LA RESILIENCIA EN LOS CONFLICTOS FAMILIARES

¿Qué es la Resiliencia?

El significado de resiliencia (según la definición de la Real Academia Española de la Lengua) es la capacidad humana de asumir con flexibilidad situaciones límite y sobreponerse a ellas.

¿Cómo podemos usar esta capacidad humana?

Las personas resilientes no solo son capaces de sobreponerse a las adversidades que les ha tocado vivir, sino que van un paso más allá y utilizan esas situaciones para crecer y desarrollar al máximo su potencial.

¿Qué tiene que ver la Resiliencia con el Derecho?

Como hemos visto, estas personas son capaces de sobreponerse a las situaciones y ello implica saber adoptar decisiones en el momento adecuado.

Imaginémonos una situación que suele reproducirse en muchas parejas: Nos encontramos con una persona que se encuentra pasando por una crisis familiar que le ha conllevado al ruptura de su relación.

Ante esta situación, la persona en cuestión siente un vacío interior, desconfianza, frustración, dolor, no sabe cómo actuar ante la situación en la que se encuentra y puede sentir, en un momento determinado, la necesidad de hacer pagar a su expareja todo el dolor que le ha causado su ruptura.

En este escenario, podemos ayudar a que esta persona pueda llegar a desarrollar esa capacidad humana que le puede permitir asumir con flexibilidad esas situaciones y saber sobreponerse.

¿Cómo le podemos ayudar desde Olmedo y Velasco Abogados?

En estos casos nos encontramos ante una situación en la que, para poder adoptar decisiones y evitar que pueda arrepentirse de ellas,  la persona tiene que asumir y afrontar esa nueva realidad que está viviendo.

Le aportamos, de esta forma, ese asesoramiento y acompañamiento jurídico que necesita basado en nuestra especialización y experiencia, transmitiéndole  tranquilidad, sosiego y la confianza  necesaria que le permita salir del pozo en el que se encuentra.

A partir de este momento, esta persona va a tener que tomar decisiones que nunca se habría imaginado, no sabe que va a pasar con su vida, con su/s hijo/s en su caso, y siente una enorme incertidumbre en lo que respecta a su economía familiar.  No sabe cómo se va a organizar, quién se encargará de su/s hijo/s en caso de tenerlos, cómo hacer para que éstos no se vea afectado por la situación o al contrario, está tan sumida en el rencor que siente hacia su expareja que, sin darse cuenta, puede llegar a poner a sus hijos en contra de su propio padre.

Pero vamos un paso más. Como hemos dicho, la resiliencia es una capacidad necesaria para poder afrontar estas crisis o situaciones potencialmente traumáticas, pudiendo además esa persona salir fortalecida de esta situación, permitiéndole avanzar hacia una realidad o una vida nueva.

Por todo ello desde Olmedo y Velasco Abogados y junto con Dharma Propósitos con Sentido, hemos desarrollado una metodología, MÉTODO VER+, en la que aunamos las dos disciplinas: Derecho y Psicología para acompañar a nuestros clientes en estas situaciones para que elijan y adopten la mejor de las decisiones en el ámbito legal apoyado siempre por psicólogos profesionales que le apoyen durante todo el proceso, ayudándoles a desarrollar con las técnicas y procedimientos adecuados, esta capacidad (RESILIENCIA) que les va a permitir flexibilizar esta situación, asumirla, adaptarse y salir fortalecido de ella.

De este modo, vamos a ayudar a nuestros clientes a:

1.- Asumir la situación y aprender a convivir con ella, cerrando una etapa de su vida.

2.- Va a poder adoptar decisiones desde la tranquilidad, lo que le va a permitir tener claro su forma de actuar y así podrá adoptar la mejor de las decisiones tanto para la pareja en sí como para su hijo, en definitiva, para el núcleo familiar.

3.- Como va a adoptar decisiones desde ese punto de vista, el procedimiento no va a resultarle tan traumático dado que va a tener a su disposición a un equipo de profesionales que le va a acompañar y a apoyar durante el proceso y no solo a su familia, sino también a su hijo, en su caso, por lo que va a normalizar la situación y a minimizar el daño.

Esperamos que estas claves les hayan sido de ayuda. Si tienen cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderla.

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS DE ACABADO Y DE SEGURIDAD O ESTABILIDAD?

Seguimos con los daños que sufren los edificios de casas y locales de nuevas construcción y en el blog de hoy nos vamos a centrar en los defectos que afectan al acabado y a la estabilidad del edificio.

Ambos defectos constituyen los más frecuentes cuando compramos los inmuebles y los segundos los que menos se dan.

 

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS DE ACABADO?

Son aquellos vicios o defectos constructivos de mera ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ejemplo: Pedro adquiere una vivienda el 15 de agosto de 2019 y a los seis meses, en concreto, el 15 de febrero de 2020, se levanta el parque de la vivienda y las puertas de algunas habitaciones empiezan a tener problemas de cierre.

 

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS DE ESTABILIDAD?

 

Como hemos dicho con anterioridad en ocasiones las edificaciones pueden sufrir deficiencias o defectos llamados estructurales, debidos a defectos en la compactación que pueden producir hundimientos, grietas.

En otras ocasiones, el hecho de equivocarse en los cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga pueden comprometer la estabilidad de los edificios.

Es por ello, por lo que la Ley de Ordenación de la Edificación exige que, en estos casos, el daño material debe recaer o afectar a un elemento estructural y, por ello, afectar a la resistencia mecánica o estabilidad del edificio

 

 

SENTENCIAS SOBRE EL PLAZO DE GARANTIA POR DEFECTOS DE ACABADO

 

Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 7.11.2012” la sentencia de primera instancia analiza los defectos en la construcción, en descripción coincidente en las dos pruebas periciales practicadas, localizados en las plantas de garaje y aparcamiento, en zonas comunes y en determinadas viviendas; considera que, a excepción de los que relaciona en el fundamento jurídico tercero, se trata de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras (a título de ejemplo, baldosas sueltas en la rampa de acceso al sótano, puerta de vivienda y ventana de rellano que no cierran bien, pérdida de agua en cisterna del WC…)”

 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), sentencia de 3.03.2014 » …y de acuerdo con el criterio pericial se constata la existencia en el edificio de la comunidad de propietarios de una serie de vicios o defectos de construcción de los denominados «defectos de terminación y acabado«, imputables al constructor, conforme a lo dispuesto en el artículo 17 LOE , determinando los concretos vicios o defectos que han de ser objeto de reparación en base a los que se determinan de forma específica en el informe pericial emitido por el arquitecto don Fidel (documento 32 de la demanda), informe muy completo y exhaustivo que es tomado como referencia por el juzgador, y constituyen propiamente defectos de terminación y acabado imputables al constructor,…»

 

SENTENCIAS  SOBRE EL PLAZO E GARANTIA POR DEFECTO DE ESTABILIDAD, ETC

 

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 6 de febrero de 2015 “ Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  1. a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

 

Sin embargo, para que haya posibilidades de éxito una reclamación contra un agente de la construcción es necesario contar con un técnico competente que realice un informe pericial que determine cual es el defecto, el daño que se ha producido y si es posible cual es el responsable.

Como sabemos de la importancia de contar con un profesional cualificado para que tenga éxito una reclamación de este tipo, este Despacho recomienda a sus clientes que contraten a Arquiges Peritaciones, S.L, dado que son médicos de edificios, es decir, determina cual es la infección ( daño) y da la medicina para su curación ( trabajos a realizar para que el edificio reúna todas las condiciones para ser habitable).

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenerle.

 

 

 

 

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS QUE AFECTAN A LA HABITABILIDAD?

Como expusimos en el Blog anterior, la responsabilidad civil de los agentes de la construcción depende del tipo de defecto y del daño que se realice sobre el inmueble y, a su vez, el plazo de garantía será mayor o menor dependiendo de la gravedad del daño ocasionado.

Partiendo de esto, nos vamos a centrar en los defectos que afectan a la habitabilidad de las casas y locales de nueva construcción y cuyos plazos de garantía son de tres años.

 

¿ QUE ES LA HABITABILIDAD?

 

El articulo 3 de la Ley 38/1999 señala entre los requisitos básicos que debe de contener una edificación es la habitabilidad señalando los siguientes:

  1. Higiene, salud y protección del medio ambiente: Entendido en el sentido que se alcancen condiciones aceptables de salud y estanqueidad en el interior del edificio y que este no afecte al medio ambiente.
  2. Protección contra al ruido: El ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.
  3. Ahorro de energía y aislamiento térmico: Se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
  4. Y demás aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

 

Para entender mejor estos defectos nos tenemos que referir a un concepto antiguo, doctrinal y jurisprudencialmente, como es el de la ruina funcional. Este concepto hacía y hace referencia a aquellos vicios o defectos que afectasen a la calidad de uso y habitabilidad de los inmuebles, de tal forma que no cumple con la finalidad para la que ha sido destinada.

Así ejemplos de daños que afectan a la habitabilidad tenemos los siguientes:

Así ejemplos de daños que afectan a la habitabilidad tenemos los siguientes:

1.- Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª), sentencia 30.03.2016: “En el presente caso los defectos relativos a las filtraciones de agua y a la disgregación de la solera de hormigón de la planta sótano afectan a elementos constructivos, por lo que el plazo de GARANTÍA es de TRES AÑOS. Y en ambos casos estos vicios han aparecido dentro de ese plazo pues las filtraciones se detectaron en el año 2008 y la disgregación de la solera, al menos, desde el día 13 de enero de 2010”

2.- Audiencia Provincial de Madrid( Sección 11ª), sentencia de 17.11.2015:Basta con que la apelante reconozca la primera constancia de las patologías reclamadas en fecha de 15 de abril de 2010, para que se cumpla el primero de los requisitos necesarios para la viabilidad temporal de la acción ejercitada (plazo de garantía de tres años), en el entendido que las filtraciones y humedades recurrentes en distintos lugares de la cubierta, y describen en los informes no sólo del perito de la parte actora, sino del resto de los que han intervenido en el presente procedimiento, van más allá de imperfecciones corrientes para constituir patologías que genuinamente afectan a la habitabilidad del inmueble”.

