COMPRAVENTA: CONDICION SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA

 COMPRAVENTA: CONDICION SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA

 

Ante el incremento de las operaciones inmobiliarias tanto de primera mano como de segunda mano, los vendedores con el fin de garantizarse el cumplimiento de la compraventa pueden establecer obligaciones condicionales que pueden tener una doble finalidad; por un lado, paralizar los efectos de una operación de transmisión hasta el cumplimiento de la condición impuesto; y, por otro lado, aquellas que en caso de darse la condición impuesta, la venta quedará resuelta, produciendo, entre tanto, plena eficacia el CONTRATO DE COMPRAVENTA.

En el primer caso, estaremos hablando de las CONDICIONES SUSPENSIVAS y en el segundo de los casos de CONDICIONES RESOLUTORIAS.

Para una mejor comprensión del funcionamiento de las CONDICIONES SUSPENSIVAS y RESOLUTORIAS, vamos analizarlas a raíz de sendos ejemplos:

1.- CONDICION SUSPENSIVA: “D. José compra una finca por importe de 100.000 euros, entregando en el acto de la firma de la escritura la cantidad de 50.000 euros, pactándose que la cantidad restante se pagarán al cabo de los tres meses, si se obtiene por parte del vendedor la licencia de edificación”.

La obligación sujeta a condición suspensiva es aquella en que el nacimiento o inicio de la obligación misma depende de que acontezca la condición.

El Código Civil alude a ella en el artículo 1114, por oposición a las sujetas a condición resolutoria «En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición».

Si nos detenemos en el citado precepto podemos comprobar como la eficacia del contrato o nacimiento de sus efectos jurídicos no se produce hasta la realización de la citada condición, en el ejemplo expuesto, el contrato de compraventa no desplegaría sus efectos hasta el momento en que el vendedor no obtuviese la licencia de edificación.

2.- CONDICION RESOLUTORIA: “D. José compra una finca por importe de 100.000 euros, entregando en el acto de la firma de la escritura la cantidad 50.000 euros y pactando que la cantidad restante será entregada al vendedor a los dos meses de la firma de la escritura de venta, si bien se introduce la cláusula de que el vendedor pueda resolver la venta y por tanto recuperar el dominio del citado inmueble y sin devolución del dinero, si D. José no abona la cantidad restante en el citado plazo”.

A diferencia del supuesto anterior, podemos ver que la COMPRAVENTA surte sus efectos desde el momento en que se formaliza en escritura pública si bien la misma se resuelve si se da la citada condición.

Como hemos visto, según nos encontremos ante una CONDICION SUSPENSIVA o RESOLUTORIA, la COMPRAVENTA despliega sus efectos o bien cuando se cumple con la condición, entre tanto está en fase durmiente, o bien deja de surtir sus efectos con el cumplimiento de la condición.

Dicho esto, la fiscalidad que acompaña a este tipo de operaciones está unida de forma íntima según nos encontremos ante una CONDICION SUSPENSIVA o CONDICION RESOLURIA.

En los casos en que nos encontremos ante una CONDICION SUSPENSIVA la fiscalidad de la condición quedará en suspenso hasta el cumplimiento de la condición suspensiva; mientras que en el caso de la CONDICION RESOLUTORIA, la fiscalidad nace desde el momento en que se firma la operación de compraventa, por esta razón la A.E.A.T pone especial vigilancia en la consideración de una u otra.

La Administración Tributaria, vigila con mucho cuidado la consideración de una condición como resolutoria o suspensiva, ya que los efectos recaudatorios son totalmente distintos.

Así, en las COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA no genera efectos fiscales por trasmisiones o IVA hasta el cumplimiento de la condición. Pero sí a efectos de Actos Jurídicos documentados pues el hecho imponible es el propio documento.

Por otra parte, en los casos de COMPRAVENTA CON CONDICION RESOLUTORIA nos encontramos que está sujetos a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados y devenga aranceles registrales, y su cancelación (necesaria para poder vender  a un tercero la vivienda) también tributa por el mismo impuesto y generará también gastos registrales y notariales.

Si tiene cualquier duda en relación al COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA , póngase en contacto con nuestro Despacho.

 

 

LA DONACIÓN DE BIENES INMUEBLES

 LA DONACION DE BIENES INMUEBLES

 

 En los últimos días ha sido publicado en los distintos periódicos que se han multiplicado las consultas a los despachos de abogados así como a las asesorías fiscales en relación a las donaciones de inmuebles ante el temor que se cambie la fiscalidad por parte del Gobierno de España.

Al hilo de esa noticias queremos aprovechar y dedicar el blog de esta semana a las donaciones de inmuebles pero no desde un punto de vista fiscal sino civil, dado que el aspecto tributario ya fue objeto de un blog específico en su día.

Si acudimos al Código Civil podemos definir las donaciones como aquel acto liberalidad por el que una persona dispone de forma gratuita de una cosa, de su propiedad, en favor otra que la acepta, pudiéndose ser objeto de donación tanto los bienes muebles como los inmuebles que conformen su patrimonio.

En este punto tenemos que indicar que no se puede donar cosas futuras o expectativas, dado que en estos casos se entienden que estas donaciones equivalen a pactos sucesorios, prohibidos al amparo del artículo 1.271.2 Cc., salvo que nos encontremos en el caso del artículo 1.341 del Cc que dice «Por razón de matrimonio los futuros esposos podrán donarse bienes presentes. Igualmente podrán donarse antes del matrimonio en capitulaciones bienes futuros, sólo para el caso de muerte, Y en la medida marcada por las disposiciones referentes a la sucesión testada”.

Pero la anterior limitación no es la única que pone el Cc respecto de lo que se puede donar, dado que si acudimos al artículo 636 del mismo texto legal veremos que nadie podrá DONAR ni recibir por DONACION más de lo que pueda dar o recibir por vía testamentaria y, en la medida que se exceda de esa limitación, la misma sería inoficiosa.

Dicho lo anterior, es necesario que determinemos los elementos formales de la DONACION,  pues son estos los que nos va indicar cuales son los requisitos para que la DONACION produzca sus efectos.

Los elementos formales de la DONACION DE BIENES INMUEBLES son los siguientes:

1.- Necesidad de la aceptación: Conforme al artículo 629 Cc la donación no obliga al donante ni produce sus efectos sino desde la aceptación por parte del donatario, si bien este puede aceptar la DONACION por si o por medio de persona autorizada para ello ( artículo 630 Cc)

2.- Bienes inmuebles: Si acudimos al artículo 633 Cc vemos que para que sea válida la DONACION DE BIENES INMUEBLESha de hacerse por escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma autentica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escritura«.

Si nos detenemos en este artículo podemos llegar a la conclusión que la escritura pública en la donación de bienes inmuebles es constitutiva o esencial, forma ad solemnitatem, cuya inobservancia determina la nulidad radical de la donación, sin embargo, esto ha sido matizado por parte tanto de la Dirección General de los Registros y del Notariado que han permitido la donación del domicilio conyugal en convenio de divorcio en favor de los hijos menores de edad, puesto que en estos casos, se entienden aceptada por los propios cónyuges que concurren en el citado convenio.

