EL FUTURO EN LA RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS: MÉTODO VER +

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Desde Olmedo y Velasco Abogados junto con Dharma – Propósitos con Sentido hemos desarrollado una metodología (MÉTODO VER+) en la que aunamos las dos disciplinas: Derecho y Psicología, para acompañar a nuestros clientes en estas situaciones con la finalidad de que elijan y adopten la mejor de las decisiones en el ámbito legal, guiados siempre por psicólogos profesionales que le apoyen durante todo el proceso. De este modo, se ayuda al cliente a desarrollar (con las técnicas y procedimientos adecuados) aquello que les va a permitir flexibilizar esta situación, asumirla, adaptarse y salir fortalecido de ella.

Método Ver + es una herramienta que permite desarrollar estrategias y habilidades que le sean útiles al cliente para la resolución de conflictos personales y/o empresariales.

 

¿Cómo actuamos a través de esta metodología?

Desde Método Ver + vamos a actuar bajo las siguientes premisas:

1.- Evaluaremos las necesidades de las personas, realizándose un estudio legal y psicológico.

2.- Tras esta evaluación, se van a determinar los cauces de actuación estableciéndose una planificación y organización dependiendo de las necesidades existentes.

3.- Para llevar a cabo este proceso, todos los profesionales intervinientes (abogados y psicólogos) trabajamos de forma conjunta para adaptar los recursos y simplificar el proceso.

Este proceso permite ofrecer las pautas necesarias a la hora de tomar una decisión o resolver alguna situación concreta que tenga relación con el ámbito legal. Desde la metodología desarrollada se acompaña a la persona para que pueda gestionar las situaciones de forma eficiente y consciente.

 

¿Cuáles son los beneficios del Método Ver +?

Los beneficios de la estrategia de acompañamiento integral son:

1.- Desde el punto de vista psicológico: mejora en la gestión emocional, reducción de la ansiedad y el estrés, integración de nuevos hábitos y fomenta la seguridad en la toma de decisiones para la puesta en marcha de nuevas acciones o nuevos estilos de vida.

2.- Desde el punto de vista legal: cuando tenemos un conflicto nos centramos en el tema legal, pero las distintas soluciones que queramos obtener siempre van a tener implicaciones de carácter emocional. ¿Qué conseguimos con este método? Que el cliente adopte las decisiones desde la tranquilidad y la serenidad. Todo ellos le va a permitir estar seguro de las acciones que tiene que llevar a cabo. Una vez que el cliente tiene claro cómo quiere actuar, le ofrecemos el soporte jurídico.

3.- Comunicación continua entre los profesionales intervinientes respetando (en todo momento) las normas éticas y deontológicas, ofreciéndole todas las garantías al cliente durante este proceso.

De este modo, vamos a ayudar a nuestros clientes a:

1.- Adelantarse a situaciones o bien a asumir la situación y aprender a convivir con ella, cerrando una etapa de su vida, adaptándose y evolucionando.

2.- Van a poder adoptar decisiones desde la tranquilidad, lo que les va a permitir tener claro su forma de actuar y así podrán adoptar la mejor de las decisiones ante la situación en la que se encuentran.

3.- Una vez concluido el punto anterior, el procedimiento no va a resultarle tan traumático dado que va a tener a su disposición a un equipo de profesionales que le va a acompañar y a apoyar durante el proceso a esa persona (también a su familia, en caso de ser necesario) por lo que va a normalizar la situación y a minimizar el daño.

 

Ámbitos en los que podemos actuar:

– Conflictos familiares: separaciones, divorcios, herencias, capitulaciones matrimoniales, conflictos con hijos, etc.

– Empresas: constitución de sociedades (para emprendedores), redacción de pactos de socios, separaciones de los socios, problemas derivados de las actividades empresariales, problemas económicos, derecho preventivo, etc.

– Trabajadores: conflictos con las empresas, ERTE, despidos, problemas familiares derivados de los conflictos laborales, problemas derivados por la situación excepcional que atravesamos, vulneración de derechos fundamentales (igualdad, despidos mujeres embarazadas…) etc.

 

Una vez explicado en qué consiste esta metodología, en los siguientes blogs vamos a ir desarrollando cada uno de los ámbitos en los que trabajamos de manera conjunta, e iremos destacando los beneficios que supone para el cliente aplicar el MÉTODO VER +, en su caso.

Si tiene cualquier duda, estaremos encantados de atenderla.

Otros artículos relacionados: https://www.olmedoyvelascoabogados.com/noticias/la-resiliencia-en-los-conflictos-familiares/

LA RESILIENCIA EN LOS CONFLICTOS FAMILIARES

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¿Qué es la Resiliencia?

El significado de resiliencia (según la definición de la Real Academia Española de la Lengua) es la capacidad humana de asumir con flexibilidad situaciones límite y sobreponerse a ellas.

¿Cómo podemos usar esta capacidad humana?