3.- Audiencia Provincial de Madrid(Sección 14ª), sentencia de 25.11.2014: “En el supuesto enjuiciado, como queda ya expresado y se verá al exponer seguidamente cada una de las deficiencias constructivas, existen múltiples defectos que menoscaban la habitabilidad del inmueble, y que además afectan a muy distintas unidades de obra, extendiéndose de modo generalizado por la totalidad de la edificación, lo que denota un incumplimiento claro del arquitecto técnico en las funciones de vigilancia y supervisión que le encomienda el articulo 13 L.E, como director de la ejecución de la obra:

    1. Encharcamiento solados interiores
    2. Humedades capilaridad paramentos verticales interiores y exteriores.
    3. Encharcamiento y mala ejecución de pistas deportivas y solados exteriores
    4. Fisuraciones paramentos verticales interiores”

 

Sin embargo, para que haya posibilidades de éxito una reclamación contra un agente de la construcción es necesario contar con un técnico competente que realice un informe pericial que determine cual es el defecto, el daño que se ha producido y si es posible cual es el responsable.

Como sabemos de la importancia de contar con un profesional cualificado para que tenga éxito una reclamación de este tipo, este Despacho recomienda a sus clientes que contraten a Arquiges Peritaciones, S.L, dado que son médicos de edificios, es decir, determina cual es la infección ( daño) y da la medicina para su curación ( trabajos a realizar para que el edificio reúna todas las condiciones para ser habitable).

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle.

 

 

 

 

 

 

¿ CUAL ES LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN?

 

Después de la crisis del 2008 comenzó una época de boom económico que se caracterizó, entre otras factores, por un boom inmobiliario; se aumentó las ventas de inmuebles, nuevos proyectos inmobiliarios, visados por parte de arquitectos y grúas en muchas zonas de las ciudades sinónimo de nuevos inmuebles.

Muchos de estos nuevos inmuebles se han ido entregando o están, apunto, de ser entregados y los propietarios solo tienen la oportunidad de comprobar si el inmueble está en perfecto estado una vez que firman la escritura pública y le entregan las llaves, dado que las visitas previas a la firma poco dejan ver y en la mayor parte de los casos los defectos, cuando los hay, están ocultos o no se han manifestado.

 

¿ QUE NORMA REGULA LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN?

 

La responsabilidad civil está regulada en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Dicha norma regula la citada responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción de nuevos inmuebles por vicios o defectos de la construcción y regula de un sistema de seguros obligatorios de daños materiales para garantizar el resarcimiento de los daños materiales causados.

En este blog nos vamos a centrar en explicar cuando responden los agentes de la construcción y el plazo para reclamarles

 

¿ QUIEN RESPONDE DE LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE LAS CASAS NUEVAS?

 

Los agentes  que intervienen en el proceso constructivo son el promotor de la obra ( dueño de la obra), arquitecto, aparejador y constructor.

1.- Promotor de la obra: Es la persona que decide, impulsa, financia la obra para si o para su posterior enajenación o cesión a un tercero por cualquier titulo.

2.- Arquitecto: Es la persona que redacta el proyecto por encargo del promotor.

3.- Dirección facultativa ( Aparejador): Se encarga del desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos, ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de lo edificado.

4.- Constructor: Es la persona que se encarga de ejecutar con medios humanos y materiales las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

 

¿ COMO RESPONDEN LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN?

 

La Ley 38/1999 establece que la responsabilidad es personal e individualizada a cada uno de las personas antes dichas. No obstante, el articulo 17.3 de la citada norma, prevé que cuando no sea posible la individualización de la causa del daño o no se pudiese probar que la culpa procede varios de años, la responsabilidad será solidaria.

  • Cuando los daños proceden de más de un vicio, distinto y atribuible a distintos agentes, cada uno de ellos tendrán que responder e indemnizar por los daños  que sea resultante del defecto imputado, pero no del resto, es decir, la responsabilidad será mancomunado.

 

¿ QUE DAÑOS SE PUEDEN RECLAMAR PARA SER RESARCIDOS?

 

Los daños que pueden ser reclamados para ser resarcidos son los siguientes:

  • Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio.
  • Incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Daños por vicios o defectos de ejecución de elementos de terminación o acabado.

 

¿ CUALES SON LOS PLAZOS DE GARANTIA POR DEFECTOS DE LA CONSTRUCCIÓN?

 

La Ley 38/1999 establece tres plazos de garantía según la gravedad del daño, a saber:

  • 10 años para los daños que afecten a la seguridad y estabilidad del edificio.
  • 3 años para los dalos que afecten a la habitabilidad del daño.
  • 1 años para los daños que afectan a los elementos de acabado o terminación.

 

¿ CUANDO EMPIEZA A CONTAR EL PLAZO DE GARANTÍA?

 

El cómputo de los plazos antes mencionados se inicia a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción o cuando esta se entienda tácitamente producida.

Estos plazos se entienden que son de caducidad, es decir, los plazos no se interrumpen de tal forma que transcurrido el citado plazo y no tenga conocimiento de la existencia de los citados defectos, si nacen con posterioridad a los mismos no podrán ser objeto de reclamación judicial.

 

¿ CUAL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR JUDICIALMENTE?

 

Nacido los defectos en los plazos antes dicho la Ley de Ordenación de la Edificación en su articulo 18 establece que el plazo para la interposición de la acción judicial será de dos años, sin embargo a diferencia del plazo antes dicho, este plazo es de prescripción, es decir, puede ser objeto de interrupción, via burofax, y el plazo empecerá a contar de nuevo.

