¿ QUE ES LA ACCION DE DESLINDE?

 

 

En muchas ocasiones nos encontramos con personas que nos indican que las lindes  (línea divisoria entre fincas) no están claras, dando lugar a conflictos entre los propietarios, por lo que es necesario fijar estos límites. Eso es precisamente de loa que trata la ACCION DE DESLINDE.

Esta acción viene recogí en el artículo 384 Cc “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.”

 

¿ CUALES SON LOS PRESUPUESTOS PARA LA ACCION DE DESLINDE?

Los presupuestos son los siguientes:

1.- Es necesario que exista colindancia entre las fincas o fundos. Si los predios sobre los que existen el conflicto no son colindantes no es posible realizar el deslinde.

2.- Es presupuesto esencial de la citada acción que exista confusión de linderos y, como consecuencia de ello, no es posible determinar de manera cierta los límites de cada propiedad, sin que el hecho que estén las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad e incluso en Catastro impide que se pueda llevar a cabo la misma por la existencia del conflicto.

La confusión de los linderos es requisito imprescindible para que se pueda llevar a cabo el deslinde, puesto que si no existiera la misma y los linderos estuviesen, perfectamente, delimitados, no sería viable la acción de deslinde (Sentencia de 3 de mayo de 2004).

3.- Hay que demandar o citar solo a los propietarios de las fincas colindantes con los que exista confusión de linderos. Por ello, esta acción solo “  interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites» (también sentencias de 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995).

 

¿ CUALES SON LOS CRITERIOS PARA FIJAR LOS LIMITES ENTRE LAS FINCAS?

Para ello, tenemos que acudir a los artículos 385 y siguientes del Código Civil. Dichos criterios se aplican de forma subsidiaria respecto del anterior. Los criterios son los siguientes:

1.- En primer criterio es acudir a los títulos de propiedad de los distintos predios ( fincas cuyas lindes se discuten), en su defecto se estará a la posesión en el que estuvieren los colindantes (artículo 385 Cc).

El TS en su Sentencia de 16 de diciembre de 1993 determina que en caso que no se pueda determinar las lindes por los criterios antes mencionados, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda por parte iguales ( articulo 386 Cc), o de forma proporcional.

2.- Como hemos dicho en el criterio anterior en caso en que no se pueda determinar las lindes por los títulos se procederá a determinarlos a parte iguales. El TS en su Sentencia de 23 de diciembre de 1999 declara que los artículos 384 a 387 del Código Civil establecen solo unos principios a seguir de forma puntual y ordenada.

3.- En defecto de los criterios anteriores, la distribución se realizará de forma proporcional, tal y como establece el articulo 387Cc: Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

Dicha norma es subsidiaria respecto de los artículos anteriores, los cuales remiten, ante la insuficiencia de los títulos, a la posesión en que estuvieran los colindantes o a cualquier otro medio de prueba para determinar el límite o área perteneciente a cada propietario.

Nuestro Tribunal Supremo entiende que el articulo 387 Cc es complemento del articulo 385 Cc y por ello es de aplicación cuando entre las fincas colindantes no existen puntos determinados que puedan servir de base para trazar la línea de separación de los predios y se haga preciso, sin que podamos olvidarnos de los títulos y marcar la linde conforme a la cabida señalada en los mismos (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1984, que cita la de 18 de diciembre de 1904).

Imprescriptibilidad de la acción

Conforme al articulo 1965 Cc la acción es imprescriptible pero ello no quiere decir que cualquier de las partes puedan ganar la propiedad de la linde en conflicto por otros medios como puede ser la usucapión, pero en este caso no se podría ejercitar la acción de deslinde sino que estaríamos discutiendo sobre el derecho de propiedad.

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle

 

¿ QUE OCURRE CON LA VIVIENDA HABITUAL EN EL CONCURSO DE PERSONA FISICA?

Una de las principales preocupaciones de las personas que se someten a la Ley de Segunda Oportunidad o Concurso de persona física es saber si van a perder o no la vivienda donde residen con el resto de los miembros de su familia.

La Ley de Segunda Oportunidad introdujo en la Ley Concursal el artículo 178 Bis que permite que el concursado puede solicitar el beneficio  de exoneración del pasivo insatisfecho (BEPI) una vez concluido el concurso de persona física ya sea por liquidación o por que no haya bienes suficientes para el pago de las deudas.

 

¿ QUE ES EL BEPI?

 

Supone la posibilidad para el concursado de eximirse de la obligación de pagar las deudas que no hayan sido satisfechas tras haber liquidado su patrimonio conforme a lo establecido en el plan de liquidación presentado por el Administrador Concursal y aprobado por el Juez.

 

¿ QUIEN SE PUEDE BENEFICIAR DEL BEPI?

 

Para que se pueda gozar del citado beneficio es necesario que se cumpla con los siguientes requisitos:

  1. Ser persona natural: Tanto particulares como autónomos. No se aplica a las empresas y demás personas jurídicas.
  2. Ser deudor de Buena Fe: La STS número 381/2019 advierte que el concepto de buena fe es la del articulo 178 bis.3 Ley Concursal. Así, se considerará deudor de  buena fe a quien
    1. No sea objeto de un concurso culpable: Si el concurso se declarará culpable, el juez podrá apreciar buena fe atendiendo las circunstancias concurrentes y no medio dolo o culpa grave.
    2. No haya sido condenado por sentencia firme por delitos socioe-conómicos, patrimoniales o laborales o contra la A.E.A.T o la SS en los últimos 10 años.
    3. Se haya intentado un acuerdo extrajudicial de pagos, siempre que se reúna los requisitos establecidos en la Ley para ello.

 

¿ LA VIVIENDA HABITUAL SE PUEDE BENEFICIAR DEL BEPI?

 

Cuando una persona se acoge a la Ley de Segunda Oportunidad comprueba como su vivienda habitual ha de incluirse en el plan de liquidación, de forma obligatoria, como activo del concursado así como su liquidación siempre que la vivienda habitual esté libre de cargas y gravámenes, bien por que no se constituyó ninguna hipoteca sobre el mismo o bien por que se ha pagado la misma.

