¿PUEDEN PROHIBIR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EL USO DE LAS VIVIENDAS PARA ALQUILER VACACIONAL?

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

¿PUEDEN PROHIBIR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EL USO DE LAS VIVIENDAS PARA ALQUILER VACACIONAL?

 

Son numerosas las consultas que nos llegan al despacho sobre esta cuestión (más aun en la época estival en la que nos encontramos).

 En este sentido, debemos decir que tras la entrada en vigor del Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, entre otros, añade un nuevo punto 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que se establece que: ”El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Por tanto, antes de la entrada en vigor del RD 7/2019 era necesario el voto unánime de los propietarios para la adopción de este tipo de acuerdos, pero tras la reforma operada se relaja esta condición, por lo que ya solo se requiere el voto favorable de las tres quintas partes que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es importante destacar que dicho precepto recoge, además, la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos o incremento en la participación de los gastos comunes de las viviendas donde se realice esta actividad turística con la limitación establecida.

Un vez alcanzada la mayoría establecida en el punto 12 del artículo 17 de la LPH, este acuerdo tiene que ser notificado a los propietarios ausentes para que en el caso contrario puedan manifestar su desacuerdo o discrepancias en el plazo de 30 días. Pasado dicho plazo sin que se hubieran manifestado en contra, se entenderán que votaron a favor de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios.

Dicho acuerdo (cambio de estatutos acordando la prohibición del uso de las viviendas para alquiler vacacional o turístico) para que surta efectos frente a terceros, deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Así, esta prohibición afectará a los futuros comuneros que adquieran una vivienda en esa comunidad.

Si bien parece que la introducción de este nuevo punto 12 no deja lugar a dudas, la cuestión no es baladí, pues nos encontramos con posiciones doctrinales contrapuestas. Así, un sector de la doctrina considera que con esta introducción no se permite acordar la prohibición de la vivienda para uso vacacional, sino solamente tal y como expresa la literalidad de la norma “limitar o condicionar el uso”. Entendiendo que la comunidad no podrá impedir que un comunero ejerza esta actividad en una finca de su propiedad ni suprimir este derecho, sino que podrá establecer límites y condiciones a los que dicha actividad deba someterse. Así, en el caso en que el comunero sobrepasara estos límites o condiciones aprobadas por la comunidad de propietarios, se podrán ejercitar las acciones oportunas para la cesación de esta conducta. De este modo, la comunidad podrá acudir (ejercitando la vía judicial y recurriendo al procedimiento declarativo ordinario correspondiente) a lo dispuesto en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ejercitando la acción de cesación si se diera el caso de que el propietario u ocupante del piso o local desarrollarán en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resultaran dañosas para la finca o que contravinieran las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Como pueden observar, existen opiniones contrapuestas en este sentido. Aun así, en la actualidad lo cierto es que las comunidades de propietarios están procediendo a través de lo dispuesto en el punto 12 del art. 17 de la LPH a la prohibición del uso de las viviendas para alquiler vacacional (siempre que cumplan con las mayorías establecidas en el mismo). Es necesario que la comunidad proceda a la inscripción de esta prohibición (cambio de estatutos) en el Registro de la Propiedad para que la misma pueda surtir efectos frente a terceros.

Esta prohibición de uso como alquiler vacacional de las viviendas no tendrá carácter retroactivo, por lo que no afectará a aquellos propietarios que vinieran ejerciendo esta actividad con anterioridad a la inscripción de esta prohibición.

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