En el caso, en que los hijos fuesen mayores de edad, sería necesario que éstos como donatarios aceptasen la donación en escritura pública y que comunicasen la misma al donatario.

3.- La perfección del contrato: Como hemos dicho antes la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación por parte del donatario, pero en cambio el artículo 629 Cc establece que no produce efecto sino desde la aceptación.

Lo único claro es que la aceptación es esencial para que la donación pueda existir y producir efectos. Sin embargo, queda en pie el problema de cuándo se perfecciona o cuándo surte efecto el acto dispositivo del donante, pues según el artículo 623 es cuando el donante conoce la aceptación del donatario, mientras que según el artículo 629 es cuando se produce la aceptación, pero siempre hay que hacerla mientras viva el DONANTE, puesto que si así no se hace, el BIEN INMUEBLE objeto de la DONACION pasará a los herederos del DONANTE.

Si tiene cualquier duda en materia de DONACION DE BIENES INMUEBLES, póngase en contacto con nuestro Despacho.

 

CONTRATO DE ARRAS:TIPOS Y EFECTOS

 

 CONTRATO DE ARRAS: TIPOS Y EFECTOS

 

 

Una vez superada la crisis económica que vivimos nos hemos encontrado con una reactivación del mercado inmobiliario y, como consecuencia de ello, de un aumento de los contratos de arras.

Dichos contratos a lo largo de la historia han cumplido distintas funciones. En un primer momento, tenían el carácter de indicio confirmatorio de la celebración del contrato de compraventa; más adelante, sirvieron como garantía de las obligaciones establecidas en el contrato; y, finalmente, se les asigno una función de facultad de desistimiento del contrato por las partes que intervenían en el mismo.

Así, podemos definir las ARRAS como la entrega por una parte a otra de una cantidad de dinero con el fin de probar  que se ha celebrado el mismo, garantizar su cumplimiento o permitir a cualquiera de los intervinientes de su desistimiento.

La regulación de las mismas en nuestro ordenamiento jurídico es parca, así el Código Civil recoge las llamadas arras penitenciales en el artículo 1.454 Cc al decir “  “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”, y, el Código de Comercio hace referencia a las arras penales ( artículo 83) y las confirmatorios ( artículo 343).

Dicho esto, vamos hacer referencia a los distintos tipos de arras y a determinar cuales son los efectos de las mismas.

1.-  ARRAS PENITENCIALES: Como decíamos con anterioridad son las únicas que regula el Código Civil. Tienen como función otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir libremente (sin necesidad de justificar causa alguna) del cumplimiento de un contrato, siendo lo entregado en concepto de arras penitenciales el precio del lícito desistimiento.

Así, en estos casos, si quien ejercita la facultad de desistir del contrato es el VENDEDOR, éste deberá expresar su voluntad de desistir del contrato principal y entregar a la parte COMPRADORA el duplo de lo recibido en concepto de ARRAS. Sin embargo, si quien expresa su voluntad de desistir del contrato es el COMPRADOR, es suficiente con una declaración de voluntad en la que manifieste su deseo y su conformidad con perder lo entregado a cuenta.

En ambos casos, la declaración de voluntad no producirá efectos hasta que llega al conocimiento del destinatario.

En cuanto a la forma, salvo pacto en contrario, bastará con manifestar claramente la voluntad de desistir, sin ser necesario su ejercicio judicial.

En cuanto al plazo, ante la ausencia de regulación legal, debe estarse al plazo expresamente señalado por las partes. En defecto de plazo pactado, dada la función propia de este tipo de arras, parece claro que la facultad de desistir sólo podrá ejercitarse una vez el contrato se haya perfeccionado, y antes de que la parte que desea desistir haya cumplido sus obligaciones bajo el mismo. Por tanto, el cumplimiento de la obligación prometida enerva la posibilidad de desistir del contrato.

2.- ARRAS PENALES: Este tipo de ARRAS tiene, doctrinalmente hablando, una configuración imprecisa. No existe una regulación legal en nuestro Código Civil y la única referencia la encontramos en el artículo 83 del Código de Comercio.

Ocupan una situación intermedia entre las ARRAS PENITENCIALES y las ARRAS CONFIRMATORIAS, pues no son ni un simple anticipo a cuenta del precio ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.

El Tribunal Supremo (SSTS de 7 de julio de 1978 y 10 de marzo de 1986, entre otras) considera que las ARRAS PENALES tienen una finalidad similar a la de la cláusula penal (artículo 1.154 del Código Civil), configurándolas como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. No obstante, entre ambas figuras existen diferencias esenciales, como por un lado que, a diferencia de la cláusula penal, las arras penales no son susceptibles de moderación y, por otro, en las arras penales se produce una entrega, mientras que en la cláusula penal hay una simple promesa de entregar.

En caso de cumplimiento, las arras penales se imputarán al precio, pues es lo lógico y eficiente en términos de agilizar el tráfico jurídico. De lo contrario, el comprador debería abonar íntegramente el precio y el vendedor devolver la suma ya recibida inicialmente como arras.

En caso de incumplimiento, sobre la base del artículo 1.255 del Código Civil, la doctrina sostiene que cabe configurar las ARRAS PENALES como:

  • ARRAS PENALES SUSTITUTIVAS, que operan como una liquidación de los daños y perjuicios sufridos fijada de antemano, y como una indemnización convencional sustitutiva de la que correspondería legalmente, limitando por tanto el resarcimiento exigible al importe de las arras;
  • ARRAS PENALES CUMULATIVAS, que además de las arras permiten pedir el cumplimiento forzoso del contrato principal o la indemnización íntegra de daños y perjuicios generados. En línea con la regulación de obligaciones con cláusula penal (artículo 1.153 del Código Civil), para que las arras penales sean cumulativas debe pactarse así expresamente.

3.- ARRAS CONFIRMATORIAS: Tienen como función probar la celebración del contrato principal al que se refieren, reforzando el vínculo jurídico entre las partes al confirmar que el contrato se ha perfeccionado, y ha comenzado a ser cumplido.

Las arras confirmatorias son un anticipo del precio, que producen en quien las recibe el efecto de pensar que el propósito de cumplir el contrato por quien las ha entregado es serio, confiando por ello en que el resto del precio será pagado igual que se entregaron las arras.

Las arras confirmatorias se distinguen de las penitenciales en que las arras confirmatorias no permiten a las partes desistir del contrato principal.

En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá acogerse al régimen del artículo 1.124 del Código Civil y pedir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, si procede. A este respecto, las arras confirmatorias no limitan por su cuantía la indemnización por daños y perjuicios ni facultan a la parte cumplidora a retener dicha cuantía en concepto de pago de tal indemnización. Por tanto, en caso de incumplimiento, los daños y perjuicios deberán ser cuantificados y probados conforme al régimen general aplicable.