Sin embargo, la cuestión no es tan pacífica cuando la vivienda habitual se encuentra hipotecada durante el concurso de acreedores. Así, si se produce un impago de la cuota hipotecaria, no podrá excluirse del activo del concurso y posterior liquidación la vivienda habitual hipotecada, pues en caso contrario podría perjudicarse los derechos de la entidad bancaria como acreedor privilegiado y de los demás acreedores.

Pero, ¿ que ocurre si se está al corriente de las cuotas hipotecarias y no del resto de los créditos? En estos casos, en muchas ocasiones, el valor previsible de su realización y/o enajenación de la vivienda no cubre el pago de la deuda hipotecaria si se diera por vencida anticipadamente.

En tales casos, recientes Sentencias de la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona número 584/2019 de fecha de 29 de marzo de 2019 y la 844/2019 de 9 de mayo contemplan la posibilidad de plantear la exclusión de la vivienda habitual de la masa activa o no sacarla a subasta en la fase de liquidación, siempre que el préstamo no se dé por vencido y que las cuotas hipotecarias se abonen de forma puntual, siendo para ello, la autorización del Juez, previo traslado al titular del crédito y a los demás acreedores personados.

Así pues, vemos que la única posibilidad de que la vivienda habitual se salve es que el valor del inmueble sea inferior al saldo hipotecario y que se esté pagando las cuotas hipotecarias, sin perjuicio que queda a la discreción de la juez que conozca del concurso de acreedores.

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle.

 

CLAVES PARA ENCONTRAR UN ABOGADO DE FAMILIA EN MÁLAGA

Claves para encontrar un Abogado de Familia en Málaga

 

En este Blog nos gustaría hablaros de las Claves que debemos tener en cuenta para encontrar un Abogado de Familia y las cualidades que debe tener para que los clientes tengan la tranquilidad de dejar el asunto en manos del profesional adecuado y cualificado.

Cuando nos encontramos en una situación de ruptura de pareja o con un conflicto familiar, seguro que nos llegan muchas referencias de abogados que llevan estos procedimientos o, incluso, buscamos directamente en internet para encontrar a ese abogado que “llevará mi asunto”.

Otras veces, los sentimientos son tan fuertes porque nuestra pareja nos ha producido un daño irreparable que solo queremos encontrar a ese abogado que vaya a por nuestra expareja (y sin ningún tipo de compasión) porque creemos que así, cuando veamos sufrir a la otra parte, nosotros nos vamos a sentir mejor.

Pero ese sentimiento de victoria, como vamos a exponer, puede traer consecuencias muy negativas para nosotros mismos: “ya le he hecho daño, ha sufrido y tengo mi venganza”. Y ahora pregunto: ¿ya estás conforme?, ¿tienes tu recompensa? Y si tienes hijos: ¿quieres que tus hijos (que no tienen nada que ver en este asunto y tenemos que protegerlos) vean como su padre/madre sufre? ¿no crees que esta actitud les puede perjudicar a ellos?

 Un abogado de familia es mucho mas que un simple abogado. Es cierto que todos los abogados podemos divorciar, pero ¿reúne un abogado las características para ello?

Os vamos a explicar algunas de las Claves para encontrar un Abogado de Familia:

 

Es un abogado especializado. El dicho de “cualquiera te puede divorciar” puede traerte problemas en el futuro ya que, ni todos los abogados saben divorciar ni el abogado de familia se dedica a divorciar, su especialidad va mucho más allá. El Derecho de Familia es complejo y es necesario que el cliente busque a un abogado especializado ya que le va a proporcionar la solución y la tranquilidad que necesita sin correr ningún riesgo.

 

Es mediador por naturaleza: en cuanto ve al cliente y le realiza las preguntas necesarias, ya puede tener una idea de cómo puede llevar la situación y desde el principio va a tener una actitud mediadora. Y va a intentar llegar a un acuerdo con la parte contraria o a que el divorcio se pueda llevar por la vía de mutuo acuerdo de forma común, lo que significa que se puede convertir en abogado de las dos partes.

Siempre decimos que es mejor que las partes (con la ayuda de su abogado de familia) puedan alcanzar un acuerdo a que sea un tercero (en este caso un Juez) quien decida por ellos. Además, si consiguen llegar a un acuerdo, la relación entre ellos va a sufrir menos, y si tienen hijos es necesario que, de alguna forma, lleguen a un entendimiento ya que van a tener que adoptar decisiones sobre vida de sus hijos y deben tener buena sintonía.

Es cierto que no todas las personas están dispuestas a llegar a un acuerdo o a que medien entre ellas. En estos casos, el abogado de familia deberá intentar llegar a un acuerdo con el abogado de la parte contraria que sea beneficioso para todos y solo en caso de imposibilidad de llegar al acuerdo, no tendrá más remedio que acudir a la vía judicial.

 

Quiere que sus clientes estén seguros de las decisiones que van a adoptar y les insistirá a los clientes en este punto. No iniciará ningún procedimiento hasta que sus clientes no estén convencidos del paso que van a dar. Tendrá cuantas reuniones sean necesarias con los clientes y estará. Su disposición para resolverle todas las dudas que se le planteen y que tengan, igualmente, que ver con la regulación de situaciones futuras.

 

Se adelanta a las situaciones que pueda vivir su cliente durante los años posteriores y que tiene que ver con conflictos familiares: no es un abogado que “sabe hacer un convenio regulador”. Nada más lejos de la realidad, en un convenio regulador todo tiene un porqué, así que además de las medidas que se recogen tenemos que desglosar esas medidas y adecuarlas a la situación de cada pareja y adelantarnos a los acontecimientos.

Se trata de que el cliente, con es convenio regulador, pueda estar tranquilo y en el momento en el que haya un problema. Pongo como ejemplo algo tan simple como que tenga problemas con el régimen de visitas con sus hijos, y pueda acudir al convenio donde  este régimen se encuentre regulado de forma clara y minuciosa este régimen, etc.

