VIVIENDAS TURÍSTICAS: ¿ESTÁN SUJETAS A IVA?

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

VIVIENDAS TURÍSTICAS: ¿ESTÁN SUJETAS A IVA?

Otra de las preguntas que nos hacen con frecuencia los clientes viene relacionada con la tributación de la explotación o cesión para la explotación de las viviendas turísticas.

En este Blog, vamos a distinguir si el cliente explota directamente las viviendas (con la limitación de 2 existentes) o cede la explotación de las mismas a un tercero.

En ambos casos, debemos acudir al artículo 20.1.23  de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) establece que se encuentran exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

En el caso en que el propietario explote las dos viviendas directamente, la letra b) del artículo 20.1.23º apartado e) de la LIVA establece que la anterior exención de IVA no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas, cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA, al realizar los meritados servicios. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc.). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

Si bien, en el caso en que el propietario decida ceder las dos viviendas para su explotación por una empresa explotadora, debemos atender a la doctrina de la Dirección General de Tributos que en su Consulta Vinculante número 0854-16 de 09 de Marzo de 2016 que recoge la doctrina seguida tanto por la Dirección General de Tributos, así como por parte del Tribunal Económico Administrativo Central y establecen de forma clara lo siguiente:

  • Los arrendamientos de vivienda a favor de persona jurídica si está actúa como consumidor final están sujetos pero exentos de IVA.
  • Los arrendamientos de vivienda a favor de persona jurídica en la que ésta no es consumidor final está sujeto a IVA.
  • Los arrendamientos de vivienda a favor de persona jurídica en los que se permite la cesión o subarriendo, según la Dirección General de Tributos, está sujeto a IVA.

 Por ello y siguiendo el criterio de la AEAT, en el supuesto en el que el propietario decida ceder la explotación de dos o más viviendas a empresas explotadoras y/o particulares (con el límite máximo de 2 viviendas por cada particular o empresa) entendemos que el negocio jurídico debe realizarse de la siguiente forma:

  1. a) El propietario cede la explotación de las viviendas a una empresa explotadora.
  2. b) La empresa explotadora es quien emite la factura al consumidor final por los servicios prestados que podrán ir con IVA o sin IVA dependiendo de si prestan o no servicios hosteleros.
  3. c) El propietario emite una factura a la empresa explotadora (ya sea por un fijo o variable) por el contrato de explotación. Dicha factura irá con el IVA al 21%.

El motivo de operar de esta forma no es otro que el propietario pueda deducirse el IVA derivado del contrato de explotación.  Existen empresas  explotadoras que proponen que sean ellos quienes emitan al cliente la factura por el porcentaje pactado más el IVA. correspondiente, no siendo éste el cauce adecuado de conformidad con el criterio seguido por la AEAT siendo éste el descrito anteriormente.

 

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