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenerle.

 

 

 

 

 

 

¿ QUE ES LA ACCION DE DESLINDE?

 

 

En muchas ocasiones nos encontramos con personas que nos indican que las lindes  (línea divisoria entre fincas) no están claras, dando lugar a conflictos entre los propietarios, por lo que es necesario fijar estos límites. Eso es precisamente de loa que trata la ACCION DE DESLINDE.

Esta acción viene recogí en el artículo 384 Cc “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.”

 

¿ CUALES SON LOS PRESUPUESTOS PARA LA ACCION DE DESLINDE?

Los presupuestos son los siguientes:

1.- Es necesario que exista colindancia entre las fincas o fundos. Si los predios sobre los que existen el conflicto no son colindantes no es posible realizar el deslinde.

2.- Es presupuesto esencial de la citada acción que exista confusión de linderos y, como consecuencia de ello, no es posible determinar de manera cierta los límites de cada propiedad, sin que el hecho que estén las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad e incluso en Catastro impide que se pueda llevar a cabo la misma por la existencia del conflicto.

La confusión de los linderos es requisito imprescindible para que se pueda llevar a cabo el deslinde, puesto que si no existiera la misma y los linderos estuviesen, perfectamente, delimitados, no sería viable la acción de deslinde (Sentencia de 3 de mayo de 2004).

3.- Hay que demandar o citar solo a los propietarios de las fincas colindantes con los que exista confusión de linderos. Por ello, esta acción solo “  interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites» (también sentencias de 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995).

 

¿ CUALES SON LOS CRITERIOS PARA FIJAR LOS LIMITES ENTRE LAS FINCAS?

Para ello, tenemos que acudir a los artículos 385 y siguientes del Código Civil. Dichos criterios se aplican de forma subsidiaria respecto del anterior. Los criterios son los siguientes:

1.- En primer criterio es acudir a los títulos de propiedad de los distintos predios ( fincas cuyas lindes se discuten), en su defecto se estará a la posesión en el que estuvieren los colindantes (artículo 385 Cc).

El TS en su Sentencia de 16 de diciembre de 1993 determina que en caso que no se pueda determinar las lindes por los criterios antes mencionados, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda por parte iguales ( articulo 386 Cc), o de forma proporcional.

2.- Como hemos dicho en el criterio anterior en caso en que no se pueda determinar las lindes por los títulos se procederá a determinarlos a parte iguales. El TS en su Sentencia de 23 de diciembre de 1999 declara que los artículos 384 a 387 del Código Civil establecen solo unos principios a seguir de forma puntual y ordenada.

3.- En defecto de los criterios anteriores, la distribución se realizará de forma proporcional, tal y como establece el articulo 387Cc: Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

Dicha norma es subsidiaria respecto de los artículos anteriores, los cuales remiten, ante la insuficiencia de los títulos, a la posesión en que estuvieran los colindantes o a cualquier otro medio de prueba para determinar el límite o área perteneciente a cada propietario.

Nuestro Tribunal Supremo entiende que el articulo 387 Cc es complemento del articulo 385 Cc y por ello es de aplicación cuando entre las fincas colindantes no existen puntos determinados que puedan servir de base para trazar la línea de separación de los predios y se haga preciso, sin que podamos olvidarnos de los títulos y marcar la linde conforme a la cabida señalada en los mismos (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1984, que cita la de 18 de diciembre de 1904).

Imprescriptibilidad de la acción

Conforme al articulo 1965 Cc la acción es imprescriptible pero ello no quiere decir que cualquier de las partes puedan ganar la propiedad de la linde en conflicto por otros medios como puede ser la usucapión, pero en este caso no se podría ejercitar la acción de deslinde sino que estaríamos discutiendo sobre el derecho de propiedad.

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle

 

¿ QUE OCURRE CON LA VIVIENDA HABITUAL EN EL CONCURSO DE PERSONA FISICA?

Una de las principales preocupaciones de las personas que se someten a la Ley de Segunda Oportunidad o Concurso de persona física es saber si van a perder o no la vivienda donde residen con el resto de los miembros de su familia.

La Ley de Segunda Oportunidad introdujo en la Ley Concursal el artículo 178 Bis que permite que el concursado puede solicitar el beneficio  de exoneración del pasivo insatisfecho (BEPI) una vez concluido el concurso de persona física ya sea por liquidación o por que no haya bienes suficientes para el pago de las deudas.

 

¿ QUE ES EL BEPI?

 

Supone la posibilidad para el concursado de eximirse de la obligación de pagar las deudas que no hayan sido satisfechas tras haber liquidado su patrimonio conforme a lo establecido en el plan de liquidación presentado por el Administrador Concursal y aprobado por el Juez.

 

¿ QUIEN SE PUEDE BENEFICIAR DEL BEPI?