 

Empatiza con el cliente, se pone en su lugar e intenta buscar la mejor solución a sus problemas: sabemos lo complejo y lo duro que son los procedimientos de familia, por eso el abogado de familia tiene que esta al lado de su cliente, apoyándolo, de modo que éste va a sentir que su abogado está ahí cuando lo necesita para solucionar los problemas que se le pueden plantear en su día a día.

 

Antepone los intereses de sus clientes a los suyos propios: un ejemplo podría ser que el abogado de familia, si puede llegar a un acuerdo beneficioso para su cliente lo va a hacer, aunque ello conlleve que su minuta se va a ver reducida porque la prioridad de un abogado de familia es siempre el interés de su cliente y el bienestar familiar.

 

Para un Abogado de Familia el interés de los menores está por encima de cualquier interés: siempre va a proteger a los menores, dará pautas a los clientes de cómo actuar, de que su hijo no lo pueden usar como moneda de cambio. En este caso los menores tienen que quedar fuera de los problemas que tenga la pareja y no dudará en remendarle que acudan a un profesional especializado, como puede ser un psicólogo, cuando vea que los menores pueden estar pasándolo mal de alguna forma.

 

El Abogado de Familia va a acompañar a su cliente durante todo el procedimiento pero también en el futuro. La labor del abogado de familia no acaba con la Sentencia que pone fin a su procedimiento, va mas allá. El abogado de familia atenderá a las dudas y problemas que se le planteen al cliente posteriormente. Esta ahí para aconsejarle y apoyarle.

 

En definitiva, un Abogado de Familia es un abogado especializado en su materia, que vela por sus clientes, encontrándose lo intereses de sus clientes por encima de los suyos propios; es mediador por naturaleza; empatiza con sus clientes y quiere que éstos estén seguros de las decisiones que adoptan; se adelanta a sus problemas; el interés de los menores está por encima de cualquier interés personal y acompaña a sus clientes no solo durante el procedimiento sino con posterioridad, convirtiéndose en su apoyo.

 

Esperamos que estas claves os hayan sido de ayuda. Si tenéis cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderla

¿ LA DONACION PAGA PLUSVALIA MUNICIPAL?

 

En los distintos blogs que hemos dedicado a las donaciones en Andalucía hemos indicado que estas no solo están sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sino también al I.R.P.F y a la llamada Plusvalía Municipal, sobre la que nos vamos a centrar en el presente blog.

 

¿ QUE GRAVA LA PLUSVALIA MUNICIPAL?.

 

 El Impuesto de Plusvalía Municipal grava el aumento de valor que «experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos” (artículo 107.1 RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Si analizamos el citado párrafo vamos que grava el aumento de valor del terreno que experimenta durante el tiempo que están el inmueble en nuestro poder, por un máximo de veinte años, es decir, aunque tengamos el inmueble más de veinte años solo se tendrá en cuenta los veinte años anteriores a la transmisión.

 

¿ QUIEN PAGA LA PLUSVALIA MUNICIPAL?

 

Para ello tenemos que acudir al articulo 106.1 RDLegislativo 2/2004 y nos dice que es la persona que recibe el bien o derecho que se transmite, es decir, el donatario sin perjuicio de que se pueda pactar una inversión del sujeto pasivo o cambio del mismo, tal y como ha sido reconocido por nuestro tribunales.

 

¿ HAY QUE PAGAR SIEMPRE LA PLUSVALIA MUNICIPAL?

 

Siendo un modo de adquirir el dominio y, como tal, un acto sujeto a la Plusvalía Municipal no siempre hay que pagarlo dado que solo grava el aumento de valor de los terrenos mientras el tiempo que esté en nuestro poder, es decir, cuando se sufra una perdida patrimonial o de valor no estará sujeto.

Asimismo se ha establecido un límite por parte del STC  de 31 de octubre de 2019 al señalarse que la cuota a pagar por la Plusvalía Municipal  no puede superar el importe del incremento realmente obtenido por el principio de capacidad económica consagrado en el artículo 31.1 CE.

Ejemplo: Pepe adquirió una casa en 2010 por 100.000 euros y con fecha de 20 de mayo de 2020 se lo ha donado a su hijo por un valor de 105.000 euros. Este con fecha de 2 de junio de 2020 ha ido al Ayuntamiento de Málaga para liquidar plusvalía municipal y le han girado una carta de 7.000 euros.

En consonancia con lo dicho en la citada Sentencia del Tribunal Constitucional la cantidad a abonar en concepto de plusvalía municipal  ( 7.000 euros) no podría exceder del importe del incremento obtenido ( 5.000 euros)

 

¿ POR QUE NO SE PAGA LA PLUSVALIA MUNICIPAL CUANDO HAY PERDIDA PATRIMONIAL?

Como expusimos en nuestro blog de fecha de 7 de noviembre de 2019 el TC en su Sentencia de fecha de 11 de mayo de 2017 declaro la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del RDLegislativo 2/2004, sin limitación temporal alguna, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor, es decir, cuando hay pérdida de valor del bien objeto de la transmisión.

 

¿COMO SE ACREDITA LA PERDIDA DE VALOR?

Como se determina en la STC de 30 de septiembre de 2019 ( número 107/2019) basta con que se acuda a contrastar el valor de adquisición y transmisión que consta en los documentos tanto de adquisición como de transmisión, correspondiendo a las entidades locales la carga de probar la aumento de valor y para ello podrá acudir a algunos de los medios previstos en el articulo 57 de la Ley 58/2003.

 

¿ SI SE HA PAGADO QUE PUEDO HACER PARA RECUPERARLA?

 

En los casos en que se den la perdida patrimonial y, por tanto, no se tenía que haber abonado el impuesto de plusvalía municipal, habrá que presentar un recurso de nulidad contra la liquidación abonada conforme a lo establecido en la STS de 6 de marzo de 2020 y, en su, caso acudir a la vía contencioso administrativa.

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenerle.

 

 

 

 

 

STS 11 DE MARZO DE 2020: COMO ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO EN HIPOTECA DE PYMES Y AUTONOMOS

 

 

La mayor parte de las empresas y autónomos a lo largo de su vida tiene que recurrir a distintos mecanismos de financiación siendo el más utilizado, por PYMES y AUTONOMOS, los préstamos hipotecarios con las entidades bancarias, las cuales introducen en los mismos la famosa clausula suelo.