Finalmente indicar que la cuestión de determinar los efectos concretos de las ARRAS pactadas entre las partes en cada caso concreto, no es una cuestión sencilla debido a la variedad de fórmulas que se suelen emplear al regularlas, y porque la interpretación correcta de los términos utilizados y de la voluntad de las partes deberá tener en cuenta también los hechos concurrentes y particulares de cada caso. Como hemos analizado, no existe una regulación específica de las distintas funciones de las arras, y la que existe (artículo 1.454 del Código Civil) no resulta por sí sola del todo clarificadora.

Antes esta situación, la jurisprudencia no ha establecido criterios unívocos, aunque mayoritariamente considera que, salvo pacto expreso, para dotar de carácter penitencial a las arras, éstas deben considerarse confirmatorias (SSTS 31 de julio de 1992, 11 de abril de 1994 y 15 de marzo de 1995, 23 julio de 1999, entre otras). Este criterio se fundamenta en el menor gravamen posible para la parte que debería perder las arras o devolverlas duplicadas, según el caso.

En contra del criterio jurisprudencial mayoritario se muestra, entre otros, el profesor Albaladejo, quien considera que debe darse preferencia a las arras penitenciales. Albaladejo argumenta que las arras penitenciales son las únicas reguladas legalmente, y que dicha regulación legal debe ser entendida como potestativa (admitiendo por tanto pacto en contrario). Por tanto, aun reconociendo Albaladejo que la regulación legal de las arras penitenciales no tiene la consideración de derecho necesario, como aluden las sentencias antes citadas, lo cierto es que, en defecto de pacto que otorgue a las arras otro carácter, éstas deberán ser consideradas como arras penitenciales.

Si tiene cualquier duda en relación al CONTRATO DE ARRAS , póngase en contacto con nuestro Despacho.

 

 

 

 

 

PLUSVALÍA MUNICIPAL: PRUEBA PARA LA DETERMINACIÓN DE LA PÉRDIDA PATRIMONIAL

PLUSVALIA MUNICIPAL: PRUEBA PARA LA DETERMINACIÓN DE LA PÉRDIDA PATRIMONIAL

 

Hace pocos días salió publicado en prensa la noticia que el Tribunal Constitucional había dictado una sentencia en que se determinaba que las escrituras tanto de transmisión como de venta era suficiente prueba determinar si había perdida patrimonial y, por tanto, no tenía que devengarse el citado impuesto. De esta manera, se daba la vuelta a la doctrina sentada por muchos Tribunales Superiores de Justicia en la que establecían la necesidad de una mayor prueba por parte del sujeto pasivo y de esta forma la necesidad de acudir a pruebas periciales.

Dicho esto, con el presente blog queremos explicaros como ha evolucionado la jurisprudencia en un breve periodo de tiempo, en concreto desde que el propio Tribunal Constitucional declaró que el IMPUESTO DE PLUSVALIA MUNICIPAL no procedió en los casos en que había pérdida patrimonial.

1.- Con fecha de Septiembre de 2016 entró en el Tribunal Constitucional, la cuestión de constitucionalidad promovida por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 1 de Jerez de la Frontera. El fundamento era la posible inconstitucionalidad del artículo 107.1 del TRLRHL por vulneración del principio de capacidad económica del artículo 31.1 CE.

Conforme a la citada cuestión, el fundamento de la misma no era otro sino si estaba gravado o no la transmisión de la propiedad de los terrenos, se hubiese producido o no, un beneficio para el transmitente. Y si eso es así, era o no contario al artículo 31.1 CE.

¿Que resolvió el TC? Determinó que basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irreflutable, un incremento de valor sometido a tributación. Es decir, la mera titularidad de un terreno, durante un determinado tiempo, implicaba pagar la plusvalía municipal. Incluso cuando no se producía un incremento de valor del bien, o cuando se producía un decremento del mismo. Y esta circunstancia, según el TC impide al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir de acuerdo con un capacidad económica.

Consecuentemente, el TC declaró inconstitucional y nulo los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del TRLRHL pero solo en la medida en que hayan previsto excluir del tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incremento de valor ( como veremos más adelante, aquí el propio TC se ha enmendado parcialmente).

2.- Dictada esta Sentencia, nos encontramos con que hubo una avalancha de solicitudes de ingresos indebidos en los distintos Ayuntamientos e incluso de supuestos de no sujeción. Frente a ello, múltiples Ayuntamientos optaron por interpretar la Sentencia antes mencionada en el sentido que se podía girar el citado impuesto si había incremento patrimonial ( ganancia).

En el ámbito de los Tribunales Superiores de Justicia nos encontramos con aquellos que fueron partidarios de considerar que el impuesto podía devengarse cuando había incremento patrimonial y otros, como la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia en su Sentencia 787/2017 de 30 de octubre, decía así “  (…) Quinto. (…) sobre la cuestión controvertida a las nuevas determinaciones de la expresada jurisprudencia constitucional, como vienen haciendo otros tribunales de este mismo orden jurisdiccional contencioso administrativo–(…)-,con la consecuencia obligada de la declaración de invalidez de las correspondientes actuaciones municipales liquidadoras del impuesto de continua referencia -IIVTNU por falta de cobertura normativa legal para la exacción del tributo hasta que por el legislador estatal de haciendas locales no se atienda, finalmente, el expresado mandato expreso de la jurisprudencia constitucional citada(…)”, es decir, consideraba que las liquidaciones municipales, eran invalidas por falta de ley positiva que aplicar al respecto.

3.- Sentencia del Tribunal Supremo 2499/2018: Ante esta divergencia de criterios era necesario una respuesta por parte del Tribunal Supremo, y esta llegó con la Sentencia número 2499/2018.

Dicha Sentencia considera que los preceptos declarados inconstitucionales por el TC adolecen solo de una inconstitucionalidad y nulidad parcial. En este sentido, declara el TS “ “En este sentido, son constitucionales y resultan, pues, plenamente aplicables, en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar (…) que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título(…) no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE”.

Esto que quiere decir, el TS en su Sentencia nos los aclara al decir ““el artículo 110.4 de la Ley de Haciendas Localesl , sin embargo, es inconstitucional y nulo en todo caso (inconstitucionalidad total) porque, como señala la STC 59/2017, ‘no permite acreditar un resultado diferente al resultante de la aplicación de las reglas de valoración que contiene,o dicho de otro modo, porque ‘impide a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica(SSTC 26/2017, FJ 7, y 37/2017, FJ 5)’”, pero esa nulidad ( articulo 110.4 TRLRHL) “posibilita que los obligados tributarios puedan probar, desde la STC 59/2017, la inexistencia de un aumento del valor del terreno ante la habilita la plena aplicación de los artículos 107.1 y 107.2 a) de la Ley de Haciendas Locales”.