 

Para que se pueda gozar del citado beneficio es necesario que se cumpla con los siguientes requisitos:

  1. Ser persona natural: Tanto particulares como autónomos. No se aplica a las empresas y demás personas jurídicas.
  2. Ser deudor de Buena Fe: La STS número 381/2019 advierte que el concepto de buena fe es la del articulo 178 bis.3 Ley Concursal. Así, se considerará deudor de  buena fe a quien
    1. No sea objeto de un concurso culpable: Si el concurso se declarará culpable, el juez podrá apreciar buena fe atendiendo las circunstancias concurrentes y no medio dolo o culpa grave.
    2. No haya sido condenado por sentencia firme por delitos socioe-conómicos, patrimoniales o laborales o contra la A.E.A.T o la SS en los últimos 10 años.
    3. Se haya intentado un acuerdo extrajudicial de pagos, siempre que se reúna los requisitos establecidos en la Ley para ello.

 

¿ LA VIVIENDA HABITUAL SE PUEDE BENEFICIAR DEL BEPI?

 

Cuando una persona se acoge a la Ley de Segunda Oportunidad comprueba como su vivienda habitual ha de incluirse en el plan de liquidación, de forma obligatoria, como activo del concursado así como su liquidación siempre que la vivienda habitual esté libre de cargas y gravámenes, bien por que no se constituyó ninguna hipoteca sobre el mismo o bien por que se ha pagado la misma.

Sin embargo, la cuestión no es tan pacífica cuando la vivienda habitual se encuentra hipotecada durante el concurso de acreedores. Así, si se produce un impago de la cuota hipotecaria, no podrá excluirse del activo del concurso y posterior liquidación la vivienda habitual hipotecada, pues en caso contrario podría perjudicarse los derechos de la entidad bancaria como acreedor privilegiado y de los demás acreedores.

Pero, ¿ que ocurre si se está al corriente de las cuotas hipotecarias y no del resto de los créditos? En estos casos, en muchas ocasiones, el valor previsible de su realización y/o enajenación de la vivienda no cubre el pago de la deuda hipotecaria si se diera por vencida anticipadamente.

En tales casos, recientes Sentencias de la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona número 584/2019 de fecha de 29 de marzo de 2019 y la 844/2019 de 9 de mayo contemplan la posibilidad de plantear la exclusión de la vivienda habitual de la masa activa o no sacarla a subasta en la fase de liquidación, siempre que el préstamo no se dé por vencido y que las cuotas hipotecarias se abonen de forma puntual, siendo para ello, la autorización del Juez, previo traslado al titular del crédito y a los demás acreedores personados.

Así pues, vemos que la única posibilidad de que la vivienda habitual se salve es que el valor del inmueble sea inferior al saldo hipotecario y que se esté pagando las cuotas hipotecarias, sin perjuicio que queda a la discreción de la juez que conozca del concurso de acreedores.

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle.

 

CLAVES PARA ENCONTRAR UN ABOGADO DE FAMILIA EN MÁLAGA

Claves para encontrar un Abogado de Familia en Málaga

 

En este Blog nos gustaría hablaros de las Claves que debemos tener en cuenta para encontrar un Abogado de Familia y las cualidades que debe tener para que los clientes tengan la tranquilidad de dejar el asunto en manos del profesional adecuado y cualificado.

Cuando nos encontramos en una situación de ruptura de pareja o con un conflicto familiar, seguro que nos llegan muchas referencias de abogados que llevan estos procedimientos o, incluso, buscamos directamente en internet para encontrar a ese abogado que “llevará mi asunto”.

Otras veces, los sentimientos son tan fuertes porque nuestra pareja nos ha producido un daño irreparable que solo queremos encontrar a ese abogado que vaya a por nuestra expareja (y sin ningún tipo de compasión) porque creemos que así, cuando veamos sufrir a la otra parte, nosotros nos vamos a sentir mejor.

Pero ese sentimiento de victoria, como vamos a exponer, puede traer consecuencias muy negativas para nosotros mismos: “ya le he hecho daño, ha sufrido y tengo mi venganza”. Y ahora pregunto: ¿ya estás conforme?, ¿tienes tu recompensa? Y si tienes hijos: ¿quieres que tus hijos (que no tienen nada que ver en este asunto y tenemos que protegerlos) vean como su padre/madre sufre? ¿no crees que esta actitud les puede perjudicar a ellos?

 Un abogado de familia es mucho mas que un simple abogado. Es cierto que todos los abogados podemos divorciar, pero ¿reúne un abogado las características para ello?

Os vamos a explicar algunas de las Claves para encontrar un Abogado de Familia:

 

Es un abogado especializado. El dicho de “cualquiera te puede divorciar” puede traerte problemas en el futuro ya que, ni todos los abogados saben divorciar ni el abogado de familia se dedica a divorciar, su especialidad va mucho más allá. El Derecho de Familia es complejo y es necesario que el cliente busque a un abogado especializado ya que le va a proporcionar la solución y la tranquilidad que necesita sin correr ningún riesgo.

 

Es mediador por naturaleza: en cuanto ve al cliente y le realiza las preguntas necesarias, ya puede tener una idea de cómo puede llevar la situación y desde el principio va a tener una actitud mediadora. Y va a intentar llegar a un acuerdo con la parte contraria o a que el divorcio se pueda llevar por la vía de mutuo acuerdo de forma común, lo que significa que se puede convertir en abogado de las dos partes.