El Tribunal Supremo con su Sentencia de 11 de marzo de 2020 viene a confirmar la existencia de una vía para que las PYMES y AUTONOMOS pueden reclamar la eliminación de la cláusula suelo, tal y como ya sugirió la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2020.

Para analizar la cuestión es necesario que acudamos a la STS de 9 de marzo de 2013 la cual determino cuando la introducción de la cláusula suelo sería no transparente y, por tanto nula.

En la citada Sentencia se habla del control de incorporación para diferenciarlo del control de transparencia y señaló que para superar el primero era preciso que el prestatario pudiera conocer la cláusula en cuestión o dicho de otro modo no se puede aceptar aquello que se desconoce.

Esta vía no funciono para las PYMES y AUTOMOS por cuanto se decreto por parte de los juzgados y tribunales que el control de transparencia en la cláusula suelo solo era aplicable a los consumidores, en concreto la STS de 3 de junio de 2016 y 18 de enero de 2017.

No obstante lo anterior, las mismas Sentencias abrieron la puerta a que se pudiese determinar la nulidad de las cláusula suelo cuando en razón a los tratos previos los prestatarios tuvieran la legítima expectativa de que estaban contratando un préstamo a interés variable, de tal forma que la cláusula suelo sería introducida a modo de “traición”

En consonancia con lo anterior el Tribunal Supremo dictó la Sentencia de 25 de enero de 2019 dijo “El juez de primera instancia, tras examinar la prueba practicada, llegó a la conclusión de que no se superaba el «control de inclusión «, entre otras razones, porque la entidad bancaria demandada no había logrado acreditar la entrega a los prestatarios de folleto informativo alguno, ni haberles informado de la existencia de la cláusula suelo con antelación suficiente a la firma de la escritura pública, dónde el Notario no hizo constar las advertencias legales, y en el recurso se mantiene lo contrario en base a la declaración de una empleada,..”

Dicho esto, ¿ QUE DICE LA STS 11 DE MARZO DE 2020?. Dicha Sentencia considera que no se supera el control de incorporación al contrato por que el banco no entrega la FIPER ( ficha de información personalizada) que exige la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, por lo que el cliente no pudo conocer la existencia de la cláusula suelo y de ahí su nulidad y abusividad.

Conforme a ello ¿CUANDO PROCEDE LA ELIMINACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO EN LOS CONTRATOS FIRMADOS POR PYMES Y AUTÓNOMOS? Si analizamos las distintas sentencias mencionadas en este blog veremos que para dejar sin efecto la cláusula suelo por considerarse que no se ha superado el control de incorporación es necesario que el prestatario no haya tenido la posibilidad real de conocer su existencia y manifestar de esta forma su consentimiento.

Es por ello, por lo que es necesario no fijarnos tanto en la redacción del tener de la cláusula suelo en la escritura sino en los tratos previos, es decir, en la documentación que la entidad bancaria nos tiene que facilitar ( FIPER, etc) y que ahí aparezca la misma, de tal forma que la ausencia de la citada información podrá ser causa para que se determine por parte de los tribunales que la cláusula suelo no supera el control de incorporación y, por ende, la nulidad de la misma.

Finalmente decir, que la exigencia de información previa como fundamento o razón de ser para superar el control de incorporación es distinto del control de transparencia, para el que se exige un plus de información; no basta con que el prestatario pueda conocer la existencia de la cláusula suelo sino que además de la información facilitada por parte de la entidad bancaria pudiese el prestatario conocer como le afectaba la cláusula suelo y las consecuencias económicas del mismo, puesto que ya no estaríamos ante un contrato de préstamo a interés variable sino ante un préstamo a tipo de interés mínimo y variable solo al alza.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

¿ CUANDO SE APLICA LA LEGISLACION ANDALUZA EN LAS DONACIONES?

 

Al igual que en los despachos de abogados aumentan las consultas de divorcio en ciertas épocas del año ocurre igual en materia de donación y estas suelen aumentar cuando llega el mes de junio de cada año y cuando hay alguna noticia en relación a la eliminación de la bonificación en Andalucía por parte del Estado.

Hay que recordar que en Andalucía desde el Decreto Ley 1/2019 existe una bonificación del 99% en las donaciones de padres a hijos tanto de dinero como de bienes inmuebles, para ello tan solo será necesario que el bien inmueble esté en Andalucía y en caso de dinero que el donatario esté empadronado en Andalucía.

Esta cuestión ha sido analizado con anterioridad por este Despacho en los siguientes blogs:

Antes de entrar en enumerar los casos en que se aplica la bonificación del 99% prevista en el Decreto Ley 1/2019 de la Junta de Andalucía, es necesario que decir que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones se presentará en Andalucía en los siguientes supuestos:

  • Bienes Inmuebles: Cuando el inmueble esté en Andalucía.
  • Dinero: Cuando el donatario tenga su residencia habitual (empadronado) en Andalucía.

Desde que se dictó la STJUE de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127-12), tanto los españoles como los extranjeros nacionales de la Unión Europea así como del Espacio Económico Europeo cuando sean residentes fiscales en España tienen derecho a gozar de la normativa de la CCAA que sea de aplicación.

 

¿ Y QUE OCURRE RESPECTO DE AQUELLOS NACIONALES DE OTROS ESTADOS?

 

Los nacionales de otros Estados tienen derecho a que se les aplique la  bonificación del 99% prevista en Andalucía de igual forma que los nacionales de los estados miembros de la UE o del EEE, como así ha reconocido la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante número 3193-18 ( ciudadanos rusos) y la Consulta Vinculante 3151-18 (ciudadanos andorranos).

 

¿ CUANDO SE APLICA LA LEGISLACIÓN DE ANDALUCIA?

 

Vamos a enumerar las situaciones en que se aplica la bonificación del 99% prevista en la legislación de Andalucía en las donaciones de padres a hijos.

