Como expusimos en el Blog anterior, la responsabilidad civil de los agentes de la construcción depende del tipo de defecto y del daño que se realice sobre el inmueble y, a su vez, el plazo de garantía será mayor o menor dependiendo de la gravedad del daño ocasionado.

Partiendo de esto, nos vamos a centrar en los defectos que afectan a la habitabilidad de las casas y locales de nueva construcción y cuyos plazos de garantía son de tres años.

¿ QUE ES LA HABITABILIDAD?

El articulo 3 de la Ley 38/1999 señala entre los requisitos básicos que debe de contener una edificación es la habitabilidad señalando los siguientes:

1. Higiene, salud y protección del medio ambiente: Entendido en el sentido que se alcancen condiciones aceptables de salud y estanqueidad en el interior del edificio y que este no afecte al medio ambiente.
2. Protección contra al ruido: El ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.
3. Ahorro de energía y aislamiento térmico: Se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
4. Y demás aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Para entender mejor estos defectos nos tenemos que referir a un concepto antiguo, doctrinal y jurisprudencialmente, como es el de la ruina funcional. Este concepto hacía y hace referencia a aquellos vicios o defectos que afectasen a la calidad de uso y habitabilidad de los inmuebles, de tal forma que no cumple con la finalidad para la que ha sido destinada.

Así ejemplos de daños que afectan a la habitabilidad tenemos los siguientes:

Así ejemplos de daños que afectan a la habitabilidad tenemos los siguientes:

1.- Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª), sentencia 30.03.2016: “En el presente caso los defectos relativos a las filtraciones de agua y a la disgregación de la solera de hormigón de la planta sótano afectan a elementos constructivos, por lo que el plazo de GARANTÍA es de TRES AÑOS. Y en ambos casos estos vicios han aparecido dentro de ese plazo pues las filtraciones se detectaron en el año 2008 y la disgregación de la solera, al menos, desde el día 13 de enero de 2010”

2.- Audiencia Provincial de Madrid( Sección 11ª), sentencia de 17.11.2015: “Basta con que la apelante reconozca la primera constancia de las patologías reclamadas en fecha de 15 de abril de 2010, para que se cumpla el primero de los requisitos necesarios para la viabilidad temporal de la acción ejercitada (plazo de garantía de tres años), en el entendido que las filtraciones y humedades recurrentes en distintos lugares de la cubierta, y describen en los informes no sólo del perito de la parte actora, sino del resto de los que han intervenido en el presente procedimiento, van más allá de imperfecciones corrientes para constituir patologías que genuinamente afectan a la habitabilidad del inmueble”.

3.- Audiencia Provincial de Madrid(Sección 14ª), sentencia de 25.11.2014: “En el supuesto enjuiciado, como queda ya expresado y se verá al exponer seguidamente cada una de las deficiencias constructivas, existen múltiples defectos que menoscaban la habitabilidad del inmueble, y que además afectan a muy distintas unidades de obra, extendiéndose de modo generalizado por la totalidad de la edificación, lo que denota un incumplimiento claro del arquitecto técnico en las funciones de vigilancia y supervisión que le encomienda el articulo 13 L.E, como director de la ejecución de la obra:

1. 1. Encharcamiento solados interiores
   2. Humedades capilaridad paramentos verticales interiores y exteriores.
   3. Encharcamiento y mala ejecución de pistas deportivas y solados exteriores
   4. Fisuraciones paramentos verticales interiores”

Sin embargo, para que haya posibilidades de éxito una reclamación contra un agente de la construcción es necesario contar con un técnico competente que realice un informe pericial que determine cual es el defecto, el daño que se ha producido y si es posible cual es el responsable.

Como sabemos de la importancia de contar con un profesional cualificado para que tenga éxito una reclamación de este tipo, este Despacho recomienda a sus clientes que contraten a Arquiges Peritaciones, S.L, dado que son médicos de edificios, es decir, determina cual es la infección ( daño) y da la medicina para su curación ( trabajos a realizar para que el edificio reúna todas las condiciones para ser habitable).

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle.