CONTRATO DE ARRAS:TIPOS Y EFECTOS

 

 CONTRATO DE ARRAS: TIPOS Y EFECTOS

 

 

Una vez superada la crisis económica que vivimos nos hemos encontrado con una reactivación del mercado inmobiliario y, como consecuencia de ello, de un aumento de los contratos de arras.

Dichos contratos a lo largo de la historia han cumplido distintas funciones. En un primer momento, tenían el carácter de indicio confirmatorio de la celebración del contrato de compraventa; más adelante, sirvieron como garantía de las obligaciones establecidas en el contrato; y, finalmente, se les asigno una función de facultad de desistimiento del contrato por las partes que intervenían en el mismo.

Así, podemos definir las ARRAS como la entrega por una parte a otra de una cantidad de dinero con el fin de probar  que se ha celebrado el mismo, garantizar su cumplimiento o permitir a cualquiera de los intervinientes de su desistimiento.

La regulación de las mismas en nuestro ordenamiento jurídico es parca, así el Código Civil recoge las llamadas arras penitenciales en el artículo 1.454 Cc al decir “  “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”, y, el Código de Comercio hace referencia a las arras penales ( artículo 83) y las confirmatorios ( artículo 343).

Dicho esto, vamos hacer referencia a los distintos tipos de arras y a determinar cuales son los efectos de las mismas.

1.-  ARRAS PENITENCIALES: Como decíamos con anterioridad son las únicas que regula el Código Civil. Tienen como función otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir libremente (sin necesidad de justificar causa alguna) del cumplimiento de un contrato, siendo lo entregado en concepto de arras penitenciales el precio del lícito desistimiento.

Así, en estos casos, si quien ejercita la facultad de desistir del contrato es el VENDEDOR, éste deberá expresar su voluntad de desistir del contrato principal y entregar a la parte COMPRADORA el duplo de lo recibido en concepto de ARRAS. Sin embargo, si quien expresa su voluntad de desistir del contrato es el COMPRADOR, es suficiente con una declaración de voluntad en la que manifieste su deseo y su conformidad con perder lo entregado a cuenta.

En ambos casos, la declaración de voluntad no producirá efectos hasta que llega al conocimiento del destinatario.

En cuanto a la forma, salvo pacto en contrario, bastará con manifestar claramente la voluntad de desistir, sin ser necesario su ejercicio judicial.

En cuanto al plazo, ante la ausencia de regulación legal, debe estarse al plazo expresamente señalado por las partes. En defecto de plazo pactado, dada la función propia de este tipo de arras, parece claro que la facultad de desistir sólo podrá ejercitarse una vez el contrato se haya perfeccionado, y antes de que la parte que desea desistir haya cumplido sus obligaciones bajo el mismo. Por tanto, el cumplimiento de la obligación prometida enerva la posibilidad de desistir del contrato.

2.- ARRAS PENALES: Este tipo de ARRAS tiene, doctrinalmente hablando, una configuración imprecisa. No existe una regulación legal en nuestro Código Civil y la única referencia la encontramos en el artículo 83 del Código de Comercio.

Ocupan una situación intermedia entre las ARRAS PENITENCIALES y las ARRAS CONFIRMATORIAS, pues no son ni un simple anticipo a cuenta del precio ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.

El Tribunal Supremo (SSTS de 7 de julio de 1978 y 10 de marzo de 1986, entre otras) considera que las ARRAS PENALES tienen una finalidad similar a la de la cláusula penal (artículo 1.154 del Código Civil), configurándolas como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. No obstante, entre ambas figuras existen diferencias esenciales, como por un lado que, a diferencia de la cláusula penal, las arras penales no son susceptibles de moderación y, por otro, en las arras penales se produce una entrega, mientras que en la cláusula penal hay una simple promesa de entregar.

En caso de cumplimiento, las arras penales se imputarán al precio, pues es lo lógico y eficiente en términos de agilizar el tráfico jurídico. De lo contrario, el comprador debería abonar íntegramente el precio y el vendedor devolver la suma ya recibida inicialmente como arras.

En caso de incumplimiento, sobre la base del artículo 1.255 del Código Civil, la doctrina sostiene que cabe configurar las ARRAS PENALES como:

• ARRAS PENALES SUSTITUTIVAS, que operan como una liquidación de los daños y perjuicios sufridos fijada de antemano, y como una indemnización convencional sustitutiva de la que correspondería legalmente, limitando por tanto el resarcimiento exigible al importe de las arras;
• ARRAS PENALES CUMULATIVAS, que además de las arras permiten pedir el cumplimiento forzoso del contrato principal o la indemnización íntegra de daños y perjuicios generados. En línea con la regulación de obligaciones con cláusula penal (artículo 1.153 del Código Civil), para que las arras penales sean cumulativas debe pactarse así expresamente.

3.- ARRAS CONFIRMATORIAS: Tienen como función probar la celebración del contrato principal al que se refieren, reforzando el vínculo jurídico entre las partes al confirmar que el contrato se ha perfeccionado, y ha comenzado a ser cumplido.

Las arras confirmatorias son un anticipo del precio, que producen en quien las recibe el efecto de pensar que el propósito de cumplir el contrato por quien las ha entregado es serio, confiando por ello en que el resto del precio será pagado igual que se entregaron las arras.

Las arras confirmatorias se distinguen de las penitenciales en que las arras confirmatorias no permiten a las partes desistir del contrato principal.

En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá acogerse al régimen del artículo 1.124 del Código Civil y pedir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, si procede. A este respecto, las arras confirmatorias no limitan por su cuantía la indemnización por daños y perjuicios ni facultan a la parte cumplidora a retener dicha cuantía en concepto de pago de tal indemnización. Por tanto, en caso de incumplimiento, los daños y perjuicios deberán ser cuantificados y probados conforme al régimen general aplicable.

Finalmente indicar que la cuestión de determinar los efectos concretos de las ARRAS pactadas entre las partes en cada caso concreto, no es una cuestión sencilla debido a la variedad de fórmulas que se suelen emplear al regularlas, y porque la interpretación correcta de los términos utilizados y de la voluntad de las partes deberá tener en cuenta también los hechos concurrentes y particulares de cada caso. Como hemos analizado, no existe una regulación específica de las distintas funciones de las arras, y la que existe (artículo 1.454 del Código Civil) no resulta por sí sola del todo clarificadora.

Antes esta situación, la jurisprudencia no ha establecido criterios unívocos, aunque mayoritariamente considera que, salvo pacto expreso, para dotar de carácter penitencial a las arras, éstas deben considerarse confirmatorias (SSTS 31 de julio de 1992, 11 de abril de 1994 y 15 de marzo de 1995, 23 julio de 1999, entre otras). Este criterio se fundamenta en el menor gravamen posible para la parte que debería perder las arras o devolverlas duplicadas, según el caso.

En contra del criterio jurisprudencial mayoritario se muestra, entre otros, el profesor Albaladejo, quien considera que debe darse preferencia a las arras penitenciales. Albaladejo argumenta que las arras penitenciales son las únicas reguladas legalmente, y que dicha regulación legal debe ser entendida como potestativa (admitiendo por tanto pacto en contrario). Por tanto, aun reconociendo Albaladejo que la regulación legal de las arras penitenciales no tiene la consideración de derecho necesario, como aluden las sentencias antes citadas, lo cierto es que, en defecto de pacto que otorgue a las arras otro carácter, éstas deberán ser consideradas como arras penitenciales.

Si tiene cualquier duda en relación al CONTRATO DE ARRAS , póngase en contacto con nuestro Despacho.