1.- Donación de bien inmueble cuando donante y donatario sean  españoles residentes fiscales en España: Sera necesario que los bienes inmuebles estén situados en Andalucía.

2.- Donación de dinero y demás bienes muebles ( acciones, etc) cuando donante y donatarios sean nacionales residentes fiscales en España: Es necesario que el donatario esté empadronado en Andalucía.

3.- Donaciones de bienes muebles (dinero) situados en tanto en España como fuera cuando el donatario sean residente fiscal en España: En estos casos, no juega un papel importante que el donante sea residente fiscal en España sino que el donatario, sea nacional o extranjero, resida en Andalucía.

4.- Donante residente o no residente en España a donatario residente en España de bienes inmuebles estén fuera de España: En estos casos, para que se pueda aplicar la legislación de Andalucía es necesario que el donatario resida en la misma.

5.- Donación por parte de extranjeros sean residente o no en España a donatario residentes en España de bienes muebles  ( dinero, cuentas corrientes, etc) situados tanto en España como fuera de ella: Para que se pueda aplicar la bonificación del 99% previsto en Andalucía es necesario que estén en ella empadronados.

En el caso de donación de dinero será necesario que la donación se realice en escritura pública; se acredite el origen del dinero por parte del donante y que se presente certificado de empadronamiento en Andalucía.

Para que se entienda cumplido el requisito del origen del dinero bastará que el donante manifieste de donde procede el mismo, sírvase como ejemplo indicar que procede de su actividad profesional o la venta de un inmueble.

Finalmente, no podemos olvidar que en el caso de donaciones de inmuebles el donante tendrá que proceder a su declaración en la siguiente declaración del I.R.P.F y los donatarios abonar la Plusvalía Municipal.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

 

¿ COMO SACAR MAS RENTABILIDAD A TU VIVIENDA TURÍSTICA EN ANDALUCÍA?

¿COMO SACAR MÁS RENTABILIDAD A TU VIVIENDA TURÍSTICA EN ANDALUCÍA?

 

Muchos de vosotros habéis sufrido cancelaciones en vuestras reservas, habéis tenido que devolver el dinero de las reservas, habéis hecho inversiones en vuestras viviendas turísticas y, en los últimos tiempos, habéis recibido un “jarron de agua fría” por que el Gobierno ha dicho que los extranjeros tendrán que estar quince días confinados cuando lleguen a España, es decir,  corre peligro la campaña de verano.

Ante esto ¿ QUE PODEMOS HACER? En ocasiones en conveniente retroceder dos pasos para atrás para avanzar uno, y es precisamente, eso lo que supone transformar la vivienda turística en vivienda destinada a arrendamiento de vivienda.

¿QUE PERSEGUIMOS CON ELLO? Con la citada medida pretendemos cambiar el uso de la vivienda y ampliar la forma de obtener rentabilidad a esa vivienda  y de esta manera amortizar la inversión que hemos hecho en la vivienda destinada a fines turísticos.

Asimismo, ganamos en tranquilidad al tener una renta segura y nos quitamos la intranquilidad de si nos reservan o no la vivienda turística.

No hay que olvidar que venimos de una época en Andalucía que se ha caracterizado por un boom en vivienda turísticas, muchas personas que tenían dos o tres residencias han pasado de destinarlas a  arrendamiento de viviendas a viviendas con fines turísticos, de ahí que la Junta de Andalucía se viese obligada a promulgar el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos para intentar regular el sector.

Consecuencia de ello, ha sido una disminución de parque de viviendas destinadas a arrendamiento de viviendas y una subida de los precios de los alquileres y, por otro lado, una brutal lucha por hacerse con los turistas que vienen a las ciudades.

Como hemos dicho con anterioridad, todos aquellos que han destinado sus viviendas a viviendas con fines turísticos se han visto obligados a realizar inversiones tanto para cumplir con la normativa de la Junta de Andalucía y otras veces para diferenciarse de las demás viviendas con fines turísticos y así atraer a los potenciales clientes en las distintas plataformas vacacionales.

¿ POR QUE DESTINARLA, HOY, A ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O DE TEMPORADA SUPERIOR A DOS MESES? Para contestaros a esta pregunta vamos a recurrir a un ejemplo: Juan tiene un inmueble a Cádiz que destinamos a vivienda con fines turísticos y cobra por cada día 80 euros. Juan tiene encargado la gestión a una empresa que le hace la salida, entrada y limpieza y le cobra un 20% de la estancia, y los gastos de los suministros ascienden a unos 100 euros mensuales.

Ocupación Ingresos Gastos Margen antes de Impuestos Tributación

(20%)

Rentabilidad
9 días 720 240 480 96 384
12 días 960 292 668 133,60 534,40
21 días 1680 452,80 1227,20 255,44 981,76
24 días 1920 484 1436 287,20 1148,80

 

  • Hay que aclarar que no se han tenido en cuenta los gastos de las plataformas vacacionales ( Airbn, etc).

Ahora vamos a suponer que Juan destina esa misma vivienda a arrendamiento de vivienda y cobra unos 1.100 euros mensuales y como único gasto al gestor que le abona 70 euros al mes, no teniendo más gastos dado que los suministros los abona el arrendatario.

¿Cuál es el beneficio que obtiene mes a mes?

 

INGRESOS GASTOS DE GESTION MARGEN ANTES DE IMPUESTOS BASE DE TRIBUTACION TRIBUTACION Rentabilidad
1100 70 1040 416 83,20 956,80

 

Como vemos es necesario, en condiciones normales, para que la vivienda con fines turístico sea más rentable que un arrendamiento de vivienda tener una ocupación alrededor del 70% cada mes

 

¿QUE OFRECEMOS? Cuando llegan las épocas de crisis económicas los inversores buscan en al Bolsa valores refugios y eso es precisamente lo que ofrecemos que convirtáis esa segunda o tercera vivienda como valores refugios para que se obtenga rentabilidad económica para así asegurar la inversión.