Las personas resilientes no solo son capaces de sobreponerse a las adversidades que les ha tocado vivir, sino que van un paso más allá y utilizan esas situaciones para crecer y desarrollar al máximo su potencial.

¿Qué tiene que ver la Resiliencia con el Derecho?

Como hemos visto, estas personas son capaces de sobreponerse a las situaciones y ello implica saber adoptar decisiones en el momento adecuado.

Imaginémonos una situación que suele reproducirse en muchas parejas: Nos encontramos con una persona que se encuentra pasando por una crisis familiar que le ha conllevado al ruptura de su relación.

Ante esta situación, la persona en cuestión siente un vacío interior, desconfianza, frustración, dolor, no sabe cómo actuar ante la situación en la que se encuentra y puede sentir, en un momento determinado, la necesidad de hacer pagar a su expareja todo el dolor que le ha causado su ruptura.

En este escenario, podemos ayudar a que esta persona pueda llegar a desarrollar esa capacidad humana que le puede permitir asumir con flexibilidad esas situaciones y saber sobreponerse.

¿Cómo le podemos ayudar desde Olmedo y Velasco Abogados?

En estos casos nos encontramos ante una situación en la que, para poder adoptar decisiones y evitar que pueda arrepentirse de ellas,  la persona tiene que asumir y afrontar esa nueva realidad que está viviendo.

Le aportamos, de esta forma, ese asesoramiento y acompañamiento jurídico que necesita basado en nuestra especialización y experiencia, transmitiéndole  tranquilidad, sosiego y la confianza  necesaria que le permita salir del pozo en el que se encuentra.

A partir de este momento, esta persona va a tener que tomar decisiones que nunca se habría imaginado, no sabe que va a pasar con su vida, con su/s hijo/s en su caso, y siente una enorme incertidumbre en lo que respecta a su economía familiar.  No sabe cómo se va a organizar, quién se encargará de su/s hijo/s en caso de tenerlos, cómo hacer para que éstos no se vea afectado por la situación o al contrario, está tan sumida en el rencor que siente hacia su expareja que, sin darse cuenta, puede llegar a poner a sus hijos en contra de su propio padre.

Pero vamos un paso más. Como hemos dicho, la resiliencia es una capacidad necesaria para poder afrontar estas crisis o situaciones potencialmente traumáticas, pudiendo además esa persona salir fortalecida de esta situación, permitiéndole avanzar hacia una realidad o una vida nueva.

Por todo ello desde Olmedo y Velasco Abogados y junto con Dharma Propósitos con Sentido, hemos desarrollado una metodología, MÉTODO VER+, en la que aunamos las dos disciplinas: Derecho y Psicología para acompañar a nuestros clientes en estas situaciones para que elijan y adopten la mejor de las decisiones en el ámbito legal apoyado siempre por psicólogos profesionales que le apoyen durante todo el proceso, ayudándoles a desarrollar con las técnicas y procedimientos adecuados, esta capacidad (RESILIENCIA) que les va a permitir flexibilizar esta situación, asumirla, adaptarse y salir fortalecido de ella.

De este modo, vamos a ayudar a nuestros clientes a:

1.- Asumir la situación y aprender a convivir con ella, cerrando una etapa de su vida.

2.- Va a poder adoptar decisiones desde la tranquilidad, lo que le va a permitir tener claro su forma de actuar y así podrá adoptar la mejor de las decisiones tanto para la pareja en sí como para su hijo, en definitiva, para el núcleo familiar.

3.- Como va a adoptar decisiones desde ese punto de vista, el procedimiento no va a resultarle tan traumático dado que va a tener a su disposición a un equipo de profesionales que le va a acompañar y a apoyar durante el proceso y no solo a su familia, sino también a su hijo, en su caso, por lo que va a normalizar la situación y a minimizar el daño.

Esperamos que estas claves les hayan sido de ayuda. Si tienen cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderla.

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS DE ACABADO Y DE SEGURIDAD O ESTABILIDAD?

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Seguimos con los daños que sufren los edificios de casas y locales de nuevas construcción y en el blog de hoy nos vamos a centrar en los defectos que afectan al acabado y a la estabilidad del edificio.

Ambos defectos constituyen los más frecuentes cuando compramos los inmuebles y los segundos los que menos se dan.

 

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS DE ACABADO?

Son aquellos vicios o defectos constructivos de mera ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ejemplo: Pedro adquiere una vivienda el 15 de agosto de 2019 y a los seis meses, en concreto, el 15 de febrero de 2020, se levanta el parque de la vivienda y las puertas de algunas habitaciones empiezan a tener problemas de cierre.

 

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS DE ESTABILIDAD?

 

Como hemos dicho con anterioridad en ocasiones las edificaciones pueden sufrir deficiencias o defectos llamados estructurales, debidos a defectos en la compactación que pueden producir hundimientos, grietas.

En otras ocasiones, el hecho de equivocarse en los cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga pueden comprometer la estabilidad de los edificios.

Es por ello, por lo que la Ley de Ordenación de la Edificación exige que, en estos casos, el daño material debe recaer o afectar a un elemento estructural y, por ello, afectar a la resistencia mecánica o estabilidad del edificio

 

 

SENTENCIAS SOBRE EL PLAZO DE GARANTIA POR DEFECTOS DE ACABADO

 

Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 7.11.2012” la sentencia de primera instancia analiza los defectos en la construcción, en descripción coincidente en las dos pruebas periciales practicadas, localizados en las plantas de garaje y aparcamiento, en zonas comunes y en determinadas viviendas; considera que, a excepción de los que relaciona en el fundamento jurídico tercero, se trata de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras (a título de ejemplo, baldosas sueltas en la rampa de acceso al sótano, puerta de vivienda y ventana de rellano que no cierran bien, pérdida de agua en cisterna del WC…)”

 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), sentencia de 3.03.2014 » …y de acuerdo con el criterio pericial se constata la existencia en el edificio de la comunidad de propietarios de una serie de vicios o defectos de construcción de los denominados «defectos de terminación y acabado«, imputables al constructor, conforme a lo dispuesto en el artículo 17 LOE , determinando los concretos vicios o defectos que han de ser objeto de reparación en base a los que se determinan de forma específica en el informe pericial emitido por el arquitecto don Fidel (documento 32 de la demanda), informe muy completo y exhaustivo que es tomado como referencia por el juzgador, y constituyen propiamente defectos de terminación y acabado imputables al constructor,…»

 

SENTENCIAS  SOBRE EL PLAZO E GARANTIA POR DEFECTO DE ESTABILIDAD, ETC

 

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 6 de febrero de 2015 “ Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  1. a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

 

Sin embargo, para que haya posibilidades de éxito una reclamación contra un agente de la construcción es necesario contar con un técnico competente que realice un informe pericial que determine cual es el defecto, el daño que se ha producido y si es posible cual es el responsable.

Como sabemos de la importancia de contar con un profesional cualificado para que tenga éxito una reclamación de este tipo, este Despacho recomienda a sus clientes que contraten a Arquiges Peritaciones, S.L, dado que son médicos de edificios, es decir, determina cual es la infección ( daño) y da la medicina para su curación ( trabajos a realizar para que el edificio reúna todas las condiciones para ser habitable).

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenerle.

 

 

 

 

¿ CUALES SON LOS DEFECTOS QUE AFECTAN A LA HABITABILIDAD?

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Como expusimos en el Blog anterior, la responsabilidad civil de los agentes de la construcción depende del tipo de defecto y del daño que se realice sobre el inmueble y, a su vez, el plazo de garantía será mayor o menor dependiendo de la gravedad del daño ocasionado.

Partiendo de esto, nos vamos a centrar en los defectos que afectan a la habitabilidad de las casas y locales de nueva construcción y cuyos plazos de garantía son de tres años.

 

¿ QUE ES LA HABITABILIDAD?

 

El articulo 3 de la Ley 38/1999 señala entre los requisitos básicos que debe de contener una edificación es la habitabilidad señalando los siguientes:

  1. Higiene, salud y protección del medio ambiente: Entendido en el sentido que se alcancen condiciones aceptables de salud y estanqueidad en el interior del edificio y que este no afecte al medio ambiente.
  2. Protección contra al ruido: El ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.
  3. Ahorro de energía y aislamiento térmico: Se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
  4. Y demás aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

 

Para entender mejor estos defectos nos tenemos que referir a un concepto antiguo, doctrinal y jurisprudencialmente, como es el de la ruina funcional. Este concepto hacía y hace referencia a aquellos vicios o defectos que afectasen a la calidad de uso y habitabilidad de los inmuebles, de tal forma que no cumple con la finalidad para la que ha sido destinada.

Así ejemplos de daños que afectan a la habitabilidad tenemos los siguientes:

Así ejemplos de daños que afectan a la habitabilidad tenemos los siguientes:

1.- Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª), sentencia 30.03.2016: “En el presente caso los defectos relativos a las filtraciones de agua y a la disgregación de la solera de hormigón de la planta sótano afectan a elementos constructivos, por lo que el plazo de GARANTÍA es de TRES AÑOS. Y en ambos casos estos vicios han aparecido dentro de ese plazo pues las filtraciones se detectaron en el año 2008 y la disgregación de la solera, al menos, desde el día 13 de enero de 2010”

2.- Audiencia Provincial de Madrid( Sección 11ª), sentencia de 17.11.2015: “Basta con que la apelante reconozca la primera constancia de las patologías reclamadas en fecha de 15 de abril de 2010, para que se cumpla el primero de los requisitos necesarios para la viabilidad temporal de la acción ejercitada (plazo de garantía de tres años), en el entendido que las filtraciones y humedades recurrentes en distintos lugares de la cubierta, y describen en los informes no sólo del perito de la parte actora, sino del resto de los que han intervenido en el presente procedimiento, van más allá de imperfecciones corrientes para constituir patologías que genuinamente afectan a la habitabilidad del inmueble”.

3.- Audiencia Provincial de Madrid(Sección 14ª), sentencia de 25.11.2014: “En el supuesto enjuiciado, como queda ya expresado y se verá al exponer seguidamente cada una de las deficiencias constructivas, existen múltiples defectos que menoscaban la habitabilidad del inmueble, y que además afectan a muy distintas unidades de obra, extendiéndose de modo generalizado por la totalidad de la edificación, lo que denota un incumplimiento claro del arquitecto técnico en las funciones de vigilancia y supervisión que le encomienda el articulo 13 L.E, como director de la ejecución de la obra:

    1. Encharcamiento solados interiores
    2. Humedades capilaridad paramentos verticales interiores y exteriores.
    3. Encharcamiento y mala ejecución de pistas deportivas y solados exteriores
    4. Fisuraciones paramentos verticales interiores”

 

Sin embargo, para que haya posibilidades de éxito una reclamación contra un agente de la construcción es necesario contar con un técnico competente que realice un informe pericial que determine cual es el defecto, el daño que se ha producido y si es posible cual es el responsable.

Como sabemos de la importancia de contar con un profesional cualificado para que tenga éxito una reclamación de este tipo, este Despacho recomienda a sus clientes que contraten a Arquiges Peritaciones, S.L, dado que son médicos de edificios, es decir, determina cual es la infección ( daño) y da la medicina para su curación ( trabajos a realizar para que el edificio reúna todas las condiciones para ser habitable).

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle.

 

 

 

 

 

 

¿ CUAL ES LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN?

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Después de la crisis del 2008 comenzó una época de boom económico que se caracterizó, entre otras factores, por un boom inmobiliario; se aumentó las ventas de inmuebles, nuevos proyectos inmobiliarios, visados por parte de arquitectos y grúas en muchas zonas de las ciudades sinónimo de nuevos inmuebles.

Muchos de estos nuevos inmuebles se han ido entregando o están, apunto, de ser entregados y los propietarios solo tienen la oportunidad de comprobar si el inmueble está en perfecto estado una vez que firman la escritura pública y le entregan las llaves, dado que las visitas previas a la firma poco dejan ver y en la mayor parte de los casos los defectos, cuando los hay, están ocultos o no se han manifestado.

 

¿ QUE NORMA REGULA LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN?

 

La responsabilidad civil está regulada en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Dicha norma regula la citada responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción de nuevos inmuebles por vicios o defectos de la construcción y regula de un sistema de seguros obligatorios de daños materiales para garantizar el resarcimiento de los daños materiales causados.

En este blog nos vamos a centrar en explicar cuando responden los agentes de la construcción y el plazo para reclamarles

 

¿ QUIEN RESPONDE DE LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE LAS CASAS NUEVAS?

 

Los agentes  que intervienen en el proceso constructivo son el promotor de la obra ( dueño de la obra), arquitecto, aparejador y constructor.

1.- Promotor de la obra: Es la persona que decide, impulsa, financia la obra para si o para su posterior enajenación o cesión a un tercero por cualquier titulo.

2.- Arquitecto: Es la persona que redacta el proyecto por encargo del promotor.

3.- Dirección facultativa ( Aparejador): Se encarga del desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos, ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de lo edificado.

4.- Constructor: Es la persona que se encarga de ejecutar con medios humanos y materiales las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

 

¿ COMO RESPONDEN LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN?

 

La Ley 38/1999 establece que la responsabilidad es personal e individualizada a cada uno de las personas antes dichas. No obstante, el articulo 17.3 de la citada norma, prevé que cuando no sea posible la individualización de la causa del daño o no se pudiese probar que la culpa procede varios de años, la responsabilidad será solidaria.

  • Cuando los daños proceden de más de un vicio, distinto y atribuible a distintos agentes, cada uno de ellos tendrán que responder e indemnizar por los daños  que sea resultante del defecto imputado, pero no del resto, es decir, la responsabilidad será mancomunado.

 

¿ QUE DAÑOS SE PUEDEN RECLAMAR PARA SER RESARCIDOS?

 

Los daños que pueden ser reclamados para ser resarcidos son los siguientes:

  • Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio.
  • Incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Daños por vicios o defectos de ejecución de elementos de terminación o acabado.

 

¿ CUALES SON LOS PLAZOS DE GARANTIA POR DEFECTOS DE LA CONSTRUCCIÓN?

 

La Ley 38/1999 establece tres plazos de garantía según la gravedad del daño, a saber:

  • 10 años para los daños que afecten a la seguridad y estabilidad del edificio.
  • 3 años para los dalos que afecten a la habitabilidad del daño.
  • 1 años para los daños que afectan a los elementos de acabado o terminación.

 

¿ CUANDO EMPIEZA A CONTAR EL PLAZO DE GARANTÍA?

