nuestra búsqueda constante de ofrecer seguridad jurídica a nuestros clientes, y por supuesto al sector en general, decidimos organizar un coloquio para que todos los expertos arrojarán luz a un sector en alza pero en el que hay muchas dudas legales que resolver aún.

 

Como ponentes nos acompañaron:

 

  • Ilustrísimo Señor D. Francisco Javier Vela Torres, Presidente de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA).
  • D. Juan Carlos Martín Romero, Notario del Ilustre Colegio de Notarios de Andalucía.
  • D. Adolfo Gabrielli Seoane, Auditor de cuentas, Socio Fundador de Interpraudi Auditores y Consultores y expresidente del Colegio de Economistas de Málaga.
  • D. Benito Rius Jiménez, Vicepresidente del Colegio de Mediadores de Seguros de Málaga
  • D. Benedicto Muñoz, Economista y Administrador de Fincas (CM Asesores).
  • Miguel Olmedo y Virginia Velasco, fundadores del bufete Olmedo y Velasco Abogados.

 

Además, contamos con el concejal de Turismo del Ayuntamiento de Málaga D. Julio Andrade, quien, desde la óptica de la administración pública aportó su visión con la intención de fomentar el sector de la vivienda turística pero de forma sostenible, de calidad y en el que todos los agentes cumplan con las mismas normas.

 

El concejal de Turismo del Ayuntamiento de Málaga asistió a la jornada.

El concejal de Turismo del Ayuntamiento de Málaga asistió a la jornada.

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Olmedo y Velasco, tu acompañamiento jurídico especializado

Queremos daros la bienvenida al nuevo espacio de información jurídica de nuestro despacho. En esta área pretendemos ofrecer datos de utilidad en materia legal que sea de vuestro interés y poder esclarecer dudas respecto a distintas normativas y leyes.

Pero antes de ir metiéndonos en materia nos gustaría presentarnos.

Somos Olmedo & Velasco Abogados un despacho que nace con la firme convicción de proponer una visión diferente del servicio de la abogacía. Sus fundadores, Virginia Velasco Ramírez y Miguel Olmedo Zafra, son letrados con una dilatada carrera profesional que ofrecen un acompañamiento jurídico a sus clientes de forma personalizada. Siendo éstos especialistas en materia de Viviendas Turísticas, Construcción (Ley de Ordenación de la Edificación) y Derecho de Familia custodia compartida y divorcios-.

Por otro lado, otro de los valores que nos diferencian es la realización de informes jurídicos como instrumento que ayuda en la toma de decisiones aportando información jurídica vinculante. Estamos tan seguros de nuestra orientación legal que te lo ponemos por escrito.

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