Para ellos, nos encargaremos de proceder a la tramitación de la baja ante el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía así como la redacción del contrato de arrendamiento de vivienda conforme a  la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

 

 

 

 

 

COVID 19: RDLEY 18/2020

Real Decreto-ley 18/2020, de 12 de mayo, de medidas sociales en defensa del empleo

 

Con fecha 13 de Mayo de 2020 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 18/2020, de 12 de mayo, de medidas sociales en defensa del empleo.

En este Blog nos vamos a centrar en las medidas que se recogen en dicho Real Decreto-ley (que se estructura en cinco artículos, dos disposiciones adicionales y tres disposiciones finales) que han sido producto del diálogo social y el acuerdo alcanzado entre los agentes sociales y el Gobierno el día 8 de mayo de 2020.

Para ello,  vamos a hacer una breve referencia a la Regulación de los ERTE por causa de fuerza mayor:

    

– Regulación de los ERTE por causa de Fuerza Mayor:

Los ERTE por fuerza mayor derivada del COVID-19 están regulados en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que establece lo que debe considerarse fuerza mayor temporal derivada del COVID-19.

Así, tal y como dispone el meritado art. 22 del RDLey 8/2020, se consideran provenientes de fuerza mayor temporal con los efectos previstos en el artículo 47.3, que remite al artículo 51.7, ambos del Texto Refundido del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, las suspensiones y reducciones de jornada que tengan su causa directa en pérdidas de actividad ocasionadas por el COVID-19, incluida la declaración el estado de alarma, que impliquen suspensión o cancelación de actividades, cierre temporal de locales de afluencia pública, restricciones en el transporte público y, en general, de la movilidad de las personas y las mercancías, falta de suministros que impidan gravemente continuar con el desarrollo ordinario de la actividad, o bien en situaciones urgentes y extraordinarias debidas al contagio de la plantilla o la adopción de medidas de aislamiento preventivo decretados por la autoridad sanitaria, que queden debidamente acreditados.

 

La definición concreta de las causas que integran la fuerza mayor por COVID-19, responde así a una causa externa y perentoria cuyos efectos y ámbitos concretos son decididos en cada momento por las autoridades competentes por razones de salud pública, lo que tiene como consecuencia que las distintas medidas puedan ser aplicadas con una intensidad y graduación diferenciada.

Una vez centrado el asunto, vamos a desglosar las medidas sociales en defensa del empleo recogidas en el RDLey 18/2020 de 12 de Mayo:

Medidas Recogidas en este Real Decreto-Ley:

1.- Especialidades aplicables a los ERTES por causa de fuerza mayor (art. 22 RDLey 8/2020 de 17 de marzo) durante el desconfinamiento:   

Se acuerda que a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley,  procede seguir aplicando las medidas de suspensión y reducción de jornada en aquellas empresas que, por efecto de las restricciones o “pérdidas de actividad” derivadas e incluidas en el citado artículo 22.1 y que aún persisten, sigan imposibilitadas para recuperar su actividad.

Esta fuerza mayor se extiende al periodo durante el cual estuvieran afectadas por las causas descritas en dicho precepto que impidan el reinicio de su actividad, mientras duren las mismas y, en principio, hasta el 30 de junio de 2020.

En situación de fuerza mayor parcial derivada del COVID-19 se consideran, por tanto, aquellas empresas y entidades que cuenten con un expediente de regulación temporal de empleo autorizado en base al artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, desde el momento en el que las causas descritas en dicho precepto, y por razón de las cuales se aplicaron las distintas medidas de flexibilidad en forma de suspensiones o reducciones de jornada, permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020.

Estas empresas y entidades deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada.

El objetivo es facilitar el tránsito hacia las reducciones de jornada, que suponen un menor impacto económico sobre la persona trabajadora y que permitirán atender de manera paulatina a la oferta y demanda de productos y servicios de las empresas, en la medida en la que la actividad y estructura de personal lo permitan.

De esta manera, las empresas pueden recuperar la totalidad o parte de su actividad si es que, por las razones comentadas, las personas trabajadoras vuelven a desempeñar sus tareas con carácter completo o parcial, renunciando o modificando en su aplicación las medidas excepcionales que se adoptaron en un escenario de interrupción de la actividad empresarial o de mayor rigor en el confinamiento, con el único requisito de comunicar, con carácter previo, a la autoridad laboral competente la renuncia total a las mismas, y al Servicio Público de Empleo Estatal aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas.

2.- Medidas de suspensión o reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción comunicadas a partir del desconfinamiento:

Por su parte, a las empresas que, a partir de la entrada en vigor de este real decreto- ley y hasta el 30 de junio, pasen a aplicar medidas de suspensión o reducción de jornada por razones objetivas, económicas, técnicas, organizativas y de producción, les resultará de aplicación el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

A fin de evitar innecesarias interrupciones que redunden en un perjuicio o desprotección de las personas trabajadoras, se dispone de manera expresa la posibilidad de que los efectos de las medidas de reducción de jornada o suspensión de contratos retrotraigan sus efectos a la fecha de finalización de los expedientes por causa de fuerza mayor que los precedieran

3.-  Medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo:

 Para las situaciones previstas en este real decreto-ley se siguen aplicando medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y se establecen nuevas medidas extraordinarias en materia de cotización.

Respecto de las medidas en materia de protección por desempleo vinculadas a las medidas extraordinarias establecidas en los artículos 22 y 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, incluidas las que se apliquen a partir de la entrada en vigor del presente real decreto-ley, y con las especialidades descritas en sus artículos 1 y 2, se mantienen, hasta el 30 de junio, todas las especialidades previstas en los apartados 1 a 5 del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

4.- Medidas extraordinarias en materia de cotización:

A) Empresas y entidadesa las que se refiere el apartado 1 del artículo 1 (afectadas por causas que impidan el reinicio de su actividad mientras duren las mismas con el límite hasta el 30 de Junio):

-Empresas  que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020

Empresas que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran cincuenta o mas de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará de la obligación de cotizar el 75% con respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020

B) Empresas y entidades a las que se refiere el apartado 2 del artículo 1 (en situación de fuerza mayor parcial desde el momento en que las causas reflejadas en el art. 22 RDLey 8/2020 permitan la recuperación parcial de la activdad, hasta el 30 de Junio de 2020):

–  Exoneración de abono de la aportación empresarial a la cotización de Seguridad Social y por concepto de recaudación conjunta, en los siguientes porcentajes:

B.1) Respecto de las personas trabajadoras que reinicien su actividad a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada trabajados desde ese reinicio:

Empresas, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: la exención alcanzará el 85 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 70 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020,

Empresas que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran cincuenta o mas de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social:  la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020.

