ARRENDAMIENTOS EN EL RDLEY 11/2020

Cuando escribimos el anterior blog de fecha 25 de marzo de 2020 el Estado no había dictado ninguna norma en relación a los arrendamientos tanto de vivienda como de local de negocios.

En el citado Blog, expusimos la obligación del abono de la renta por parte del arrendatario en los arrendamientos de viviendas pero que nada obstaba a que entre el arrendador y arrendatario pudiesen adoptar de mutuo acuerdo una moratoria en el pago de la misma o una reducción de la renta a pagar.

Respecto de los arrendamientos de local de negocios expusimos que los arrendatarios tenían obligación de abonar la renta mensual, si bien en aquellos casos en que el arrendatario se había visto obligado al cierre de su actividad debido al Estado de Alarma (RD463/2020), podía alegar fuerza mayor y no proceder al abono de la misma. Aun así se expuso que este despacho era partidario que se llegase a acuerdos entre arrendador y arrendatario.

Con posterioridad, en concreto el Gobierno aprobó el RDL11/2020 y en materia de arrendamientos se introdujo, entre otras, las siguientes medidas:

1.- Arrendamiento de local de negocios: La única medida que se establece es en favor del arrendador al permitirle solicitar una moratoria en la hipoteca que grava el inmueble arrendado, siempre el arrendador cumpla con los requisitos establecidos en los artículos 7 a 16 ter del RDLey 8/2020 y el arrendatario esté en desempleo o que sufra una perdida sustancial de sus ingresos o de su facturación de al menos el 40%.

El Gobierno, al contrario de lo que veremos para el arrendamiento de vivienda, no ha establecido ninguna medida para el arrendatario en relación con el abono de la renta, por lo que será necesario llegar a acuerdos entre arrendador y arrendatario para el establecimiento de una moratoria en el abono de la renta o una disminución de la misma.

Sin perjuicio de ello, y para el caso en que no se llegase a un acuerdo entre el arrendador y arrendatario, éste podrá plantearse la aplicación de la DOCTRINA DE LA CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS (el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones previstas en el momento de la firma del contrato que se ha visto alterado por una circunstancia imprevista y extraordinaria) a fin de conseguir la resolución del contrato o una moderación en el abono de la renta en sede judicial.

2.- Arrendamiento de vivienda: Las medidas que se han adoptado son las siguientes:

A).- Suspensión de los lanzamientos decretados en los procedimientos de desahucio de vivienda habitual, siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad social o económica derivada del Covid 19 que le impide encontrar otra vivienda. La suspensión es por seis meses.

B).- Extensión de la vigencia del contrato durante 6 meses más siempre que el mismo finalice ( prórroga legal o voluntaria) desde el día de la entrada en vigor del RDL11/2020 y los dos meses siguientes de la finalización del Estado de Alarma. Es voluntario para el arrendatario y obligatorio para el arrendador ( no se pueden alterar las condiciones del contrato de arrendamiento de vivienda).

C).- Moratoria en el abono de la renta mensual: Podemos diferenciar los siguientes supuestos:

C.1).-Si el propietario de la vivienda es una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor ( más de 10 inmuebles o más de 1.500m2), el arrendatario, siempre que lo solicite, tendrá derecho o bien a una reducción del 50% de la renta durante un plazo máximo de cuatro meses en todo caso; o bien, a una moratoria en el abono de la renta durante un plazo máximo de cuatro meses, si bien en este caso, tendrá un plazo máximo de tres años para pagar al arrendador la renta que ha sido objeto de la moratoria.

Lo antes expuesto no tendrá lugar si entre arrendador y arrendatario hubiesen llegado a algún tipo de acuerdo respecto al abono de la renta con anterioridad a que entrase en vigor el RDL11/2020.

C.2).- Si el propietario de la vivienda es un particular con menos de diez viviendas y no aceptase la petición de moratoria o reducción de renta realizada por el arrendatario, esté tendrá la posibilidad de solicitar préstamos avalados por el Estado al 100% destinados al abono de la renta mensual así como a los gastos de la vivienda.

Dichos préstamos son por un periodo de seis años que se pueden prorrogar por cuatro años más y no devengan ningún tipo de interés ni tampoco gastos de formalización.

Al igual que en el caso anterior, lo antes expuesto no tendrá lugar si entre arrendador y arrendatario hubiesen llegado a algún tipo de acuerdo respecto al abono de la renta con anterioridad a que entrase en vigor el RDL11/2020.

Para que se pueda aplicar las medidas establecidas en el RDL11/2020 es necesario que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad a los efectos del articulo 5 RDL11/2020, es decir, tendrá que cumplir los siguientes requisitos: A).- Con carácter general no podrá tener unos ingresos mensuales que excedan de 3 veces el IPREM; B).- El conjunto de la suma de la renta mensual con los gastos y suministros básicos sea superior al 35% de la suma de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

Finalmente, en el BOE de fecha de 11 de abril de 2020 se ha dictado la Orden TMA/336/2020 dictada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, que adopta la siguientes medidas:

1.- Ayudas a los arrendatarios que reúnen los requisitos de vulnerabilidad del articulo 5 RDL 11/2020: Se establecen los siguientes requisitos: A).- Se prevé la concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a los arrendatarios de vivienda habitual que, como consecuencia del COVID 19, tenga problemas transitorios para atender el pago total o parcial de los alquileres; B).- Las Ayudas solo pueden destinarse al abono de la renta mensual y de los gastos de la vivienda; C).- Se pueden beneficiar aquello que cumplan los requisitos del articulo 5 RDL11/2020; D).- La cuantía será por un importe máximo de 900 euros al mes y del 100% de la renta arrendaticia. Se podrá obtener por un plazo de hasta 6 meses y se puede incluir como primera mensualidad la correspondiente al mes de abril; E).- Si el arrendatario hubiese obtenido alguno de los préstamos antes descritos, la presente ayuda podrá llegar hasta un máximo de 5.400 euros y tendrá que destinarse al abono de la renta mensual de forma total o parcial; y, F). La citada ayuda será compatible con cualquier otra ayuda al alquiler que estuviera recibiendo el arrendatario, siempre y cuando el total de las ayudas no superasen el 100% el importe del alquiler en el mismo periodo.

2.- Ayudas para las victimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables ( aquellas que tengan la citada consideración conforme a la normativa de las distintas CCAA). Se establecen dos tipos de ayuda:

2-A).- De contenido económico: A).- Ayuda por importe de 600 euros al mes o el 100% de la renta arrendaticia destinada al abono de la renta mensual y por un plazo máximo de 5 años.; B).- Ayuda por un importe de 200 euros al mes destinados para atender los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos con el límite del 100% de los mismos ( plazo máximo de 5 años).

2.B).- De contenido habitacional: La regla general será que las CCAA podrán a disposición del colectivo de personas antes mencionados inmuebles que reúnan condiciones de habitabilidad, pero para el caso en que no tengan de este tipo de viviendas, las ayudas antes descritas podrán destinarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada, o sobre cualquier alojamiento susceptibles de ser ocupados por los citados colectivos de persona.

En síntesis, si un particular que sea propietario de varias viviendas permite que sea ocupado por una persona perteneciente a algunos de estos colectivos, el pago de los alquileres serán sufragados con cargo a las citadas ayudas.

Hasta la próxima…