 

El cómputo de los plazos antes mencionados se inicia a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción o cuando esta se entienda tácitamente producida.

Estos plazos se entienden que son de caducidad, es decir, los plazos no se interrumpen de tal forma que transcurrido el citado plazo y no tenga conocimiento de la existencia de los citados defectos, si nacen con posterioridad a los mismos no podrán ser objeto de reclamación judicial.

 

¿ CUAL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR JUDICIALMENTE?

 

Nacido los defectos en los plazos antes dicho la Ley de Ordenación de la Edificación en su articulo 18 establece que el plazo para la interposición de la acción judicial será de dos años, sin embargo a diferencia del plazo antes dicho, este plazo es de prescripción, es decir, puede ser objeto de interrupción, via burofax, y el plazo empecerá a contar de nuevo.

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenerle.

 

 

 

 

 

 

¿ QUE ES LA ACCION DE DESLINDE?

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En muchas ocasiones nos encontramos con personas que nos indican que las lindes  (línea divisoria entre fincas) no están claras, dando lugar a conflictos entre los propietarios, por lo que es necesario fijar estos límites. Eso es precisamente de loa que trata la ACCION DE DESLINDE.

Esta acción viene recogí en el artículo 384 Cc “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.”

 

¿ CUALES SON LOS PRESUPUESTOS PARA LA ACCION DE DESLINDE?

Los presupuestos son los siguientes:

1.- Es necesario que exista colindancia entre las fincas o fundos. Si los predios sobre los que existen el conflicto no son colindantes no es posible realizar el deslinde.

2.- Es presupuesto esencial de la citada acción que exista confusión de linderos y, como consecuencia de ello, no es posible determinar de manera cierta los límites de cada propiedad, sin que el hecho que estén las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad e incluso en Catastro impide que se pueda llevar a cabo la misma por la existencia del conflicto.

La confusión de los linderos es requisito imprescindible para que se pueda llevar a cabo el deslinde, puesto que si no existiera la misma y los linderos estuviesen, perfectamente, delimitados, no sería viable la acción de deslinde (Sentencia de 3 de mayo de 2004).

3.- Hay que demandar o citar solo a los propietarios de las fincas colindantes con los que exista confusión de linderos. Por ello, esta acción solo “  interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites» (también sentencias de 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995).

 

¿ CUALES SON LOS CRITERIOS PARA FIJAR LOS LIMITES ENTRE LAS FINCAS?

Para ello, tenemos que acudir a los artículos 385 y siguientes del Código Civil. Dichos criterios se aplican de forma subsidiaria respecto del anterior. Los criterios son los siguientes:

1.- En primer criterio es acudir a los títulos de propiedad de los distintos predios ( fincas cuyas lindes se discuten), en su defecto se estará a la posesión en el que estuvieren los colindantes (artículo 385 Cc).

El TS en su Sentencia de 16 de diciembre de 1993 determina que en caso que no se pueda determinar las lindes por los criterios antes mencionados, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda por parte iguales ( articulo 386 Cc), o de forma proporcional.

2.- Como hemos dicho en el criterio anterior en caso en que no se pueda determinar las lindes por los títulos se procederá a determinarlos a parte iguales. El TS en su Sentencia de 23 de diciembre de 1999 declara que los artículos 384 a 387 del Código Civil establecen solo unos principios a seguir de forma puntual y ordenada.

3.- En defecto de los criterios anteriores, la distribución se realizará de forma proporcional, tal y como establece el articulo 387Cc: Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

Dicha norma es subsidiaria respecto de los artículos anteriores, los cuales remiten, ante la insuficiencia de los títulos, a la posesión en que estuvieran los colindantes o a cualquier otro medio de prueba para determinar el límite o área perteneciente a cada propietario.

Nuestro Tribunal Supremo entiende que el articulo 387 Cc es complemento del articulo 385 Cc y por ello es de aplicación cuando entre las fincas colindantes no existen puntos determinados que puedan servir de base para trazar la línea de separación de los predios y se haga preciso, sin que podamos olvidarnos de los títulos y marcar la linde conforme a la cabida señalada en los mismos (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1984, que cita la de 18 de diciembre de 1904).

Imprescriptibilidad de la acción

Conforme al articulo 1965 Cc la acción es imprescriptible pero ello no quiere decir que cualquier de las partes puedan ganar la propiedad de la linde en conflicto por otros medios como puede ser la usucapión, pero en este caso no se podría ejercitar la acción de deslinde sino que estaríamos discutiendo sobre el derecho de propiedad.

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle

 

CLAVES PARA ENCONTRAR UN ABOGADO DE FAMILIA EN MÁLAGA

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Claves para encontrar un Abogado de Familia en Málaga

 

En este Blog nos gustaría hablaros de las Claves que debemos tener en cuenta para encontrar un Abogado de Familia y las cualidades que debe tener para que los clientes tengan la tranquilidad de dejar el asunto en manos del profesional adecuado y cualificado.

