CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA Y VIVECERSA

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA Y VICEVERSA

 

 

 

Hoy os queremos hablar del cambio de uso de piso a local y viceversa. Esta es una cuestión que se nos plantea mucho en los últimos tiempos debido sobre todo a la dificultad de alquilar los locales de negocios y los propietarios de esta clase de inmuebles ven en ello la posibilidad de sacar un rendimiento económico a través de las viviendas con fines turísticos.

Para ello, vamos a plantear la siguiente cuestión: “D. José es propietario de un local comercial en la Calle Gumersindo  número 2de la ciudad de Málaga, y ante las dificultades para poder alquilar, acude al Despacho para que le asesoremos sobre la posibilidad de realizar el cambio de uso a vivienda. En los Estatutos de la Comunidad de Propietarios donde se encuentra ubicada así como en su título constitutivo se expresa que los locales comerciales de la planta baja (donde está situado el local de D. José) se destina a local comercial, y, en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios nos encontramos con que los mismos diferencian entre los inmuebles que se destinan a viviendas y los que se destinan a local comercial y se intenta obtener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, la cual lo deniega”.

El artículo 33.1 de la Constitución Española dice “ Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”. Dicho derecho ha sido concebido de forma muy amplia en nuestro ordenamiento jurídico, sin mas limitaciones que aquellas que puedan venir establecidas tanto de forma convencional o legal, y siempre y cuando estas limitaciones sean interpretadas de forma restrictiva tanto en sede de Comunidad de Propietarios y por los Juzgados y Tribunales.

Es por ello que en muchas ocasiones se plantean por parte de las Comunidades de Propietarios la posibilidad de limitar de forma absoluta el cambio de uso de locales a viviendas. En el caso en que así se estableciera, sería necesario la unanimidad de la Comunidad de Propietarios para permitir el cambio de uso.

Tanto la  jurisprudencia (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremos de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014), como la Dirección General del Registro y Notariado (por ejemplo, Resolución de la DGRN de 18 de abril de 2017), viene señalando que en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Ahora bien, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Además, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad ( ejemplo de ello, es la modificación realizada en la Ley de Propiedad Horizontal en relación a las viviendas con fines turísticos)

Y ante un caso como el que hemos expuesto debemos entender que está prohibido el cambio de uso o no. Dicha cuestión ha sido analizada por parte del Tribunal Supremo, en los últimos tiempos, y todas las Sentencias ha sido resueltas de la misma forma. Así a juicio del Tribunal Supremo la mera descripción de un inmueble como vivienda o local comercial no supone una limitación del uso del mismo, sino que la eficacia de la prohibición debe ser clara y precisa. Ello, es así, por cuanto los propietarios de los inmuebles integrados en régimen de propiedad horizontal no pueden verse privado de la utilización del mismo de la forma que considere más idóneo, salvo que esté limitado dicha posibilidad.

En concreto, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de octubre de 2011 dice así “ «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que ESTE USO ESTÉ LEGÍTIMAMENTE PROHIBIDO o QUE EL CAMBIO DE DESTINO APAREZCA EXPRESAMENTE LIMITADO por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o sus estatutos.

No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda ALTERARA ELEMENTO COMÚN o MODIFICARA LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

 Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.

 En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios”.

Así ante un caso como el expuesto nos encontraríamos que D. José si podría realizar el cambio de uso aun sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios y si la Comunidad de Propietarios procediera a su limitación a posteriori sobre la citada posibilidad, está nunca podría perjudicar a D. José.

Sin embargo, no podemos detenernos aquí por cuanto el cambio de uso implica la necesidad de solicitar la licencia ante la Gerencia de Urbanismo, dado que es necesario que en el caso de cambio de uso de local a vivienda, se cumple con unos parámetros determinados en cuanto habitaciones, metros de ellas, ventilación, etc.

Asimismo, el cambio de uso debe constar inscrito en el Registro de la Propiedad y en el Catastro y para ello habrá de otorgarse la correspondiente escritura de cambio de uso. Como en la mayoría de los actos que nos vemos obligados a instrumentalizar en escritura pública y tienen acceso al Registro de la Propiedad, tendremos que plantearnos si la citada operación debe abonar la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Así, en este punto podemos diferenciar dos situaciones:

  1.  ¿Tributa el cambio de uso de un inmueble cuando el nuevo uso está ya en Catastro?. La Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante 0075-17 señala “ El cambio de uso de una vivienda no tributa en AJD al ya figurar el nuevo uso en el Catastro» “El consultante está interesado en la tramitación del cambio de uso de un inmueble que es de vivienda, según la información existente en la D.G. del Catastro, mientras en el Registro de la Propiedad figura como oficina.

Tras las gestiones pertinentes ante la Administración Urbanística y una vez concluido que no existe limitación para la concesión de licencia de cambio de uso y concedida ésta, el consultante pretende elevarla a escritura pública para su posterior reflejo en el Registro de la Propiedad.

Se pregunta “si la referida escritura de cambio de uso del inmueble estaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”

Se responde que el “otorgamiento de una escritura pública para reflejar en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de un inmueble, de oficina a vivienda, no tiene contenido valuable a efectos de determinar la aplicación de la cuota variable del documento notarial, de Actos Jurídicos Documentados, dado que en el Catastro si figuraba el uso de vivienda, por lo que la referida escritura no implica modificación alguna del valor catastral del bien.”

  1. ¿Tributa el cambio de uso de un inmueble cuando el nuevo uso no está en Catastro? En este punto la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante 1948/2014 considera que si estará sujeto a la modalidad de AJD, siendo su base imponible el valor total del inmueble cuyo uso se va a proceder a cambiar. A este respecto, queremos indicar que tanto el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en su Sentencia de 21 de febrero de 2014 y el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en su Sentencia de 8 de noviembre de 2016 consideran que son actos no sujetos a Actos Jurídicos Documentados por cuanto no tienen contenido evaluable.

 

Por último indicaros que si tenéis cualquier duda sobre PROPIEDAD HORIZONTAL, os pongáis en contacto con nuestro Despacho a través de correo electrónico info@olmedoyvelascoabogados.com.