B.2) Respecto de las personas trabajadoras de estas empresas que continúen con sus actividades suspendidas a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada afectados por la suspensión:

Empresas, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020

Empresas que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran cincuenta o mas de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social: la exención alcanzará el 45 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 30 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020.

En este caso, la exoneración se aplicará al abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta.

5.- Límites relacionados con el reparto de dividendos y transparencia fiscal respecto a las empresas, sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan a los ERTES regulados en el art. 1 de este Real Decreto-Ley:

     – No se podrán acoger a los ERTES regulados en el art. 1 de este Real Decreto-Ley las empresas y entidades que tengan su domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales.

Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos y que a fecha 29 de febrero de 2020 tuvieran cincuenta o más cincuenta personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social,   NO podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes de regulación temporal de empleo, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a las cuotas de la seguridad social.

En este caso,  no se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

6.- Extensión de los expedientes de regulación temporal de empleo basados en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y de cotización(Disposición Adicional Primera): mediante acuerdo del Consejo de Ministros se podrá establecer una prórroga de los expedientes de regulación de empleo a los que se refiere el artículo 1, en atención a las restricciones de la actividad vinculadas a razones sanitarias que subsistan llegado  el 30 de junio de 2020

7.- Salvaguarda del empleo: (Disposición Final Primera: modificación de la Disposición Adicional Sexta del RDLey 8/2020): Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 del presente Real Decreto-Ley estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.

¿Cuándo se considera incumplido este compromiso?

En el caso en que se produzca el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes.

En  caso de incumplimiento, las empresas deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, según lo establecido en las normas recaudatorias en materia de Seguridad Social, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.

¿Cuándo NO se considerará incumplido este compromiso?

Cuando el contrato de trabajo se extinga por las siguientes causas:

 -Despido disciplinario declarado como procedente.

– Dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora.

– Por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijo- discontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo.

– En el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

– No resultará de aplicación el compromiso de mantenimiento del empleo en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

Valoración del compromiso de mantenimiento de empleo: se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable, teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

Si tiene cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderle.

LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD: ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGO (I)

Aunque la Ley 22/2003 ya preveía la posibilidad que las personas físicas se acogiesen al concurso de acreedores, no es hasta la aprobación de la Ley de Segunda Oportunidad cuando empieza a ser factible que las personas físicas se acojan al mismo.

Si bien con fecha de 5 de mayo de 2020 se aprobó por el Consejo de Ministros el RDLey relativo al nuevo texto de la Ley Concursal, en tanto en cuando no se publique en el BOE, vamos a seguir remitiéndonos a la Ley 22/2003.

Hecho ese inciso, en el concurso de persona física  se tiene en cuenta el historial crediticio, esto quiere decir que va destinado para aquellas personas que, por norma general, han cumplido con sus créditos pero que por determinadas situaciones, en la actualidad, está atravesando dificultades que le impiden hacer frente a las mismas o de forma inminente ( insolvencia actual o inminente).

Pero claro, ¿ CUALES SON LOS REQUISITOS PARA ACOGERSE A LA SEGUNDA OPORTUNIDAD? Es fundamental demostrar que se ha actuado de buena fe y como ya hemos dicho en otros blog este es un concepto jurídico indeterminado, por lo que es necesario acudir a las sentencias dictadas por nuestros tribunales para saber cuando hay buena fe por parte del deudor persona física.

Así, se considera que existe buena fe en los siguientes casos:

  • Haber intentado un acuerdo de pago sobre la deuda antes de iniciar el concurso ( ese intento será la solicitud de nombramiento de mediador concursal ya sea por via notarial o registrador mercantil-para los autónomo-).
  • No haber provocado la insolvencia para acogerse a la segunda oportunidad.
  • NO haberse acogido a la segunda oportunidad en los diez años anteriores.
  • No haya cometido delitos de componente económico.
  • No haya rechazado una oferta de empleo, adecuado, en los cuatro años anteriores.

Queda excluido de poder acogerse a la segunda oportunidad aquellas personas físicas que tengan unas deudas por un importe superior a cinco millones de euros.

Como norma general, el concurso de persona física se divide en las siguientes fases:

  • Acuerdo extrajudicial de pago.
  • Concurso consecutivo.

Hoy nos vamos a centrar en el acuerdo extrajudicial de pago y para otro día dejaremos el concurso consecutivo, sin embargo ya diremos que ambos buscan que se lleguen a acuerdos de pagos con los acreedores y que de esta forma la persona física tenga una segunda oportunidad.

Como se ha dicho más arriba el acuerdo extrajudicial de pago se realiza anta un Notario o bien ante el Registrador Mercantil, mediante solicitud, según seamos autónomos/empresarios ( Registrador Mercantil) o no (Notario).

El haber intentado el acuerdo extrajudicial de pago con los acreedores es condición indispensable para poder obtener en el concurso de persona física el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho.

Presentada la solicitud ante Notario o Registrador Mercantil, según los casos, se procederá al nombramiento de un mediador concursal que tendrá como función convocar a los acreedores a una reunión para intentar llegar a un acuerdo de pago.

Esa convocatoria  se realizará bien por conducto notarial o bien por cualquier forma de comunicación, individual y escrita, que permita asegurar la recepción por parte del destinatario. En ella se hará constar la finalidad de alcanzar un acuerdo de pago y la identidad de los acreedores, convocados, con expresión de la cuantía del crédito, fechas de concesión y vencimiento y las garantías personales o reales, si las hubiere, constituidas.

