LA DONACIÓN DE BIENES INMUEBLES

 LA DONACION DE BIENES INMUEBLES

 

 En los últimos días ha sido publicado en los distintos periódicos que se han multiplicado las consultas a los despachos de abogados así como a las asesorías fiscales en relación a las donaciones de inmuebles ante el temor que se cambie la fiscalidad por parte del Gobierno de España.

Al hilo de esa noticias queremos aprovechar y dedicar el blog de esta semana a las donaciones de inmuebles pero no desde un punto de vista fiscal sino civil, dado que el aspecto tributario ya fue objeto de un blog específico en su día.

Si acudimos al Código Civil podemos definir las donaciones como aquel acto liberalidad por el que una persona dispone de forma gratuita de una cosa, de su propiedad, en favor otra que la acepta, pudiéndose ser objeto de donación tanto los bienes muebles como los inmuebles que conformen su patrimonio.

En este punto tenemos que indicar que no se puede donar cosas futuras o expectativas, dado que en estos casos se entienden que estas donaciones equivalen a pactos sucesorios, prohibidos al amparo del artículo 1.271.2 Cc., salvo que nos encontremos en el caso del artículo 1.341 del Cc que dice «Por razón de matrimonio los futuros esposos podrán donarse bienes presentes. Igualmente podrán donarse antes del matrimonio en capitulaciones bienes futuros, sólo para el caso de muerte, Y en la medida marcada por las disposiciones referentes a la sucesión testada”.

Pero la anterior limitación no es la única que pone el Cc respecto de lo que se puede donar, dado que si acudimos al artículo 636 del mismo texto legal veremos que nadie podrá DONAR ni recibir por DONACION más de lo que pueda dar o recibir por vía testamentaria y, en la medida que se exceda de esa limitación, la misma sería inoficiosa.

Dicho lo anterior, es necesario que determinemos los elementos formales de la DONACION,  pues son estos los que nos va indicar cuales son los requisitos para que la DONACION produzca sus efectos.

Los elementos formales de la DONACION DE BIENES INMUEBLES son los siguientes:

1.- Necesidad de la aceptación: Conforme al artículo 629 Cc la donación no obliga al donante ni produce sus efectos sino desde la aceptación por parte del donatario, si bien este puede aceptar la DONACION por si o por medio de persona autorizada para ello ( artículo 630 Cc)

2.- Bienes inmuebles: Si acudimos al artículo 633 Cc vemos que para que sea válida la DONACION DE BIENES INMUEBLESha de hacerse por escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma autentica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escritura«.

Si nos detenemos en este artículo podemos llegar a la conclusión que la escritura pública en la donación de bienes inmuebles es constitutiva o esencial, forma ad solemnitatem, cuya inobservancia determina la nulidad radical de la donación, sin embargo, esto ha sido matizado por parte tanto de la Dirección General de los Registros y del Notariado que han permitido la donación del domicilio conyugal en convenio de divorcio en favor de los hijos menores de edad, puesto que en estos casos, se entienden aceptada por los propios cónyuges que concurren en el citado convenio.

En el caso, en que los hijos fuesen mayores de edad, sería necesario que éstos como donatarios aceptasen la donación en escritura pública y que comunicasen la misma al donatario.

3.- La perfección del contrato: Como hemos dicho antes la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación por parte del donatario, pero en cambio el artículo 629 Cc establece que no produce efecto sino desde la aceptación.

Lo único claro es que la aceptación es esencial para que la donación pueda existir y producir efectos. Sin embargo, queda en pie el problema de cuándo se perfecciona o cuándo surte efecto el acto dispositivo del donante, pues según el artículo 623 es cuando el donante conoce la aceptación del donatario, mientras que según el artículo 629 es cuando se produce la aceptación, pero siempre hay que hacerla mientras viva el DONANTE, puesto que si así no se hace, el BIEN INMUEBLE objeto de la DONACION pasará a los herederos del DONANTE.

Si tiene cualquier duda en materia de DONACION DE BIENES INMUEBLES, póngase en contacto con nuestro Despacho.