PREFRENCIA DE COBRO DE LAS DEUDAS DE COMUNIDAD FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

PREFRENCIA DE COBRO DE LAS DEUDAS DE COMUNIDAD FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS

 

Durante las semanas anteriores hemos escrito sobre las VIVIENDAS TURISTICAS, hoy  y durante las siguientes semanas queremos escribiros sobre las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS y para ello vamos a empezar con uno de los principales problemas que tienen las  mismas  y que no es otro que la falta  de tesorería motivada  por la existencia de PROPIETARIOS MOROSOS.

En muchas ocasiones la reclamación a los propietarios morosos se convierte en un procedimiento largo y tedioso y sin ningún resultado para las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, bien sea por que es muy difícil de notificar las demandas de los distintos procedimientos judiciales que podemos interponer; en otras ocasiones por la gran cantidad de carga de los juzgados; y en otras ocasiones, por que no se les encuentran nada y si acudimos al Registro de la Propiedad, vemos que el inmueble está gravado con una hipoteca a favor de una entidad bancaria y creemos que es el fin del mundo.

¿Pero esto es así? la respuesta es negativa dado que las DEUDAS DE COMUNIDAD TIENEN PREFERENCIA DE COBRO FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS. Para ello vamos a partir de un ejemplo:

“Un piso ubicado en un edificio sujeto a propiedad horizontal se encuentra gravado con una hipoteca a favor de un Banco. El dueño del piso adeuda a la Comunidad de propietarios el pago de los gastos comunes correspondientes a los nueve primeros meses del año 2019 y además debe las cuotas de los años 2018, 2017, 2016 y 2015.”

Tenemos que partir del artículo 9.1.E de la Ley 49/1960, que dice “ los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo”.

Ya dicho artículo, nos lo indicar de forma clara que las deudas derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años anteriores tienen preferencias a las deudas recogidas en los números 3 a 5 del artículo 1923 CC, entre las que se encuentran las hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad.

Asimismo del mismo artículo podemos determinar que dicha preferencia no es absoluta y con carácter ilimitado, sino que tiene fijado un límite temporal.

Así si acudimos al ejemplo expuesto al principio de este artículo, vemos que las deudas correspondientes al ejercicio 2015 quedarían excluidas de la citada preferencia, puesto que solo gozan de la preferencia las correspondientes a la anualidad en curso y los tres años anteriores.

Esa preferencia se produce por la consideración de ser una afección real, pero opera o no opera de forma automática. La mayor parte de la tribunales consideran que no y que es necesario un nuevo procedimiento judicial , en concreto, el procedimiento de terceria de mejor derecho, es decir, tendríamos que dejar en suspenso el procedimiento de reclamación de deuda e iniciar otro frente a la entidad bancaria que apareciese en el primer rango registral.

Así os traemos los siguientes extractos de sentencias donde tratan la problemática y la resuelven en el sentido antes expuesto.

1.– SENTENCIA DE 19 DE OCTUBRE DE 2016, AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID ( SECCIÓN 12): “ Sin embargo, la Ley 8/2.013, de 26 de junio, vigente desde el día 28 de junio de 2013, da una nueva redacción al art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , quedando redactado de la siguiente manera dispone que «los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto….

Y como señala la RDGRN de 22 de enero de 2013, el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del artículo 9.1 e) de la LPH es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer «a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución (…)». De tal forma que como ya decía la RDGRN de 10 de agosto de 2006, la afección real y la preferencia que por ley se reconoce a los créditos de constante referencia «vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio» de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, de manera que cualquier hipoteca constituida o embargo trabado sobre los mismos quedan subordinados a ellos «en su eficacia». En definitiva, como se desprende del tenor del artículo 9.1e), párrafo segundo, de la LPH , la preferencia absoluta -de grado y no de fecha- de este tipo de créditos frente a los previstos en el artículo 1923 apartados 3 º, 4 º y 5º, CC , con el límite temporal previsto, viene determinada únicamente por su naturaleza, careciendo de relevancia el momento en que unos y otros accedan al Registro de la Propiedad..”.

2.- SENTENCIA DE 18 DE OCTUBRE DE 2013, AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCION 13): En la presente litis reclama la Comunidad de Propietarios actora su preferencia de crédito en el procedimiento hipotecario nº 230/2010, seguido en el Juzgado de referencia, para el cobro de los gastos de Comunidad.

… La acción ejercitada se funda en el artículo 9.1 e) párrafo segundo de la LPH , en la medida que la suma reclamada corresponde a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente al tiempo de interponerse la demanda, y se articula a través de la modalidad de tercería de mejor derecho habida cuenta que la Comunidad actora tuvo en su momento conocimiento de que el piso a que correspondían dichos gastos era objeto de ejecución por parte de la entidad bancaria hoy codemandada, por lo que, estando afecto el piso al pago de los gastos reclamados, y encontrándonos, por tanto, ante una cuestión de prelación de créditos, debe estimarse que el cauce procesal elegido por la Comunidad es el adecuado.

… Se declara el mejor derecho de la Comunidad de propietarios frente a la Ejecución Hipotecaria”.

3.- SENTENCIA DE 17 DE MAYO DE 2013, AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA (SECCION 13): “La preferencia dicha se refiere al importe de la última anualidad (POR LA REFORMA de junio de 2013 de la LPH el plazo se ha AMPLIADO A TRES AÑOS)  y a parte de la corriente, mientras que si existen otros débitos a favor de la Comunidad correspondientes a impagos de cuotas no comprendidas en el espacio temporal dicho, esa primacía ya no se aplica y deben concurrir con otros que pudieran existir para determinar el orden en que deben percibirse.

… Aunque la parte apelante (el Banco) afirma que la preferencia del crédito de la Comunidad sobre el hipotecario inscrito con anterioridad iría en contra del sistema hipotecario y del principio de publicidad, no puede compartirse dicho criterio. La sentencia que condena al propietario moroso a pagar los gastos comunes, concreta la afección real establecida legalmente, cualquier hipoteca del piso o local tendrá eficacia cuando no menoscabe el crédito de la comunidad que es preferente”.

En conclusión, podemos decir que siempre que las deudas derivadas de la contribución a los gastos comunes tengan su origen en la anualidad en curso y en los tres años anteriores, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS tendrá preferencia a las deudas hipotecarias inscritas en el Registro de la Propiedad.

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