La finalidad de la convocatoria es obtener un acuerdo que tendrá que contener algunas de las siguientes medidas:

  • Espera por un plazo no superior a diez años: Alargar plazo para pago de deuda.
  • Quita: Reducción de deudas.
  • Si es una sociedad conversión de las deudas en acciones o participaciones de la sociedad deudora.
  • Conversión de deuda en préstamos participativos por un plazo no superior a diez años, en obligaciones convertibles o préstamos subordinados, en préstamos con intereses capitalizables o en cualquier otro instrumento financiero de rango, vencimiento o características distintas de la deuda original.
  • Cesión de bienes y derecho a los acreedores en pago de deuda. Para ello, es imprescindible, que los bienes o derecho cedidos no son necesarios para la continuación de la actividad empresarial o profesional y que su valor razonable sea igual o inferior al crédito que se extingue. Si el valor fuese superior, la diferencia se integrará en el patrimonio del deudor. Si se tratase de bienes afectos a garantía, será de aplicación lo dispuesto por el artículo 155.4 de la Ley Concursal ( se procederá a la subasta salvo que el juez del concurso autorice la venta directa o adjudicación directa al acreedor titular de la garantía o persona que el designe siempre que se quede satisfecho el privilegio especial o el resto del crédito reconocido en el concurso).

La Ley establece que los acuerdos que se lleguen tienen que respetar dos límites:

  • No puede suponer una liquidación global del patrimonio del deudor para satisfacer sus deudas.
  • No se puede alterar el orden de prelación de créditos legalmente establecidos salvo que los postergados lo consientan de forma expresa.

Hasta la próxima

CUANDO ES POSIBLE APLICAR LA FUERZA MAYOR EN LOS CONTRATOS

Solo nos acordamos de Santa Barbara cuando truena”, algo parecido ocurre con la FUERZA MAYOR EN LOS CONTRATOS, solo nos acordamos de esta figura cuando nos encontramos en una situación de imposible cumplimiento o desequilibrio de las prestaciones sobrevenido que se ha derivado de la situaciones existente.

Junto a la fuerza mayor en los contratos nos encontramos la cláusula rebus sic stantibus y aunque son parecidas son distintas, como bien nos lo dejo claro el Tribunal Supremo en su Sentencia de 19 de mayo de 2015, en concreto dice:

  • Cuando nos encontremos ante la imposibilidad sobrevenida de cumplir con la prestación de hacer  o de dar una cosa determinada pero nunca las deudas de dinero, nos encontraremos ante la FUERZA MAYOR.
  • Y en los casos en que la prestación resulte exorbitante o excesivamente onerosa con independencia de cual sea el contenido de la prestación de dar, hacer o no hacer a la que nos hayamos obligado, estaremos ante la CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS.

En el blog de hoy nos centraremos en la fuerza mayor  en los contratos y para otro día dejaremos la cláusula rebus sic stantibus.

La definición de fuerza mayor la encontramos en el articulo 1105 Cc que señala “ Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Si nos detenemos, brevemente, en este precepto veremos que el concepto de la fuerza mayor  en los contratos no va unido a si es procedente o no el cumplimiento de una obligación si no si el deudor que incumple es responsable o no del incumplimiento.

Para que haya una liberación en la responsabilidad del deudor es necesario que se cumplan los siguientes presupuestos:

1.- Suceso inevitable o imprevisible: Si nos paramos a pensar en la situación que dio lugar al Estado de Alarma regulado por el RD 463/2020, parece claro que se dan las citados presupuestos, máxime cuando la LO4/81establece que para que se decrete el Estado de Alarma es necesario que nos encontramos ante unas circunstancias extraordinarios que hicieran inevitable imposible el mantenimiento de la normalidad.

2.- Imposibilidad sobrevenida total o parcial de cumplimiento de la prestación: La realización de un hecho imprevisible no libera el deudor del cumplimiento de sus obligaciones sino que el cumplimiento de las obligaciones ha de devenir en imposible para el deudor.

Sin embargo la jurisprudencia estima que no se da el requisito que estamos analizando cuando es posible cumplir nuestra obligación ( pago de la renta mensual, en el caso de un arrendamiento), mediante una modificación racional del contenido de la prestación que resulte adecuada a la finalidad perseguida en el contrato ( sería el pactar una moratoria en el abono de una renta, minoración de la misma, los préstamos que se concedieron por el gobierno para el abono de las rentas, etc).

3.- No sea imputable al deudor la imposibilidad de no cumplir con la prestación, es decir, no haya dolo o culpa: Queda excluida la fuerza mayor cuando la imposibilidad de cumplir con la prestación sea imputable al deudor.

4.- Haber actuado de buena fe y adoptando todas las medidas necesarias para reducir los efectos dañosos derivados de tal suceso.

Lo principal para que nos encontremos ante un supuesto de fuerza mayor es la ruptura del nexo causal entre la conducta del deudor y el incumplimiento.

En los casos de fuerza mayor es importante analizar si el incumplimiento  de la prestación debida es temporal o definitiva, dándose, principalmente, la citada circunstancia cuando nos encontremos ante prestaciones de dar o hacer.

El efecto principal que tiene la fuerza mayor es la liberación de responsabilidad del deudor, es decir, no estará obligado al abono de una indemnización de daños y perjuicios.

Por último, cuando nos encontremos ante una obligación dineraria, los tribunales lo que más admiten, en los casos de fuerza mayor, es el incumplimiento temporal o retraso en el pago de la misma, cuando esta venga motivado por la imposibilidad sobrevenida de una deuda pecuniaria.

En síntesis, si el Gobierno durante la situación del estado de alarma no hubiese aprobado medidas de apoyo a los arrendatarios ( préstamos, ayudas financieras, moratorios, reducción de rentas), los arrendatarios podrían haber alegado la fuerza mayor derivada de la situación que dio lugar al Estado de Alarma como causa de su incumplimiento, sin embargo el hecho que el Gobierno las aprobase dificulta en gran medida esa alegación en los  juicios de desahucios de arrendamiento de vivienda y de local de negocios, máxime cuando en la actualidad no está previsto que se pueda alegar en los citados juicios la fuerza mayor como causa del no pago de la renta mensual.

Hasta la próxima