Si nos detenemos, aunque sea de forma breve, a partir de la citada Sentencia, cabe prueba en contrario por parte del sujeto pasivo, y, para probar la inexistencia de una PLUSVALIA real obtenida en la transmisión del terreno de naturaleza urbana, el TS considera que se puede acudir a los siguientes medios de prueba:

  •  Las escrituras notariales que manifiesten la diferencia entre el valor de adquisición y venta.
  • Prueba pericial.
  • Cualquier otro medio probatorio admitido en el 106 Ley General Tributaria. (Que se remite a los medios de prueba de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

De esta forma, si el obligado tributario probase que el terreno no ha aumentado de valor, le correspondía a la Administración probar lo contrario, solo de esta manera, podría aplicar los preceptos del TRLRHL, que la STC, dejo en vigor en caso de PLUSVALÍA.

Con posterioridad en su Sentencia de 13 de febrero de 2019 señaló “ (…) se ha declarado inconstitucional la presunción  iuris et de iure que contemplaba dicho precepto, abriendo a los sujetos pasivos el derecho a acreditar la inexistencia de incremento de valor en el terreno.(…)”.

4.- Sentencia del Tribunal Constitucional de 30 de septiembre de 2019 ( número 107/2019): Considera que para determinar la inexistencia de incremento de valor basta con el contraste entre los valores de adquisición y transmisión de las respectivas escrituras aportadas, la falta de valoración de las mismas vulnera la tutela jurisdiccional efectiva del art. 24.1 de la CE. En concreto dice “ La vulneración del art. 24.1 CE se sustenta en la falta de valoración de las escrituras de compraventa, cuya veracidad no fue tampoco contestada por el ayuntamiento, por lo que su valoración por el órgano judicial resultaba en este caso insoslayable. Por último, el razonamiento contenido en la sentencia, con remisión a otra del Juzgado núm. 22 de Madrid, de 9 de febrero de 2015 (dictada en el procedimiento ordinario 233-2014), no enerva la anterior conclusión, pues precisamente la sentencia que se cita abordaba un supuesto en el cual ni siquiera había sido solicitado el recibimiento a prueba, sino que el demandante se había limitado a realizar alegaciones generales sobre la evolución del mercado inmobiliario. Por tanto, el argumento exteriorizado en la sentencia recurrida para justificar la insuficiencia probatoria resulta irrazonable, al contenerse una remisión a un supuesto sustancialmente distinto. La revisión que se lleva a cabo en el auto que desestima el incidente de nulidad de actuaciones, en fin, no remedia la anterior lesión.

Por los razonamientos expuestos, debe estimarse el presente recurso de amparo, declarando vulnerado el derecho fundamental de la recurrente a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE), por no valorarse la prueba documental citada (escrituras de compra y de posterior venta del inmueble) conforme a las reglas de la sana crítica. La estimación del recurso y el otorgamiento del amparo por la mencionada vulneración conducen a anular las resoluciones recurridas y a retrotraer las actuaciones, a fin de que sean los órganos de la jurisdicción ordinaria quienes se pronuncien, de forma respetuosa con el derecho fundamental».

5.- Finalmente indicar con fecha de 31 de octubre de 2019 ha salido publicado en prensa que el TC tumba el IMPUESTO DE PLUSVALIA MUNICIPAL cuando el impuesto supere a las ganancias. Si acudimos a la nota de prensa sacada por el propio TC se dice “El Pleno del Tribunal constitucional ha estimado por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional, en los términos referidos en el Fundamento jurídico quinto apartado a).

 La sentencia, cuya ponencia ha correspondido al Magistrado Pedro GonzálezTrevijano, argumenta que cuando existe un incremento de la transmisión y la cuota que sale a pagar es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia, produciendo un exceso de tributación contrario a los principios constitucionales de capacidad económica y no confiscatoriedad (art. 31.1 CE)”.

¿ Qué quiere decir la citada Sentencia?, Sencillo, no procede el abono del IMPUESTO DE PLUSVALIA MUNICIPAL en aquellos casos que la cuota a abonar por esto impuesto es superior que la ganancia real obtenida.

Si tiene cualquier duda en materia de PLUSVALIA MUNICIPAL, póngase en contacto con nuestro Despacho.

 

 

 

CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA Y VIVECERSA

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA Y VICEVERSA

 

 

 

Hoy os queremos hablar del cambio de uso de piso a local y viceversa. Esta es una cuestión que se nos plantea mucho en los últimos tiempos debido sobre todo a la dificultad de alquilar los locales de negocios y los propietarios de esta clase de inmuebles ven en ello la posibilidad de sacar un rendimiento económico a través de las viviendas con fines turísticos.

Para ello, vamos a plantear la siguiente cuestión: “D. José es propietario de un local comercial en la Calle Gumersindo  número 2de la ciudad de Málaga, y ante las dificultades para poder alquilar, acude al Despacho para que le asesoremos sobre la posibilidad de realizar el cambio de uso a vivienda. En los Estatutos de la Comunidad de Propietarios donde se encuentra ubicada así como en su título constitutivo se expresa que los locales comerciales de la planta baja (donde está situado el local de D. José) se destina a local comercial, y, en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios nos encontramos con que los mismos diferencian entre los inmuebles que se destinan a viviendas y los que se destinan a local comercial y se intenta obtener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, la cual lo deniega”.

El artículo 33.1 de la Constitución Española dice “ Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”. Dicho derecho ha sido concebido de forma muy amplia en nuestro ordenamiento jurídico, sin mas limitaciones que aquellas que puedan venir establecidas tanto de forma convencional o legal, y siempre y cuando estas limitaciones sean interpretadas de forma restrictiva tanto en sede de Comunidad de Propietarios y por los Juzgados y Tribunales.

Es por ello que en muchas ocasiones se plantean por parte de las Comunidades de Propietarios la posibilidad de limitar de forma absoluta el cambio de uso de locales a viviendas. En el caso en que así se estableciera, sería necesario la unanimidad de la Comunidad de Propietarios para permitir el cambio de uso.

Tanto la  jurisprudencia (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremos de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014), como la Dirección General del Registro y Notariado (por ejemplo, Resolución de la DGRN de 18 de abril de 2017), viene señalando que en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Ahora bien, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Además, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad ( ejemplo de ello, es la modificación realizada en la Ley de Propiedad Horizontal en relación a las viviendas con fines turísticos)

Y ante un caso como el que hemos expuesto debemos entender que está prohibido el cambio de uso o no. Dicha cuestión ha sido analizada por parte del Tribunal Supremo, en los últimos tiempos, y todas las Sentencias ha sido resueltas de la misma forma. Así a juicio del Tribunal Supremo la mera descripción de un inmueble como vivienda o local comercial no supone una limitación del uso del mismo, sino que la eficacia de la prohibición debe ser clara y precisa. Ello, es así, por cuanto los propietarios de los inmuebles integrados en régimen de propiedad horizontal no pueden verse privado de la utilización del mismo de la forma que considere más idóneo, salvo que esté limitado dicha posibilidad.

En concreto, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de octubre de 2011 dice así “ «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que ESTE USO ESTÉ LEGÍTIMAMENTE PROHIBIDO o QUE EL CAMBIO DE DESTINO APAREZCA EXPRESAMENTE LIMITADO por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o sus estatutos.

