COVID 19: ¿ QUE PASA CON LOS ARRENDAMIENTOS?

A fecha de hoy, día 25 de marzo de 2020, el Gobierno no ha aprobado ninguna norma en relación con los arrendamientos tanto de vivienda como de local de negocios, al contrario que en materia de hipoteca donde se ha aprobado la moratoria en el pago de una cuota de la hipoteca que grava la vivienda habitual de las personas que cumplen con los requisitos establecidos en el RDL 8/2020.

Este blog va a intenta analizar la situación en la que se encuentra los arrendamientos a día de hoy, diferenciado los arrendamientos de vivienda de aquellos destinados a locales de negocios en la situación en la que nos encontramos.

1.- Arrendamiento de vivienda: En principio, el arrendatario tiene obligación de seguir abonando la renta mensual vigente, al no haberse previsto ningún tipo de moratoria para los arrendamientos de vivienda por parte del Estado.

Poco a poco, las entidades bancarias van anunciando moratorias o condonación de las rentas mensuales en sus arrendamientos cuando los arrendatarios sean personas o familias en situación de especial vulneración. Consideramos que esta tendencia se ira extendiendo.

Sin perjuicio de ello, esto no obsta, para que arrendador y arrendatario puedan, de muto acuerdo, acordar una medida semejante a la moratoria hipotecaria o una moderación de la renta mientras dure la situación en la que nos encontramos.

2.- Arrendamiento de local de negocios: Como todos sabemos, muchos autónomos y empresas se han visto obligado a cerrar sus negocios, estando la mayoría en situación de arrendamiento, consecuencia del Estado de Alarma regulado por el RD463/2020.

Dichos arrendatarios estarían obligados al abono de la renta mensual, sin embargo, como consecuencia del cierre decretado por el Estado de Alarma, a la mayor parte de comercios. En estas situaciones de fuerza mayor, el pago de la renta se le hace al arrendatario perjudicial. Dicho perjuicio consiste en la imposibilidad de realizar el pago o que le sea muy gravoso, a consecuencia del cierre de su negocio.

Nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor dado que la situación en la que nos encontramos no es previsible en el momento de la firma del contrato, más bien imprevisible y extraordinario.

Ante ello, ¿ QUE OCURRE?. Salvo que el contrato de arrendamiento tenga una estipulación para circunstancias de fuerzas mayor ( no es frecuente), en cuyo caso se estará a su tenor. El arrendatario podrá aplicar la DOCTRINA DE LA CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS que no es otra cosa que el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones previstas en el momento de la firma del contrato que se ha visto alterado por una circunstancia imprevista y extraordinaria.

En estos casos, las partes pueden pactar tanto una moderación de la renta a abonar por parte del arrendatario, sería lo deseable, como una resolución del nexo contractual que los une.

SI las partes no se ponen de acuerdo y se acaban en los juzgados y tribunales por que el arrendatario solicita la aplicación de la citada doctrina, éstos pueden decretar tanto la resolución como la moderación de la renta mensual.

Pero claro, en el caso en que el arrendatario se niegue al abono de la renta mensual en base a la citada doctrina, es obvio que se le produce un daño económico al arrendador puesto que por unas circunstancias ajenas a las partes tiene que soportar como el arrendatario no le abona su renta mensual. En estos casos, no está todo perdido para el arrendador puesto que conforme al articulo 3.2 de la LO 4/81, reguladora del Estado de Alarma, Excepción y de Sitio, el Estado tendrá obligación de indemnizar a todos aquellos que de forma directa sufran, de forma directa o en su persona o bienes daños y perjuicios por actos que no le sean imputables. En el mismo sentido, se pronuncia los artículos 32 y 35 de la Ley del Contrato del Sector Público.

La vía de reclamación la indemnización al Estado los daños y perjuicios serían mediante un expediente de responsabilidad patrimonial.
Sin perjuicio de ello, consideramos que lo deseable es que las partes lleguen a un acuerdo respecto del abono de la renta.

Hasta la próxima…