APARTAMENTOS TURÍSTICOS

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

APARTAMENTOS TURISTICOS

 

En Andalucía, al contrario que en otras CC.AA, el legislador autonómico optó por diferenciar la regulación de las viviendas turísticas (a las que hicimos referencia en el blog de la semana pasada) del de los apartamentos turísticos, siendo estos el objeto del presente blog.

Pero ¿ Qué son los APARTAMENTOS TURISTICOS?, para ello acudiremos al artículo 42.1 de la Ley 13/2011, Turismo de Andalucía y los define como “los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente”, viniendo estos determinados por el Decreto 194/2010.

Dicha norma diferencia los siguientes tipos de APARTAMENTOS TURISTICOS:

  • Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación
  • Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos. Otra diferencia poderosa respecto a las VIVIENDAS TURISTICAS, reside en el hecho que los APARTAMENTOS TURISTICOS no pueden tener uso residencial, es decir, destinado a vivienda de una particular, al contrario que las VIVIENDAS TURISTICAS. Dicho lo anterior, tenemos que diferenciar dos tipos de APARTAMENTOS TURISTICOS, de acuerdo a la legislación de la CC.AA de Andalucía, a saber:
  • Como podemos ver, es el número de unidades lo que nos permite diferenciar si nos encontramos ante la figura de APARTAMENTOS TURISTICOS o de VIVIENDAS TURISTICAS, puesto que si una persona es propietario de 3 o más unidades de alojamiento en un mismo inmueble, se le aplicará la normativa correspondiente a los APARTAMENTOS TURISTICOS y si son dos o menos le aplicaremos la normativa de VIVIENDA TURISTICAS a las que hemos hecho referencia en el anterior Blog.
  • Edificios/complejos: pertenecen a este grupo aquellos establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio (adoptará la denominación de “edificio de apartamentos turísticos”) o de varios (adoptará la denominación de “complejo de apartamentos turísticos”). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen un edificio o varios, o que ocupen una parte independiente (del resto de viviendas) de un edificio o de varios.
  • Conjuntos: pertenecen a este grupo los establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento ubicadas en un grupo de edificios, contiguos o no, o bien en un mismo edificio. En caso de que estén en un grupo contiguo de inmuebles no hay dudas todas las unidades de alojamiento formarán parte de un “conjunto de apartamentos turísticos”. Pero si el “grupo de edificios” no es contiguo, sólo podrán formar parte del “conjunto de apartamentos turísticos” las unidades de alojamiento que se encuentren en un radio de 1 kilómetro desde la oficina del explotador (esta norma no es aplicable a las unidades de alojamiento que ya estuvieran registradas antes de 11 de febrero como apartamento turístico de 2016). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen parte de un edificio o varios pero no lo hacen de forma independiente, sino que están “mezclados” con otros inmuebles.

En este punto es importante resaltar que el primer grupo solo podrá recaer sobre el suelo que tenga la calificación de terciario ( aquél destinado para uso hotelero y turístico), por lo que a sensu contrario, podemos llegar a la conclusión que los CONJUNTOS TURISTICOS si pueden recaer sobre uso residencial, aunque ya avanzamos, que en algunas localidades este tipo de APARTAMENTOS TURISTICOS no pueden establecerse por las limitaciones urbanísticas, aunque esto será objeto de otro blog.

Asimismo, podemos diferenciar las siguientes modalidades:

  • Edificios Complejos: Se clasifican en categorías de 4, 3, 2 y 1 llaves.
  • Edificios Conjuntos: Se clasifican en categorías de 2 y 1 llaves.

El criterio para clasificarlo dentro de la subdivisión es la calidad, cuanto más alta sea está, en la más alta escala estará.

En cuanto a la recepción: En los establecimientos de apartamentos turísticos habrá una recepción-conserjería, excepto en los casos siguientes:

  • Edificios/complejos de una o dos llaves y que tengan menos de diez unidades de alojamiento.
  • Conjuntos cuyas unidades de alojamiento estén en distintos edificios o complejos, sin que en ninguno de ellos, considerándolo aisladamente, se llegue a las diez unidades de alojamiento.

Es importante señalar que el usuario del APARTAMENTO TURISTICO tendrá que rellenar  el correspondiente PARTE DE ENTRADADOCUMENTO DE ADMISIÓN y, previa exhibición de su documentación. Una original del mismo será entregado al usuario a modo de contrato.

Respecto a la duración de la estancia, en principio, será aquella que las partes pacten si bien tenemos que tener en cuenta un límite, nunca podrá ser superior a 45 días.

A diferencia de las VIVIENDAS TURISTICAS, en las que los servicios que se prestan son mínimos y voluntarios por parte de la propiedad o explotador, en el presente caso, nos encontramos con los siguientes servicios mínimos:

  • Agua fría y caliente permanente adecuada a la capacidad del apartamento.
  • Energía eléctrica y, en su caso, combustible necesario para el funcionamiento de las instalaciones de la unidad de alojamiento.
  • Recogida de basuras en el recinto.
  • Conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.
  • Limpieza de la unidad de alojamiento y cambio de lencería.

El precio comprenderá, asimismo, el uso de los servicios e instalaciones comunes con las que cuente el establecimiento tales como jardines, terrazas y salones comunes, con sus equipamientos, parques infantiles, aparcamientos al aire libre sin vigilancia, así como piscinas y el mobiliario propio de las mismas.

El documento de pago, es decir, la factura tiene que contener la descripción e importe de los servicios contratados y su fecha, así como el número de inscripción del establecimiento en el Registro de Turismo de Andalucía y de la unidad de alojamiento utilizada.

Es obligatorio, al igual que en las VIVIENDAS TURISTICAS, las hojas de reclamaciones a disposición de las personas usuarias debidamente numeradas y selladas por los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía.

En lugar bien visible de la conserjería-recepción se exhibirá un cartel informativo de la existencia de hojas de quejas/reclamaciones, en la forma establecida por la normativa sobre defensa de los consumidores y usuarios. Caso de no existir aquélla, dicho cartel informativo figurará en la parte posterior de la puerta de acceso a cada unidad de alojamiento.

Por último, indicar que según el grupo, categoría y modalidad a la que pertenezca el establecimiento, deberán cumplirse los requisitos establecidos al efecto en los Anexos I, II y III (al final del Decreto 194/2010).

 

Si tiene cualquier duda en materia de APARTAMENTOS TURISTICOS, póngase en contacto con nuestro Despacho.