Siempre decimos que es mejor que las partes (con la ayuda de su abogado de familia) puedan alcanzar un acuerdo a que sea un tercero (en este caso un Juez) quien decida por ellos. Además, si consiguen llegar a un acuerdo, la relación entre ellos va a sufrir menos, y si tienen hijos es necesario que, de alguna forma, lleguen a un entendimiento ya que van a tener que adoptar decisiones sobre vida de sus hijos y deben tener buena sintonía.

Es cierto que no todas las personas están dispuestas a llegar a un acuerdo o a que medien entre ellas. En estos casos, el abogado de familia deberá intentar llegar a un acuerdo con el abogado de la parte contraria que sea beneficioso para todos y solo en caso de imposibilidad de llegar al acuerdo, no tendrá más remedio que acudir a la vía judicial.

 

Quiere que sus clientes estén seguros de las decisiones que van a adoptar y les insistirá a los clientes en este punto. No iniciará ningún procedimiento hasta que sus clientes no estén convencidos del paso que van a dar. Tendrá cuantas reuniones sean necesarias con los clientes y estará. Su disposición para resolverle todas las dudas que se le planteen y que tengan, igualmente, que ver con la regulación de situaciones futuras.

 

Se adelanta a las situaciones que pueda vivir su cliente durante los años posteriores y que tiene que ver con conflictos familiares: no es un abogado que “sabe hacer un convenio regulador”. Nada más lejos de la realidad, en un convenio regulador todo tiene un porqué, así que además de las medidas que se recogen tenemos que desglosar esas medidas y adecuarlas a la situación de cada pareja y adelantarnos a los acontecimientos.

Se trata de que el cliente, con es convenio regulador, pueda estar tranquilo y en el momento en el que haya un problema. Pongo como ejemplo algo tan simple como que tenga problemas con el régimen de visitas con sus hijos, y pueda acudir al convenio donde  este régimen se encuentre regulado de forma clara y minuciosa este régimen, etc.

 

Empatiza con el cliente, se pone en su lugar e intenta buscar la mejor solución a sus problemas: sabemos lo complejo y lo duro que son los procedimientos de familia, por eso el abogado de familia tiene que esta al lado de su cliente, apoyándolo, de modo que éste va a sentir que su abogado está ahí cuando lo necesita para solucionar los problemas que se le pueden plantear en su día a día.

 

Antepone los intereses de sus clientes a los suyos propios: un ejemplo podría ser que el abogado de familia, si puede llegar a un acuerdo beneficioso para su cliente lo va a hacer, aunque ello conlleve que su minuta se va a ver reducida porque la prioridad de un abogado de familia es siempre el interés de su cliente y el bienestar familiar.

 

Para un Abogado de Familia el interés de los menores está por encima de cualquier interés: siempre va a proteger a los menores, dará pautas a los clientes de cómo actuar, de que su hijo no lo pueden usar como moneda de cambio. En este caso los menores tienen que quedar fuera de los problemas que tenga la pareja y no dudará en remendarle que acudan a un profesional especializado, como puede ser un psicólogo, cuando vea que los menores pueden estar pasándolo mal de alguna forma.

 

El Abogado de Familia va a acompañar a su cliente durante todo el procedimiento pero también en el futuro. La labor del abogado de familia no acaba con la Sentencia que pone fin a su procedimiento, va mas allá. El abogado de familia atenderá a las dudas y problemas que se le planteen al cliente posteriormente. Esta ahí para aconsejarle y apoyarle.

 

En definitiva, un Abogado de Familia es un abogado especializado en su materia, que vela por sus clientes, encontrándose lo intereses de sus clientes por encima de los suyos propios; es mediador por naturaleza; empatiza con sus clientes y quiere que éstos estén seguros de las decisiones que adoptan; se adelanta a sus problemas; el interés de los menores está por encima de cualquier interés personal y acompaña a sus clientes no solo durante el procedimiento sino con posterioridad, convirtiéndose en su apoyo.

 

Esperamos que estas claves os hayan sido de ayuda. Si tenéis cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderla

¿ LA DONACION PAGA PLUSVALIA MUNICIPAL?

 

En los distintos blogs que hemos dedicado a las donaciones en Andalucía hemos indicado que estas no solo están sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sino también al I.R.P.F y a la llamada Plusvalía Municipal, sobre la que nos vamos a centrar en el presente blog.

 

¿ QUE GRAVA LA PLUSVALIA MUNICIPAL?.

 

 El Impuesto de Plusvalía Municipal grava el aumento de valor que «experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos” (artículo 107.1 RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Si analizamos el citado párrafo vamos que grava el aumento de valor del terreno que experimenta durante el tiempo que están el inmueble en nuestro poder, por un máximo de veinte años, es decir, aunque tengamos el inmueble más de veinte años solo se tendrá en cuenta los veinte años anteriores a la transmisión.

 

¿ QUIEN PAGA LA PLUSVALIA MUNICIPAL?

 

Para ello tenemos que acudir al articulo 106.1 RDLegislativo 2/2004 y nos dice que es la persona que recibe el bien o derecho que se transmite, es decir, el donatario sin perjuicio de que se pueda pactar una inversión del sujeto pasivo o cambio del mismo, tal y como ha sido reconocido por nuestro tribunales.

 

¿ HAY QUE PAGAR SIEMPRE LA PLUSVALIA MUNICIPAL?