Cuando nos encontramos en una situación de ruptura de pareja o con un conflicto familiar, seguro que nos llegan muchas referencias de abogados que llevan estos procedimientos o, incluso, buscamos directamente en internet para encontrar a ese abogado que “llevará mi asunto”.

Otras veces, los sentimientos son tan fuertes porque nuestra pareja nos ha producido un daño irreparable que solo queremos encontrar a ese abogado que vaya a por nuestra expareja (y sin ningún tipo de compasión) porque creemos que así, cuando veamos sufrir a la otra parte, nosotros nos vamos a sentir mejor.

Pero ese sentimiento de victoria, como vamos a exponer, puede traer consecuencias muy negativas para nosotros mismos: “ya le he hecho daño, ha sufrido y tengo mi venganza”. Y ahora pregunto: ¿ya estás conforme?, ¿tienes tu recompensa? Y si tienes hijos: ¿quieres que tus hijos (que no tienen nada que ver en este asunto y tenemos que protegerlos) vean como su padre/madre sufre? ¿no crees que esta actitud les puede perjudicar a ellos?

 Un abogado de familia es mucho mas que un simple abogado. Es cierto que todos los abogados podemos divorciar, pero ¿reúne un abogado las características para ello?

Os vamos a explicar algunas de las Claves para encontrar un Abogado de Familia:

 

– Es un abogado especializado. El dicho de “cualquiera te puede divorciar” puede traerte problemas en el futuro ya que, ni todos los abogados saben divorciar ni el abogado de familia se dedica a divorciar, su especialidad va mucho más allá. El Derecho de Familia es complejo y es necesario que el cliente busque a un abogado especializado ya que le va a proporcionar la solución y la tranquilidad que necesita sin correr ningún riesgo.

 

– Es mediador por naturaleza: en cuanto ve al cliente y le realiza las preguntas necesarias, ya puede tener una idea de cómo puede llevar la situación y desde el principio va a tener una actitud mediadora. Y va a intentar llegar a un acuerdo con la parte contraria o a que el divorcio se pueda llevar por la vía de mutuo acuerdo de forma común, lo que significa que se puede convertir en abogado de las dos partes.

Siempre decimos que es mejor que las partes (con la ayuda de su abogado de familia) puedan alcanzar un acuerdo a que sea un tercero (en este caso un Juez) quien decida por ellos. Además, si consiguen llegar a un acuerdo, la relación entre ellos va a sufrir menos, y si tienen hijos es necesario que, de alguna forma, lleguen a un entendimiento ya que van a tener que adoptar decisiones sobre vida de sus hijos y deben tener buena sintonía.

Es cierto que no todas las personas están dispuestas a llegar a un acuerdo o a que medien entre ellas. En estos casos, el abogado de familia deberá intentar llegar a un acuerdo con el abogado de la parte contraria que sea beneficioso para todos y solo en caso de imposibilidad de llegar al acuerdo, no tendrá más remedio que acudir a la vía judicial.

 

– Quiere que sus clientes estén seguros de las decisiones que van a adoptar y les insistirá a los clientes en este punto. No iniciará ningún procedimiento hasta que sus clientes no estén convencidos del paso que van a dar. Tendrá cuantas reuniones sean necesarias con los clientes y estará. Su disposición para resolverle todas las dudas que se le planteen y que tengan, igualmente, que ver con la regulación de situaciones futuras.

 

– Se adelanta a las situaciones que pueda vivir su cliente durante los años posteriores y que tiene que ver con conflictos familiares: no es un abogado que “sabe hacer un convenio regulador”. Nada más lejos de la realidad, en un convenio regulador todo tiene un porqué, así que además de las medidas que se recogen tenemos que desglosar esas medidas y adecuarlas a la situación de cada pareja y adelantarnos a los acontecimientos.

Se trata de que el cliente, con es convenio regulador, pueda estar tranquilo y en el momento en el que haya un problema. Pongo como ejemplo algo tan simple como que tenga problemas con el régimen de visitas con sus hijos, y pueda acudir al convenio donde  este régimen se encuentre regulado de forma clara y minuciosa este régimen, etc.

 

– Empatiza con el cliente, se pone en su lugar e intenta buscar la mejor solución a sus problemas: sabemos lo complejo y lo duro que son los procedimientos de familia, por eso el abogado de familia tiene que esta al lado de su cliente, apoyándolo, de modo que éste va a sentir que su abogado está ahí cuando lo necesita para solucionar los problemas que se le pueden plantear en su día a día.

 

– Antepone los intereses de sus clientes a los suyos propios: un ejemplo podría ser que el abogado de familia, si puede llegar a un acuerdo beneficioso para su cliente lo va a hacer, aunque ello conlleve que su minuta se va a ver reducida porque la prioridad de un abogado de familia es siempre el interés de su cliente y el bienestar familiar.