No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda ALTERARA ELEMENTO COMÚN o MODIFICARA LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

 Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.

 En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios”.

Así ante un caso como el expuesto nos encontraríamos que D. José si podría realizar el cambio de uso aun sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios y si la Comunidad de Propietarios procediera a su limitación a posteriori sobre la citada posibilidad, está nunca podría perjudicar a D. José.

Sin embargo, no podemos detenernos aquí por cuanto el cambio de uso implica la necesidad de solicitar la licencia ante la Gerencia de Urbanismo, dado que es necesario que en el caso de cambio de uso de local a vivienda, se cumple con unos parámetros determinados en cuanto habitaciones, metros de ellas, ventilación, etc.

Asimismo, el cambio de uso debe constar inscrito en el Registro de la Propiedad y en el Catastro y para ello habrá de otorgarse la correspondiente escritura de cambio de uso. Como en la mayoría de los actos que nos vemos obligados a instrumentalizar en escritura pública y tienen acceso al Registro de la Propiedad, tendremos que plantearnos si la citada operación debe abonar la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Así, en este punto podemos diferenciar dos situaciones:

  1.  ¿Tributa el cambio de uso de un inmueble cuando el nuevo uso está ya en Catastro?. La Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante 0075-17 señala “ El cambio de uso de una vivienda no tributa en AJD al ya figurar el nuevo uso en el Catastro» “El consultante está interesado en la tramitación del cambio de uso de un inmueble que es de vivienda, según la información existente en la D.G. del Catastro, mientras en el Registro de la Propiedad figura como oficina.

Tras las gestiones pertinentes ante la Administración Urbanística y una vez concluido que no existe limitación para la concesión de licencia de cambio de uso y concedida ésta, el consultante pretende elevarla a escritura pública para su posterior reflejo en el Registro de la Propiedad.

Se pregunta “si la referida escritura de cambio de uso del inmueble estaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”

Se responde que el “otorgamiento de una escritura pública para reflejar en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de un inmueble, de oficina a vivienda, no tiene contenido valuable a efectos de determinar la aplicación de la cuota variable del documento notarial, de Actos Jurídicos Documentados, dado que en el Catastro si figuraba el uso de vivienda, por lo que la referida escritura no implica modificación alguna del valor catastral del bien.”

  1. ¿Tributa el cambio de uso de un inmueble cuando el nuevo uso no está en Catastro? En este punto la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante 1948/2014 considera que si estará sujeto a la modalidad de AJD, siendo su base imponible el valor total del inmueble cuyo uso se va a proceder a cambiar. A este respecto, queremos indicar que tanto el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en su Sentencia de 21 de febrero de 2014 y el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en su Sentencia de 8 de noviembre de 2016 consideran que son actos no sujetos a Actos Jurídicos Documentados por cuanto no tienen contenido evaluable.

 

Por último indicaros que si tenéis cualquier duda sobre PROPIEDAD HORIZONTAL, os pongáis en contacto con nuestro Despacho a través de correo electrónico info@olmedoyvelascoabogados.com.

 

Premios De Ley 2019 OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS Personal Legal Manager

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OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

Personal Legal Manager

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El despacho Olmedo y Velasco Abogados proponer una visión diferente del servicio de la abogacía basada en los valores de sus fundadores, Virginia Velasco Ramírez y Miguel Olmedo Zafra, siendo éstos la honestidad, profesionalidad, constancia, dedicación y pasión por el Derecho.

Estos valores han sido los que le permiten al Despacho ofrecer al cliente un servicio basado en la atención personaliza, no solo a particulares sino también a empresas, conociendo el cliente, en todo momento, al letrado que se va a encargar de su asunto en concreto. Además para que el cliente pueda tomar la mejor decisión se le faclitan herramientas tales como la realización de infomes jurídicos en los que tras un estrudio exhaustivo de su problemática desde las perspectiva legal se determinan los pros y los contras que conlleva su actuación así como cuál sería la mejor forma de proceder en el caso concreto.

En atención a todo ello, han suscrito acuerdos con diversos profesionales con el fin de ayudar a los clientes en su toma de decisiones, dotándoles de la seguridad jurídica que precisan.

Si bien abarcan distintas ramas del Derecho, los socios del despacho situado en Málaga, entienden que “la especialización en materias de actualidad jurídica nos permite aportar soluciones legales con mayor garantía».

En relación con la aplicación de estos valores y la forma de proceder en el ámbito jurídico, este Despacho ha sido catalogado como Boutique Legal, centrándose en Derecho de Familia y Sucesiones teniendo muy en cuenta las implicaciones de carácter fiscal, así como en Derecho Mercantil (Protocolos familiares y Pacto de Socios)

Los servicios de la firma se completan con Derecho de la Seguridad Social, Derecho Laboral, Derecho Civil (Derecho de las personas, Derechos reales, De las Obligaciones y Contratos y Derecho Sucesorio) y Derecho Administrativo. Todo ello de forma integral y a medida.

«Nuestra voluntad y acciones, se orienta al derecho preventivo para que, de forma proactiva, nos adelantemos a posibles problemas con el consiguiente beneficio para el cliente”, concluyen los socios del Despacho.

Sigue este enlace para más información: http://www.elsuplemento.es/premiado/olmedo-y-velasco-abogados-premio-nacional-de-ley

¿Es correcto el cálculo como valor real de los inmuebles por la Junta de Andalucía?

La importancia de un correcto cálculo como valor real de los inmuebles por la Junta de Andalucía

La importancia de un correcto cálculo como valor real de los inmuebles por la Junta de Andalucía

En fecha recientes, se han dictado varias sentencias de la Sala de lo Contencioso Administrativo, en concreto con fechas de 23  de mayo y 5 de junio de 2018, referente a la utilización del método de comprobación del artículo 57.1.B de la LGT por parte de la comunidad autónoma de Castilla La Mancha, aunque extrapolable a nuestra comunidad autónoma por cuanto utiliza el mismo método para la determinación del valor real de los inmuebles tanto para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no es otro que la aplicación de un coeficiente, por cada municipio, al valor catastral del inmueble objeto del acto traslativo.

El artículo 57.1 B de la Ley 58/2003 establece que el valor podrá ser comprobado por la Administración Tributaria por los siguientes medios, entre los que figura:

b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario”

Partiendo del anterior precepto, se pregunta el Tribunal Supremo, en las Sentencias antes mencionadas, si para comprobar el valor declarado a efectos  del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales puede la Administración Tributaria invertir la carga de la prueba obligando al sujeto pasivo a probar que el valor comprobado obtenido no es el valor real y si la tasación pericial contradictoria, como medio para desvirtuar tal método, en lugar de ser una facultad es una carga y si es el único medio posible para dicha finalidad.

Partiendo de las citadas preguntas, vamos a proceder al estudio de las referidas cuestiones siguiendo el mismo orden que realiza el TS.