 

Siendo un modo de adquirir el dominio y, como tal, un acto sujeto a la Plusvalía Municipal no siempre hay que pagarlo dado que solo grava el aumento de valor de los terrenos mientras el tiempo que esté en nuestro poder, es decir, cuando se sufra una perdida patrimonial o de valor no estará sujeto.

Asimismo se ha establecido un límite por parte del STC  de 31 de octubre de 2019 al señalarse que la cuota a pagar por la Plusvalía Municipal  no puede superar el importe del incremento realmente obtenido por el principio de capacidad económica consagrado en el artículo 31.1 CE.

Ejemplo: Pepe adquirió una casa en 2010 por 100.000 euros y con fecha de 20 de mayo de 2020 se lo ha donado a su hijo por un valor de 105.000 euros. Este con fecha de 2 de junio de 2020 ha ido al Ayuntamiento de Málaga para liquidar plusvalía municipal y le han girado una carta de 7.000 euros.

En consonancia con lo dicho en la citada Sentencia del Tribunal Constitucional la cantidad a abonar en concepto de plusvalía municipal  ( 7.000 euros) no podría exceder del importe del incremento obtenido ( 5.000 euros)

 

¿ POR QUE NO SE PAGA LA PLUSVALIA MUNICIPAL CUANDO HAY PERDIDA PATRIMONIAL?

Como expusimos en nuestro blog de fecha de 7 de noviembre de 2019 el TC en su Sentencia de fecha de 11 de mayo de 2017 declaro la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del RDLegislativo 2/2004, sin limitación temporal alguna, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor, es decir, cuando hay pérdida de valor del bien objeto de la transmisión.

 

¿COMO SE ACREDITA LA PERDIDA DE VALOR?

Como se determina en la STC de 30 de septiembre de 2019 ( número 107/2019) basta con que se acuda a contrastar el valor de adquisición y transmisión que consta en los documentos tanto de adquisición como de transmisión, correspondiendo a las entidades locales la carga de probar la aumento de valor y para ello podrá acudir a algunos de los medios previstos en el articulo 57 de la Ley 58/2003.

 

¿ SI SE HA PAGADO QUE PUEDO HACER PARA RECUPERARLA?

 

En los casos en que se den la perdida patrimonial y, por tanto, no se tenía que haber abonado el impuesto de plusvalía municipal, habrá que presentar un recurso de nulidad contra la liquidación abonada conforme a lo establecido en la STS de 6 de marzo de 2020 y, en su, caso acudir a la vía contencioso administrativa.

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenerle.

 

 

 

 

 

STS 11 DE MARZO DE 2020: COMO ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO EN HIPOTECA DE PYMES Y AUTONOMOS

 

 

La mayor parte de las empresas y autónomos a lo largo de su vida tiene que recurrir a distintos mecanismos de financiación siendo el más utilizado, por PYMES y AUTONOMOS, los préstamos hipotecarios con las entidades bancarias, las cuales introducen en los mismos la famosa clausula suelo.

El Tribunal Supremo con su Sentencia de 11 de marzo de 2020 viene a confirmar la existencia de una vía para que las PYMES y AUTONOMOS pueden reclamar la eliminación de la cláusula suelo, tal y como ya sugirió la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2020.

Para analizar la cuestión es necesario que acudamos a la STS de 9 de marzo de 2013 la cual determino cuando la introducción de la cláusula suelo sería no transparente y, por tanto nula.

En la citada Sentencia se habla del control de incorporación para diferenciarlo del control de transparencia y señaló que para superar el primero era preciso que el prestatario pudiera conocer la cláusula en cuestión o dicho de otro modo no se puede aceptar aquello que se desconoce.

Esta vía no funciono para las PYMES y AUTOMOS por cuanto se decreto por parte de los juzgados y tribunales que el control de transparencia en la cláusula suelo solo era aplicable a los consumidores, en concreto la STS de 3 de junio de 2016 y 18 de enero de 2017.

No obstante lo anterior, las mismas Sentencias abrieron la puerta a que se pudiese determinar la nulidad de las cláusula suelo cuando en razón a los tratos previos los prestatarios tuvieran la legítima expectativa de que estaban contratando un préstamo a interés variable, de tal forma que la cláusula suelo sería introducida a modo de “traición”

En consonancia con lo anterior el Tribunal Supremo dictó la Sentencia de 25 de enero de 2019 dijo “El juez de primera instancia, tras examinar la prueba practicada, llegó a la conclusión de que no se superaba el «control de inclusión «, entre otras razones, porque la entidad bancaria demandada no había logrado acreditar la entrega a los prestatarios de folleto informativo alguno, ni haberles informado de la existencia de la cláusula suelo con antelación suficiente a la firma de la escritura pública, dónde el Notario no hizo constar las advertencias legales, y en el recurso se mantiene lo contrario en base a la declaración de una empleada,..”

Dicho esto, ¿ QUE DICE LA STS 11 DE MARZO DE 2020?. Dicha Sentencia considera que no se supera el control de incorporación al contrato por que el banco no entrega la FIPER ( ficha de información personalizada) que exige la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, por lo que el cliente no pudo conocer la existencia de la cláusula suelo y de ahí su nulidad y abusividad.