 

– Para un Abogado de Familia el interés de los menores está por encima de cualquier interés: siempre va a proteger a los menores, dará pautas a los clientes de cómo actuar, de que su hijo no lo pueden usar como moneda de cambio. En este caso los menores tienen que quedar fuera de los problemas que tenga la pareja y no dudará en remendarle que acudan a un profesional especializado, como puede ser un psicólogo, cuando vea que los menores pueden estar pasándolo mal de alguna forma.

 

– El Abogado de Familia va a acompañar a su cliente durante todo el procedimiento pero también en el futuro. La labor del abogado de familia no acaba con la Sentencia que pone fin a su procedimiento, va mas allá. El abogado de familia atenderá a las dudas y problemas que se le planteen al cliente posteriormente. Esta ahí para aconsejarle y apoyarle.

 

En definitiva, un Abogado de Familia es un abogado especializado en su materia, que vela por sus clientes, encontrándose lo intereses de sus clientes por encima de los suyos propios; es mediador por naturaleza; empatiza con sus clientes y quiere que éstos estén seguros de las decisiones que adoptan; se adelanta a sus problemas; el interés de los menores está por encima de cualquier interés personal y acompaña a sus clientes no solo durante el procedimiento sino con posterioridad, convirtiéndose en su apoyo.

 

Esperamos que estas claves os hayan sido de ayuda. Si tenéis cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderla

STS 11 DE MARZO DE 2020: COMO ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO EN HIPOTECA DE PYMES Y AUTONOMOS

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La mayor parte de las empresas y autónomos a lo largo de su vida tiene que recurrir a distintos mecanismos de financiación siendo el más utilizado, por PYMES y AUTONOMOS, los préstamos hipotecarios con las entidades bancarias, las cuales introducen en los mismos la famosa clausula suelo.

El Tribunal Supremo con su Sentencia de 11 de marzo de 2020 viene a confirmar la existencia de una vía para que las PYMES y AUTONOMOS pueden reclamar la eliminación de la cláusula suelo, tal y como ya sugirió la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2020.

Para analizar la cuestión es necesario que acudamos a la STS de 9 de marzo de 2013 la cual determino cuando la introducción de la cláusula suelo sería no transparente y, por tanto nula.

En la citada Sentencia se habla del control de incorporación para diferenciarlo del control de transparencia y señaló que para superar el primero era preciso que el prestatario pudiera conocer la cláusula en cuestión o dicho de otro modo no se puede aceptar aquello que se desconoce.

Esta vía no funciono para las PYMES y AUTOMOS por cuanto se decreto por parte de los juzgados y tribunales que el control de transparencia en la cláusula suelo solo era aplicable a los consumidores, en concreto la STS de 3 de junio de 2016 y 18 de enero de 2017.

No obstante lo anterior, las mismas Sentencias abrieron la puerta a que se pudiese determinar la nulidad de las cláusula suelo cuando en razón a los tratos previos los prestatarios tuvieran la legítima expectativa de que estaban contratando un préstamo a interés variable, de tal forma que la cláusula suelo sería introducida a modo de “traición”

En consonancia con lo anterior el Tribunal Supremo dictó la Sentencia de 25 de enero de 2019 dijo “El juez de primera instancia, tras examinar la prueba practicada, llegó a la conclusión de que no se superaba el «control de inclusión «, entre otras razones, porque la entidad bancaria demandada no había logrado acreditar la entrega a los prestatarios de folleto informativo alguno, ni haberles informado de la existencia de la cláusula suelo con antelación suficiente a la firma de la escritura pública, dónde el Notario no hizo constar las advertencias legales, y en el recurso se mantiene lo contrario en base a la declaración de una empleada,..”

Dicho esto, ¿ QUE DICE LA STS 11 DE MARZO DE 2020?. Dicha Sentencia considera que no se supera el control de incorporación al contrato por que el banco no entrega la FIPER ( ficha de información personalizada) que exige la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, por lo que el cliente no pudo conocer la existencia de la cláusula suelo y de ahí su nulidad y abusividad.

Conforme a ello ¿CUANDO PROCEDE LA ELIMINACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO EN LOS CONTRATOS FIRMADOS POR PYMES Y AUTÓNOMOS? Si analizamos las distintas sentencias mencionadas en este blog veremos que para dejar sin efecto la cláusula suelo por considerarse que no se ha superado el control de incorporación es necesario que el prestatario no haya tenido la posibilidad real de conocer su existencia y manifestar de esta forma su consentimiento.

Es por ello, por lo que es necesario no fijarnos tanto en la redacción del tener de la cláusula suelo en la escritura sino en los tratos previos, es decir, en la documentación que la entidad bancaria nos tiene que facilitar ( FIPER, etc) y que ahí aparezca la misma, de tal forma que la ausencia de la citada información podrá ser causa para que se determine por parte de los tribunales que la cláusula suelo no supera el control de incorporación y, por ende, la nulidad de la misma.

