DIFICULTAD DEL ESTABLECIMIENTO DE CONJUNTO DE APARTAMENTOS TURISTICOS EN LA CIUDAD DE MÁLAGA

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OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

DIFICULTAD DEL ESTABLECIMIENTO DE CONJUNTO DE APARTAMENTOS TURISTICOS EN LA CIUDAD DE MÁLAGA

 

Como recordaran, en el primer blog dedicado a los APARTAMENTOS TURISTICOS hicimos referencia, entre otras cuestiones, a la existencia de dos tipos:

  • Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación
  • Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.

Como vemos la diferencia, a priori, recae en que en los primeros de ellos son necesarios tanto de una entrada propia como de ascensores propios, de tal forma que si ocupan un edificio, el mismo podrá tener una parte destinado a uso residencia y otro a este tipo de APARTAMENTOS TURISTICOS, mientras que en el segundo de ello no se pide estos requisitos.

Sin embargo, en ocasiones nos encontramos con que nuestro legislador articula normas en un determinado ámbito sin que exista la debida coordinación con otras administraciones públicas que son las que tienen las competencias en materias que están, íntimamente, relacionas entre sí. Es esto, lo que ocurre en el caso concreto, el legislador autonómico, de forma bien intencionada, dicto unas normas sin tener en cuenta que la materia urbanística le corresponde a los distintos Ayuntamientos y que en la mayoría de los casos sus distintas normas son anteriores a la normativa de APARTAMENTOS TURISTICOS, por lo que se hace difícil la aplicación de la citada norma.

Lo expuesto, es lo que sucede en la ciudad de Málaga con la categoría denominada CONJUNTOS DE APARTAMENTOS TURISTICOS, debido a los números requisitos que imponen y que a la larga sea más rentable económicamente el establecimiento del tipo de EDIFICIOS COMPLEJOS DE APARTAMENTOS TURISTICOS.

El Plan General de Ordenación Urbana de Málaga 2011 en su artículo 6.1.7  establece que las distintas zonas podrán ser destinadas a los siguientes usos:

  1. Residencial:
    1. Unifamiliar
    2. Plurifamiliar.
  2. Productivo:
    1. Industrial
    2. Logístico.
    3. Empresarial
    4. Usos especiales.

  1. Servicios Terciarios
    1. Hospedaje
    2. Recreativo
    3. Hosteleria
    4. Comercio

En el presente caso, nos vamos a centrar tanto en el uso residencial como en el uso terciario, siendo por ello por lo que acudiremos a la citada norma urbanística para saber cuándo nos encontramos ante un suelo de uso residencial y cuando ante un suelo de uso terciario.

El suelo de uso residencial viene definido en el artículo 6.2.1 de las Normas Urbanísticas al decir “ uso residencial es el que sirve de alojamiento permanente a las personas”; y el uso terciario ( hospedaje, recreativo, hostelería) en el artículo 6.4.1 de las mismas Normas Urbanísticas al decir, con carácter general, “ Es uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, a las empresas y a los organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera y otras, seguros, etc.”,  y, con carácter más particular, en el artículo 6.4.2 al definir el uso terciario de hospedaje al decir “ 1. Hospedaje es el servicio terciario que se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas, tales como hoteles, moteles, paradores, pensiones, residencias… etc.

  1. Una actividad de este grupo podrá desarrollarse en edificio destinado total o parcialmente a viviendas solo en el caso en que disponga de acceso y evacuación independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales ( luz, agua teléfono), asimismo totalmente independiente de las resto del edificio”.

Hasta aquí podemos concluir lo siguiente:

  • Compatibilidad de uso residencia y uso terciario hospedaje.
  • Necesidad de acceso y evacuación independientes del resto de edificio así como de instaladores generales independiente del resto edificio.

Junto a éstas exigencias tenemos que tener en cuenta otras no menos importantes, que pasaremos a analizar a continuación, como las siguientes:

  • Cumplimiento de la Ordenanza Municipal de Protección contra Incendios.
  • Cambio de uso de las fincas registrales afectadas.

1.- Cumplimiento de la Ordenanza Municipal de Protección contra Incendios: Dicha Ordenanza tiene como objeto principal de regular, de forma complementaria, aquellos aspectos de las condiciones de protección contra incendios de edificaciones, locales y establecimientos.

Dicha Ordenanza aunque entró en vigor con fecha de 27 de marzo de 2003 se ha ido adaptando a los distintos cambios legislativos que se llevaron a cabo por el RD 2267/2004, de 3 de diciembre, por el que se aprobó el Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales; RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprobó el Código Técnico de la Edificación; RD 393/2007, de 23 de marzo, por la que se aprobó la norma Básica de Autoprotección de los centros, establecimientos y otras dependencias dedicados a actividades que puedan dar origen a situaciones de emergencia; y el RD 1371/2007, de 19 de octubre, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación.

Ámbito de aplicación: Conforme al artículo 3 será de aplicación a todos los proyectos y obras de nueva edificación o implantación, reforma, ampliación o cambio de uso, así como las modificaciones y legalizaciones de las instalaciones y actividades existentes.

Asimismo, el artículo 4.1 establece “Como requisito previo indispensable para la concesión de licencia municipal de obra, instalación, primera ocupación o apertura de los establecimientos Apéndice % de esta ordenanza, que sean de nueva implantación, proceda a cambiar o modificar su actividad, se trasladen, amplíen o reformen, el Servicio Municipal de Extinción de Incendios y Protección Civil deberá emitir informe técnico favorable sobre sus condiciones de protección contra incendios”.

El Apéndice 5 de la citada Ordenanza  Municipal establece una relación de actividades que deben ser informadas en lo referente a las condiciones de seguridad contra incendios por el Servicio Municipal de Extinción de Incendios y Protección Civil entre los que se encuentran en su letra E “ Residencial (hoteles, pensiones, residencias…)”.

Nos encontramos que en la actualidad el Ayuntamiento exige un informe favorable del Cuerpo de Bomberos que cumpla con la normativa sobre protección contra incendios tanto por considerar que la actividad de apartamentos es análoga a la de hotel como por el hecho que está exigiendo un cambio de uso de las fincas que integran los edificios donde se encuentran ubicadas las mismas.

2.- Cambio de uso de las fincas registrales afectadas: En este punto tenemos que tener en cuenta, las siguientes cuestiones:

  • Normativa de Comunidad de Propietarios: Si se optase por la modalidad de CONJUNTOS, y, conforme a lo antes visto, sería necesario ver si los Estatutos donde se encuentran integrados permite el cambio de uso, por cuanto si no lo permitiera, la citada posibilidad estaría vedada salvo con que fuese aprobado por la mayoría correspondiente en Junta de Propietarios.
  • Ámbito urbanístico: En este punto, es necesario la obtención de la correspondiente licencia de cambio de uso, la escritura de cambio de uso, así como el pago de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Presenta como principal inconveniente, que el citado inmueble objeto del cambio de uso no podrá destinarse a uso residencial ( vivienda con carácter permanente).

Si tiene cualquier duda en materia de APARTAMENTOS TURISTICOS, póngase en contacto con nuestro Despacho.