COMPRAVENTA: CONDICION SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA
COMPRAVENTA: CONDICION SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA
Ante el incremento de las operaciones inmobiliarias tanto de primera mano como de segunda mano, los vendedores con el fin de garantizarse el cumplimiento de la compraventa pueden establecer obligaciones condicionales que pueden tener una doble finalidad; por un lado, paralizar los efectos de una operación de transmisión hasta el cumplimiento de la condición impuesto; y, por otro lado, aquellas que en caso de darse la condición impuesta, la venta quedará resuelta, produciendo, entre tanto, plena eficacia el CONTRATO DE COMPRAVENTA.
En el primer caso, estaremos hablando de las CONDICIONES SUSPENSIVAS y en el segundo de los casos de CONDICIONES RESOLUTORIAS.
Para una mejor comprensión del funcionamiento de las CONDICIONES SUSPENSIVAS y RESOLUTORIAS, vamos analizarlas a raíz de sendos ejemplos:
1.- CONDICION SUSPENSIVA: “D. José compra una finca por importe de 100.000 euros, entregando en el acto de la firma de la escritura la cantidad de 50.000 euros, pactándose que la cantidad restante se pagarán al cabo de los tres meses, si se obtiene por parte del vendedor la licencia de edificación”.
La obligación sujeta a condición suspensiva es aquella en que el nacimiento o inicio de la obligación misma depende de que acontezca la condición.
El Código Civil alude a ella en el artículo 1114, por oposición a las sujetas a condición resolutoria «En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición».
Si nos detenemos en el citado precepto podemos comprobar como la eficacia del contrato o nacimiento de sus efectos jurídicos no se produce hasta la realización de la citada condición, en el ejemplo expuesto, el contrato de compraventa no desplegaría sus efectos hasta el momento en que el vendedor no obtuviese la licencia de edificación.
2.- CONDICION RESOLUTORIA: “D. José compra una finca por importe de 100.000 euros, entregando en el acto de la firma de la escritura la cantidad 50.000 euros y pactando que la cantidad restante será entregada al vendedor a los dos meses de la firma de la escritura de venta, si bien se introduce la cláusula de que el vendedor pueda resolver la venta y por tanto recuperar el dominio del citado inmueble y sin devolución del dinero, si D. José no abona la cantidad restante en el citado plazo”.
A diferencia del supuesto anterior, podemos ver que la COMPRAVENTA surte sus efectos desde el momento en que se formaliza en escritura pública si bien la misma se resuelve si se da la citada condición.
Como hemos visto, según nos encontremos ante una CONDICION SUSPENSIVA o RESOLUTORIA, la COMPRAVENTA despliega sus efectos o bien cuando se cumple con la condición, entre tanto está en fase durmiente, o bien deja de surtir sus efectos con el cumplimiento de la condición.
Dicho esto, la fiscalidad que acompaña a este tipo de operaciones está unida de forma íntima según nos encontremos ante una CONDICION SUSPENSIVA o CONDICION RESOLURIA.
En los casos en que nos encontremos ante una CONDICION SUSPENSIVA la fiscalidad de la condición quedará en suspenso hasta el cumplimiento de la condición suspensiva; mientras que en el caso de la CONDICION RESOLUTORIA, la fiscalidad nace desde el momento en que se firma la operación de compraventa, por esta razón la A.E.A.T pone especial vigilancia en la consideración de una u otra.
La Administración Tributaria, vigila con mucho cuidado la consideración de una condición como resolutoria o suspensiva, ya que los efectos recaudatorios son totalmente distintos.
Así, en las COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA no genera efectos fiscales por trasmisiones o IVA hasta el cumplimiento de la condición. Pero sí a efectos de Actos Jurídicos documentados pues el hecho imponible es el propio documento.
Por otra parte, en los casos de COMPRAVENTA CON CONDICION RESOLUTORIA nos encontramos que está sujetos a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados y devenga aranceles registrales, y su cancelación (necesaria para poder vender a un tercero la vivienda) también tributa por el mismo impuesto y generará también gastos registrales y notariales.
Si tiene cualquier duda en relación al COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA , póngase en contacto con nuestro Despacho.