El Tribunal Supremo antes de entrar a analizar los motivos del recurso de casación interpuesto por la Administración Tributaria de Castilla La Mancha hace hincapié en la necesidad de realizar precisiones antes de la resolución del recurso presentada, y son las siguientes:

  1. El TS en dos Sentencias de 6 de abril de 2017 pronunciadas en los recursos de casación nº 888/16 y 1183/2016, establece la validez de una orden autonómica de aprobación de los coeficientes que servían de índices al valor catastral, pero a diferencia de las Sentencias a las que estamos aludiendo, no se plantean ningún motivo de casación en relación con los artículos 10.1 y 46 del TRLIP.
  2. El TS considera que la Administración, en el citado caso, se ha valido de una disposición reglamentaria, como es una Orden, para sustituir la comprobación directa e individualizada del bien de cuya tasación se trata por algo esencialmente diferente.
  3. Y, declara que la mayor dificultad de los recursos estriba en la necesidad de deslindar el puro terreno de la valoración probatoria del de la vertiente normativa de la prueba del valor real y el de la idoneidad del método establecido en el artículo 57.1.B de la LGT.

Dicho esto, ahora sí, vamos a proceder a examinar las cuestiones que fueron admitidas, para su resolución, por el Tribunal Supremo:

Primero: Determinar si la aplicación de método como es el que es objeto de análisis  permite a la Administración invertir la carga de la prueba, obligando al sujeto pasivo a probar que el valor comprobado no se corresponde con el valor real: Este medio, a juicio del TS, presupone la facultad de la Administración de basar su estimación, valida y eficaz potencialmente, con el fin de rectificar las declaraciones o autoliquidaciones del contribuyente, mediante la inclusión de datos o magnitudes genéricas, presuntivas y, por tanto, hipotéticas. Pudiendo ello conducir a una ficción cuando por el paso del tiempo los citados valores pierdan valor (esto ocurre cuando los valores catastrales de los municipios no se revisan por parte de Catastro durante largo periodo de tiempo. Me viene a la memoria un caso que llevé de una herencia en Marbella por cuanto el valor catastral del citado municipio no se revisaba desde el año 1986-88 y el valor que se declaro era muy inferior al valor real).

El TS se pregunta es si el citado medio de comprobación (excepcionalmente privilegiado para la Administración y, por ende, limitativo de derechos y garantías de los contribuyentes), está adecuado para todos los impuestos o solo lo es cuando se trata de justipreciar los bienes a afectos de algunos de ellos, no de otros y su validez como medio para determinar el valor real.

Partiendo del hecho que el concepto de valor real es un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, considera el TS que el valor no puede arrojar una cifra exacta sino una franja admisible entre un mínimo y un máximo, así como es jurisprudencia de la citada Sala que el valor real lo identifica como el valor es el acordado en condiciones de marcado entre partes independientes (entre otras Sentencia de 18 de junio de 2012 RJ 2012, 7442).

Esa determinación del valor real de los bienes inmuebles por parte de la Administración, tanto cuando corrige como verifica los valores que presentamos, ha de ser: a) singularizado; b) motivado y c) fruto del examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar (sentencia de 29 de marzo de 2012, recurso para la unificación de la doctrina nº 34/2010), y aunque ello sea una doctrina concebida para el supuesto de la prueba de los peritos de la Administración no debe ser un obstáculo para que sea objeto de aplicación a cualquier otra valoración correctora que afectase los bienes inmuebles, al menos en el ámbito del ITP.

Segundo.- Orden de Castilla La Mancha para efectuar la comprobación  de valores anulada que se recurre en casación: Considera el TS que la citada Administración,  siendo extrapolable a nuestra Agencia Tributaria Andaluza, ha procedido a reemplazar con carácter general un medio de comprobación que adolecía de imperfecciones y que conllevaba un alto coste de gestión en las CCAA, donde se utilizaba, y en su lugar se procede a sustituir por un medio de comprobación en el que no se ejercita, en realidad, la citada facultad de comprobar sino que se sustituye dicho valor por otro distinto, superior, basado en formulas abstractas, sin otra fundamentación o motivación que el reflejo numérico correspondiente, desglosado por municipios.

Nos encontramos, con que ahora el TS (apartándose de lo dicho en dos sentencias de 6 de abril de 2017) considera que no es admisible que en los impuestos donde se determina la base imponible por el valor real de los bienes se sitúa ese valor por la aplicación de unos coeficientes que son idénticos para todo un municipio, prescindiéndose así de cualquier actividad de individualización y así vulnerando la esencia de toda labor de comprobación que legitima el artículo 57 LGT.

Tercero.- La elevación de rango de la norma en que reside la comprobación más que ayudar a solucionar el problema lo agrava, dado que un reglamento no puede, por su propia naturaleza, ni comprobar ni motivar: El artículo 57.1.B  LGT no prefigura la forma jurídica en que debe de desarrollarse la comprobación que en el mismo se autoriza, ni menos aún la clase de impuestos a los que va dirigidos; no impone que la utilización de los coeficientes se deba plasmar en disposiciones generales, etc.

Es necesario recordar que el citado precepto habla de estimación por referencia a valores, no de aplicación de valores, por lo que hay que interpretar la norma en el sentido de que tales valores pueden ser un punto de partida estimativo con el necesario complemento para la asignación de un valor final, siendo ese complemento, necesariamente, la comprobación singular e individualizada del bien, en cuestión, de forma directa y motivada.

A juicio de la sentencia de 23 de mayo de 2018, el hecho de que los coeficientes, figuren en los anexos de las distintas Ordenes, distribuidos con carácter único por poblaciones, no les confiere un plus de autenticidad o de mayor presunción que puedan ser inmunes a las demás presunciones.

4.- La presunción de la que goza las liquidaciones tributarias: Para ello hay que acudir al artículo 108.4 LGT donde se establece que gozarán de presunción de veracidad, los datos contenidos en las mismas, y que solo podrán modificarse por los mismos mediante prueba en contrario, es decir, una autoliquidación que contenga un ingreso se equipara en sus efectos a un acto de ejercicio de potestad en que se obtuviera el mismo resultado, lo que sucede cuando lo declarado por el obligado a ello no se comprueba , investiga o revisa.

Esta afirmación hay que unirla con lo consagrado en el artículo 101 LGT donde, a sensu contrario, podemos entender que la Administración Tributaria puede dar por bueno lo declarado o autoliquidado por los sujetos pasivos en sus declaraciones presentadas.

Todo lo anteriormente dicho, sirve a la sentencia objeto del presente blog, más extenso de los habitual pero necesario por su trascendencia, le sirve para no admitir el recurso de casación interpuesto por parte de la CCAA de Castilla La Mancha, respecto a la validez del método utilizado (aplicación a los valores catastrales de coeficientes únicos por municipios), puesto que considera que la Administración tiene que justificar-motivar, antes de comprobar el por qué el valor que presentamos en nuestra autoliquidación no se acepta.

