EXTINCION DE CONDOMINIO: ITPAJD

La extinción de condómino es la ruptura de una comunidad constituida sobre un bien o derecho. Así, el articulo 392 Cc dice que hay comunnidad de bienes cuando una cosa o derecho pertenece en proindiviso a dos o más personas.

La tributación de la extinción de condominio en el ITPAJD no ha sido una cuestión pacífica dado que ha traído mucha polémica.

Aunque en el presente Blog nos detengamos solo en el ITPAD no podemos olvidar que estas operaciones están, también, sujetas al I.R.P.F.

Vamos a estudiar la figura a partir de una serie de supuestos que son frecuentes que se den en la práctica:

1.- Disolución de la Comunidad de Bienes con exceso de adjudicación de un único bien indivisible que se adjudica a uno de los copropietarios/comunero compensando al otro el exceso en dinero: Antes de responder a la cuestión hay que acudir al Código Civil al articulo 1.062 Cc que expresa que “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”,

Por otro lado, existen numerosas Resoluciones de los Tribunales Económicos Administrativos que ha reconocido que si bien un bien inmueble no es en, esencia, indivisible si desmerecería mucho en el caso en que se procediese a la división del bien inmueble.

Expresado lo anterior, en los casos en que la extinción de condominio estén sujetos a la modalidad de AJD ha habido controversia por la cuantificación de la base imponible dado que las distintas Administraciones Tributarias establecían  que la misma coincidía con el valor total del inmueble y no por la porción de propiedad que ostentaba el comunero que salía de la comunidad de bienes.

La cuestión cambio con  la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018 ( número 1484/2018) que determino  que la base imponible para liquidar el AJD coincide con el valor del bien que corresponde al comunero que transmite su porción de propiedad con ocasión de la operación de la extinción de condominio.

2.- Disolución de la Comunidad de Bienes con exceso de adjudicación de un único bien indivisible que se adjudica a un solo de los comuneros que son un matrimonio casado en régimen de gananciales, compensando al otro comunero el exceso en dinero: Dicha cuestión fue tratada por la Sentencia de 26 de marzo de 2019 del TS y establece que queda sujeto a la modalidad de AJD, siendo la base imponible el valor declarado de la cuota que se compensa en dinero al comunero que sale.

3.- Disolución de una Comunidad de Bienes integrada por varios inmuebles sin exceso de adjudicación, resultando los condueños primitivos, tras la extinción de condominio, copropietarios dos de unos bienes y otros dos de otros, siendo las adjudicaciones proporcionales a los participación que tenían cada uno de ellos en la comunidad inicial: Queda sujeto a la modalidad de AJD, puesto que tal y como declaró el TS en su Sentencia de 5 de junio de 2019, para que nos encontremos ante un supuesto de sujeción al ITP por exceso de adjudicación es presupuesto, indispensable, la existencia de ese exceso, esto es que algunos de los adjudicatarios hubiesen recibido tras la extinción de la comunidad alguna ventaja o exceso de adjudicación sobre lo que en principio le correspondía con arreglo a su título.

4.- Disolución de comunidad con exceso de adjudicación de un único indivisible que se adjudican un matrimonio casado en régimen de separación de bienes, compensando el exceso en dinero: En el presente caso nos encontraríamos que el matrimonio casado en régimen de separación de bienes como adjudicatarios del inmueble tendrían que tributar en la modalidad de ITP, dado que recibirían una porción mayor a la que ostentarían en el momento inicial de constituir la Comunidad de Bienes, con una contraprestación económico.

Dicha contraprestación económica puede ser en metálico o si el inmueble se encuentra gravado con una hipoteca mediante la asunción de deuda al comunero saliente.

La diferencia respecto del supuesto número 2 es el numero de propietarios que se adjudican el inmueble que pertenece a la comunidad de bienes. Mientras que en este caso son dos ( están casados en régimen de separación de bienes) en el caso del número 2 ( casados en régimen de gananciales y por tanto adquieren para su sociedad de gananciales) son un solo propietario.

5.- Disolución de comunidad con exceso de adjudicación de una vivienda y su garaje a su servicio ( fincas registrales distintas) como un único bien indivisible que se adjudica a un solo comunero que está casado en régimen ganancial, compensando el exceso en dinero: En este caso, el comunero casado en régimen de gananciales tributaria por la modalidad de AJD y por la parte del valor del comunero saliente.

Como vemos, se sigue la misma solución que vimos para el supuesto número 2 y aunque la vivienda y el garaje sean fincas registrales independientes ( no sea el garaje anejo de la vivienda), como está al servicio de la primera, se considera que son un todo.

Dicho supuesto nos lo podemos encontrar en muchas Comunidades de Propietarios en las que las plazas de garaje no son anejos de las viviendas pero forman parte de ellas, y así cuando se transmiten las viviendas, por norma general, se trasmitirá el garaje.

En los distintos supuestos que hemos visto se ha expresado que se compensa al comunero saliente mediante dinero ( contraprestación de carácter oneroso), pero nos podemos encontrar que no exista esa contraprestación, en ese caso estaríamos ante una donación y el donatario ( comunero que adquiere la porción del comunero saliente) tendrá que tributar por donaciones.

Hasta la próxima…