Conforme a ello ¿CUANDO PROCEDE LA ELIMINACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO EN LOS CONTRATOS FIRMADOS POR PYMES Y AUTÓNOMOS? Si analizamos las distintas sentencias mencionadas en este blog veremos que para dejar sin efecto la cláusula suelo por considerarse que no se ha superado el control de incorporación es necesario que el prestatario no haya tenido la posibilidad real de conocer su existencia y manifestar de esta forma su consentimiento.

Es por ello, por lo que es necesario no fijarnos tanto en la redacción del tener de la cláusula suelo en la escritura sino en los tratos previos, es decir, en la documentación que la entidad bancaria nos tiene que facilitar ( FIPER, etc) y que ahí aparezca la misma, de tal forma que la ausencia de la citada información podrá ser causa para que se determine por parte de los tribunales que la cláusula suelo no supera el control de incorporación y, por ende, la nulidad de la misma.

Finalmente decir, que la exigencia de información previa como fundamento o razón de ser para superar el control de incorporación es distinto del control de transparencia, para el que se exige un plus de información; no basta con que el prestatario pueda conocer la existencia de la cláusula suelo sino que además de la información facilitada por parte de la entidad bancaria pudiese el prestatario conocer como le afectaba la cláusula suelo y las consecuencias económicas del mismo, puesto que ya no estaríamos ante un contrato de préstamo a interés variable sino ante un préstamo a tipo de interés mínimo y variable solo al alza.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

¿ CUANDO SE APLICA LA LEGISLACION ANDALUZA EN LAS DONACIONES?

 

Al igual que en los despachos de abogados aumentan las consultas de divorcio en ciertas épocas del año ocurre igual en materia de donación y estas suelen aumentar cuando llega el mes de junio de cada año y cuando hay alguna noticia en relación a la eliminación de la bonificación en Andalucía por parte del Estado.

Hay que recordar que en Andalucía desde el Decreto Ley 1/2019 existe una bonificación del 99% en las donaciones de padres a hijos tanto de dinero como de bienes inmuebles, para ello tan solo será necesario que el bien inmueble esté en Andalucía y en caso de dinero que el donatario esté empadronado en Andalucía.

Esta cuestión ha sido analizado con anterioridad por este Despacho en los siguientes blogs:

Antes de entrar en enumerar los casos en que se aplica la bonificación del 99% prevista en el Decreto Ley 1/2019 de la Junta de Andalucía, es necesario que decir que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones se presentará en Andalucía en los siguientes supuestos:

  • Bienes Inmuebles: Cuando el inmueble esté en Andalucía.
  • Dinero: Cuando el donatario tenga su residencia habitual (empadronado) en Andalucía.

Desde que se dictó la STJUE de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127-12), tanto los españoles como los extranjeros nacionales de la Unión Europea así como del Espacio Económico Europeo cuando sean residentes fiscales en España tienen derecho a gozar de la normativa de la CCAA que sea de aplicación.

 

¿ Y QUE OCURRE RESPECTO DE AQUELLOS NACIONALES DE OTROS ESTADOS?

 

Los nacionales de otros Estados tienen derecho a que se les aplique la  bonificación del 99% prevista en Andalucía de igual forma que los nacionales de los estados miembros de la UE o del EEE, como así ha reconocido la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante número 3193-18 ( ciudadanos rusos) y la Consulta Vinculante 3151-18 (ciudadanos andorranos).

 

¿ CUANDO SE APLICA LA LEGISLACIÓN DE ANDALUCIA?

 

Vamos a enumerar las situaciones en que se aplica la bonificación del 99% prevista en la legislación de Andalucía en las donaciones de padres a hijos.

1.- Donación de bien inmueble cuando donante y donatario sean  españoles residentes fiscales en España: Sera necesario que los bienes inmuebles estén situados en Andalucía.

2.- Donación de dinero y demás bienes muebles ( acciones, etc) cuando donante y donatarios sean nacionales residentes fiscales en España: Es necesario que el donatario esté empadronado en Andalucía.

3.- Donaciones de bienes muebles (dinero) situados en tanto en España como fuera cuando el donatario sean residente fiscal en España: En estos casos, no juega un papel importante que el donante sea residente fiscal en España sino que el donatario, sea nacional o extranjero, resida en Andalucía.

4.- Donante residente o no residente en España a donatario residente en España de bienes inmuebles estén fuera de España: En estos casos, para que se pueda aplicar la legislación de Andalucía es necesario que el donatario resida en la misma.

5.- Donación por parte de extranjeros sean residente o no en España a donatario residentes en España de bienes muebles  ( dinero, cuentas corrientes, etc) situados tanto en España como fuera de ella: Para que se pueda aplicar la bonificación del 99% previsto en Andalucía es necesario que estén en ella empadronados.

En el caso de donación de dinero será necesario que la donación se realice en escritura pública; se acredite el origen del dinero por parte del donante y que se presente certificado de empadronamiento en Andalucía.

Para que se entienda cumplido el requisito del origen del dinero bastará que el donante manifieste de donde procede el mismo, sírvase como ejemplo indicar que procede de su actividad profesional o la venta de un inmueble.

Finalmente, no podemos olvidar que en el caso de donaciones de inmuebles el donante tendrá que proceder a su declaración en la siguiente declaración del I.R.P.F y los donatarios abonar la Plusvalía Municipal.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.