El TS considera que el método de comprobación del artículo 57.1.B LGT no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye su valor real por las siguientes razones:

  • El acto de comprobación tiene que motivar las razones por las que se considera que el valor declarado, que la ley presume como cierta, no se corresponde con el valor real, sin que se pueda admitir que el fundamento de la citada razón sea la mera disparidad del valor declarado con lo que resulte de los coeficientes aprobados.
  • El empleo de la potestad reglamentaria no conlleva un plus de presunción de acierto en la comprobación, dado que a la abstracción del sistema elegido se añade la inherente a las normas jurídicas, que no atienden ni podrán hacerlo al caso singular.

La segunda cuestión que se analiza en los citados recursos es si la tasación pericial contradictoria es una carga o una facultad del sujeto pasivo partiendo del hecho que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración Tributaria en caso de discrepancia.

En este punto hay que partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2012 (RJ 2012,5643) que declara que la tasación pericial contradictoria es un último derecho del contribuyente frente a la comprobación de valores realizada por la Administración Tributaria, que con carácter previo tendrá que fundamentar de manera sucinta los valores a los que ha llegado, pero no la única, puesto que conforme al artículo 134.2 LGT también puede impugnar directamente la liquidación resultante de la comprobación y de cualquier aspecto que se suscite en ella e impugnar la liquidación después de la tasación pericial y plantear las cuestiones antes mencionadas.

Vemos, como este mecanismo de defensa, se articula como una facultad del contribuyente, pero en la que es necesario que la administración suministre elementos y datos suficientes en que sustentar la comprobación de valores, puesto que, si no es así, la misma (tasación pericial contradictoria), deviene en innecesaria y perturbadora, según la jurisprudencia.

Son varias las razones por las que se considera problemático la aceptación de la tasación pericial contradictoria como preceptiva en los citados casos, a saber:

  • Se considera como un medio opcional al empleo tanto del recurso de reposición o la reclamación económico administrativa.
  • Es constante jurisprudencia que es imposible acudir a una valoración objetiva de los inmuebles, a cargo de un perito neutral, cuando el interesado desconoce las razones determinantes de la liquidación que se le ha girado y del avalúo económico en que se basa y así lo ha declarado la STS de 29 de marzo de 2012.
  • Es imposible saber porque se aplica un valor X a un municipio, solo sabe el valor, pero se ignora las razones o los criterios que ha seguido el órgano, en cuestión, para fijar el citado valor que además puede cambiar año tras año, siempre que la CCAA vaya aprobando las diferentes Órdenes para cada anualidad.
  • El TS considera que la tasación pericial contradictoria, así configurado, es un mecanismo de utilidad muy reducida para reaccionar frente a una liquidación que se ha limitado a efectuar una simple operación matemática, en aplicación de una disposición general que se viene a conceptuar, no como un instrumento de auxilio a la comprobación, sino como la comprobación misma. Nos encontramos con que el citado mecanismo deja de ser uno de los métodos de comprobación fijados en el artículo 57.1 LGT y pasa a ser en la única forma posible que encierra el valor real.
  • Por otro lado, nos encontraríamos con que la tasación pericial contradictoria se convertiría en un instrumento vano e inservible en tanto no podría dirigirse a establecer un valor real, autónomo y propio del bien, sino solo podría conseguir desacreditar la corrección de la Orden en cuanto al establecimiento de éstos.
  • Finalmente, el TS considera que es incoherente que se haga descansar en una tasación pericial por experto independiente la solución a las discrepancias o inexactitudes del nuevo sistema de valoración presuntiva, dado que si se eligiera tal opción, la regla quebraría cuando no se fija el valor real mediante un acto administrativo de comprobación singular a cargo de un persona versada en la tasación por sus conocimientos y experiencia, sino que ese valor lo fija una disposición reglamentaria, abstracta e indefinida por su propia índole.

En definitiva, nos encontramos con que el citado método de comprobación utilizado en CCAA como Castilla La Mancha y Andalucía es válido, pero no idóneo, en impuestos como el de ITPAJD e ISD, donde la base imponible lo constituye el valor real del bien inmueble siendo necesario que las citadas CCAA complemente el mismo mediante cualquier prueba admitida en derecho.

Si bien la sentencia que hemos estudiado se refiere a Castilla La Mancha pienso que el contenido de la misma es extrapolable al ámbito de nuestra CCAA y que nos encontraremos antes o después con alegaciones en tal sentido, si no las ha habido ya, y con multitud de solicitudes de devoluciones de ingresos indebidos.

 

Si tenéis más dudas sobre este tema podéis poneros en contacto con Olmedo y Velasco Abogados y os atenderemos sin compromiso.

 

 

 

Consejos para hacer la Declaración de la Renta

 

Consejos para hacer la declaración de la renta.

Consejos para hacer la declaración de la renta.

Ha pasado la Semana Santa y nos encontramos con que tenemos que presentar la declaración de la renta del año pasado.

Recomendaciones para hacer la declaración de la renta:

  1. Comprobad el borrador o los datos fiscales que nos facilita la E.A.T, dado que en muchos casos están mal o incompletos.
  2. Si solo tengo rendimientos de trabajo, comprobad lo que aparece con vuestras nóminas o certificado de empresas.
  3. Recordad qué si habéis tenido más de un pagador durante el año 2017, seguramente, la declaración de la renta saldrá a pagar.
  4. Si tenéis inmuebles alquilados, ya sean viviendas o locales de negocios, tened a buen recaudo las facturas y recibos emitidos, así como todos los gastos que habéis abonado (luz, agua, comunidad, seguro de hogar o local de negocio, IBI, tasa de basura, etc.).
  5. En los arrendamientos, si el inmueble está hipotecado, os podéis deducir los intereses abonados hasta el límite de los ingresos.
  6. Si el arrendamiento es de local de negocios, comprobad que el arrendatario ha procedido a ingresar las retenciones en la E.A.T, dado que es lo que os devuelven y si no se hubiera hecho así, habría que demostrar a la A.E.A.T que la cantidad que os han ingresado coincide con la renta base aumentada en el IVA y disminuida con el IRPF.
  7. No os olvidéis de hacer las amortizaciones correspondientes, ayudan a que el resultado de ese arrendamiento disminuya.
  8. En lo que respecta a las cuentas bancarias, os recomendamos que pidáis la información fiscal a vuestra entidad bancaria.
  9. Si estáis dados de alta en rendimiento de actividades económicas (si vuestra modalidad es estimación directa), coged vuestros ingresos y los gastos (podéis meter los gastos derivados de vuestra actividad económica). Una curiosidad, ¿sabéis qué si abonáis seguros de salud de vuestros hijos, cónyuges, se pueden deducir hasta un máximo de 500 euros por cada uno?
  10. En los casos de divorcio, si la guarda y custodia es de ambos progenitores, ambos tienen derecho a la deducción/bonificación por hijo. En este caso, cada uno por mitad.
  11. Sin duda, uno de los temas estrellas durante el 2017 ha sido el boom de las Viviendas Turísticas, pues tened cuidado porque A.E.A.T va a poner celo en estos casos. Declarad todos vuestros ingresos, ya que tienen información directa de las páginas donde se publicitan estas viviendas. En estos casos, los días que no hayan estado ocupada la vivienda habrá que hacerse imputación de renta.

Esperamos que os hayan servido estas recomendaciones. Si aún tenéis duda con vuestra declaración de la renta podéis acudid a Olmedo y Velasco Abogados, nuestros letrados expertos os atenderán.

¿Qué preguntas nos tenemos que hacer si queremos destinar un inmueble a viviendas turísticas?

 

Edificios y viviendas

Las viviendas turísticas deben cumplir con una normativa que garantice la legalidad de la actividad. (Foto: Pixabay)

 

Si estás pensando en dar de alta un inmueble como viviendas turísticas hay pasos que debes seguir para evitar problemas futuros.

Así, cumplir con la normativa vigente te ayudará a ofrecer mayores garantías a tus clientes, tu inmueble será más rentable y, además, ejercerás tu actividad con mayor tranquilidad sin miedo a multas.

Por eso, antes de empezar desde Olmedo y Velasco Abogados queremos darte 10 preguntas claves que entendemos debes poder responder si quieres empezar en este sector que está en auge.

1.-  Si soy propietario, ¿puedo destinar mi inmueble a Vivienda Turística?

2.-Si soy inquilino, ¿la puedo destinar a Vivienda Turística?

3.- ¿Debo cumplir con requisitos urbanísticos? ¿Es necesario algún tipo de licencia urbanística?

4.- ¿Lo puedo explotar yo mismo o lo pueden explotar un tercero? ¿Y ser gestionado por un tercero?

5- ¿Es necesaria la inscripción en el Registro de Vivienda Turística de la Junta de Andalucía?

6.- ¿Como me doy de alta?

7.- Si la exploto yo, ¿la factura lleva IVA?

8.- ¿Debo tener un botiquín?

9.- ¿Que más formalidades debo de cumplir?

10.- ¿Es necesario un seguro de responsabilidad civil?

 

Si conoces bien la respuesta a estas preguntas vas por muy buen camino. Sin embargo, si tienes dudas, te aconsejamos que te pongas en manos de expertos en la materia. En el despacho Olmedo y Velasco Abogados podemos orientarte con la finalidad de que la puesta en marcha de esta inversión se haga con la mayor seguridad necesaria. Llama al +34 951 286 588 .

 

Según el TS el consumidor abonará el impuesto de AJD de la constitución de hipoteca

El Supremo sentencia que los gastos e impuestos de la hipoteca debe pagarlos el cliente.

El Supremo sentencia que los gastos e impuestos de la hipoteca debe pagarlos el cliente.

Con fecha de 28 de febrero de 2018, día de la Comunidad Autónoma de Andalucía, ha salido publicado en prensa que el Pleno de la Sala de lo Civil TS, en sendos recursos de casación, ha venido a fijar la postura respecto de a quien le corresponde abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Es necesario, antes de continuar, que la presente nota se realiza antes de que sea público el fallo del Pleno del Tribunal Supremo (TS), pero creemos que es necesario con el fin que todos podamos saber que es lo que nos encontraremos, a priori, en la multitud de sentencias que se dicten a partir de ahora y sin perjuicio que tarde o temprano la citada cuestión pudiese llegar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea y que nos encontremos con que corrija a nuestro Tribunal Supremo, como ya ocurrió con las cantidades a devolver por parte de las entidades bancarias en las cláusulas suelos.

Hay que partir, aunque sea farragoso, que la modalidad de Actos Jurídicos Documentados esta formada por una cuota fija y una cuota variable. Así el artículo 27 del Relegislativo 1/1993, señala que los documentos notariales habrán de extenderse en papel timbrado, para proceder a continuación a determinar tanto el hecho imponible, el sujeto pasivo así como la base imponible, sin embargo nosotros nos detendremos en el artículo 31, pues determina la cuota tributaria tanto de la cuota fija como de la cuota variable para poder así comprender por qué el Pleno del Tribunal Supremo diferencia ambos en sus sentencias y por qué se le imputa a los consumidores o a ambos.

El artículo 31.1 del citado Real Decreto Legislativo hace referencia a la cuota fija al decir “Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto” , precisaremos, que esta modalidad se abona siempre, y para ello, tan solo nos tenemos que fijar en las facturas que nos emiten las notarias cuando acudimos a ellas para formalización de algún documento notarial, asimismo, la llamada cuota fija es independiente de la cuota variable y, por ello, es compatible de la tributación de la operación contenida en el instrumento notarial por cualquier modalidad del Impuesto, recordemos: Transmisiones Patrimoniales, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados. El sujeto pasivo de esta modalidad, según el artículo 29 del mismo Texto Legal, el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, la persona que inste o solicite el documento notarial o aquel en cuyo interés se expida.

La cuota variable, es la que cualquiera de nosotros ha pagado a la hora de formalizar la constitución de un préstamo hipotecario, o cuando hemos procedido a realizar una extinción de condominio, así como otras operaciones. La misma aparece determinada en el artículo 31.2 del RDLeg 1/1993 que dice “ Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”.

 

Si nos detenemos en el citado precepto son tres los elementos que deben de concurrir para que un documento notarial esté sujeto a la modalidad de cuota variable de Actos Jurídicos Documentados, a saber:

  • Primera copia de escritura o acta.
  • Acto o contrato con objeto valuable.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad, Mercantil Bienes Muebles o Registro de Propiedad Intelectual (hoy Oficina de Patentes y Marcas).
  • No sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, Operaciones Sociedades e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Sentado esto, nos encontramos con que el Tribunal Supremo ha dictaminado lo siguiente:

  •  Cuota Variable: Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario. Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario. De esta forma, el Tribunal Supremo se ha enmendado asimismo, y se ha unificado la discordancia existente entre la Sala Primera (Civil) y la Sala Tercera (Contencioso Administrativa), que desde el punto de vista lógico y jurídico no tenía razón de ser.
  •  Cuota Fija: Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Nos encontramos con que la Sala de lo Civil para determinar a quien le corresponde la cuota variable de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados se basa en el artículo 68 del Reglamento 828/1995 que dice que cuando se trate de escritura de constitución de préstamo con garantía (prenda, hipoteca, anticresis) se considera adquirente al prestatario, cambiando así el criterio establecido tanto en el artículo 29 del RDLeg 1/1993 y artículo 68.1 del RD 828/1995, puesto que sinceramente, quien tiene interés y quien adquiere el derecho no es otra que la propia entidad bancaria, pero doctores tiene la iglesia.

Ya para finalizar os propongo un sabías que… sabíais que el Tribunal Supremo en su Sentencia de 25 de abril de 2013 tiene declarado que en los casos de constitución de un préstamo hipotecario, la hipoteca no fuera inscribible por así determinarse en la calificación registral. Esa escritura no tiene que abonar la cuota variable de la modalidad del Actos Jurídicos Documentados.