Finalmente decir, que la exigencia de información previa como fundamento o razón de ser para superar el control de incorporación es distinto del control de transparencia, para el que se exige un plus de información; no basta con que el prestatario pueda conocer la existencia de la cláusula suelo sino que además de la información facilitada por parte de la entidad bancaria pudiese el prestatario conocer como le afectaba la cláusula suelo y las consecuencias económicas del mismo, puesto que ya no estaríamos ante un contrato de préstamo a interés variable sino ante un préstamo a tipo de interés mínimo y variable solo al alza.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

CUANDO ES POSIBLE APLICAR LA FUERZA MAYOR EN LOS CONTRATOS

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“Solo nos acordamos de Santa Barbara cuando truena”, algo parecido ocurre con la FUERZA MAYOR EN LOS CONTRATOS, solo nos acordamos de esta figura cuando nos encontramos en una situación de imposible cumplimiento o desequilibrio de las prestaciones sobrevenido que se ha derivado de la situaciones existente.

Junto a la fuerza mayor en los contratos nos encontramos la cláusula rebus sic stantibus y aunque son parecidas son distintas, como bien nos lo dejo claro el Tribunal Supremo en su Sentencia de 19 de mayo de 2015, en concreto dice:

  • Cuando nos encontremos ante la imposibilidad sobrevenida de cumplir con la prestación de hacer  o de dar una cosa determinada pero nunca las deudas de dinero, nos encontraremos ante la FUERZA MAYOR.
  • Y en los casos en que la prestación resulte exorbitante o excesivamente onerosa con independencia de cual sea el contenido de la prestación de dar, hacer o no hacer a la que nos hayamos obligado, estaremos ante la CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS.

En el blog de hoy nos centraremos en la fuerza mayor  en los contratos y para otro día dejaremos la cláusula rebus sic stantibus.

La definición de fuerza mayor la encontramos en el articulo 1105 Cc que señala “ Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Si nos detenemos, brevemente, en este precepto veremos que el concepto de la fuerza mayor  en los contratos no va unido a si es procedente o no el cumplimiento de una obligación si no si el deudor que incumple es responsable o no del incumplimiento.

Para que haya una liberación en la responsabilidad del deudor es necesario que se cumplan los siguientes presupuestos:

1.- Suceso inevitable o imprevisible: Si nos paramos a pensar en la situación que dio lugar al Estado de Alarma regulado por el RD 463/2020, parece claro que se dan las citados presupuestos, máxime cuando la LO4/81establece que para que se decrete el Estado de Alarma es necesario que nos encontramos ante unas circunstancias extraordinarios que hicieran inevitable imposible el mantenimiento de la normalidad.

2.- Imposibilidad sobrevenida total o parcial de cumplimiento de la prestación: La realización de un hecho imprevisible no libera el deudor del cumplimiento de sus obligaciones sino que el cumplimiento de las obligaciones ha de devenir en imposible para el deudor.

Sin embargo la jurisprudencia estima que no se da el requisito que estamos analizando cuando es posible cumplir nuestra obligación ( pago de la renta mensual, en el caso de un arrendamiento), mediante una modificación racional del contenido de la prestación que resulte adecuada a la finalidad perseguida en el contrato ( sería el pactar una moratoria en el abono de una renta, minoración de la misma, los préstamos que se concedieron por el gobierno para el abono de las rentas, etc).

3.- No sea imputable al deudor la imposibilidad de no cumplir con la prestación, es decir, no haya dolo o culpa: Queda excluida la fuerza mayor cuando la imposibilidad de cumplir con la prestación sea imputable al deudor.

4.- Haber actuado de buena fe y adoptando todas las medidas necesarias para reducir los efectos dañosos derivados de tal suceso.

Lo principal para que nos encontremos ante un supuesto de fuerza mayor es la ruptura del nexo causal entre la conducta del deudor y el incumplimiento.

En los casos de fuerza mayor es importante analizar si el incumplimiento  de la prestación debida es temporal o definitiva, dándose, principalmente, la citada circunstancia cuando nos encontremos ante prestaciones de dar o hacer.

El efecto principal que tiene la fuerza mayor es la liberación de responsabilidad del deudor, es decir, no estará obligado al abono de una indemnización de daños y perjuicios.

Por último, cuando nos encontremos ante una obligación dineraria, los tribunales lo que más admiten, en los casos de fuerza mayor, es el incumplimiento temporal o retraso en el pago de la misma, cuando esta venga motivado por la imposibilidad sobrevenida de una deuda pecuniaria.

En síntesis, si el Gobierno durante la situación del estado de alarma no hubiese aprobado medidas de apoyo a los arrendatarios ( préstamos, ayudas financieras, moratorios, reducción de rentas), los arrendatarios podrían haber alegado la fuerza mayor derivada de la situación que dio lugar al Estado de Alarma como causa de su incumplimiento, sin embargo el hecho que el Gobierno las aprobase dificulta en gran medida esa alegación en los  juicios de desahucios de arrendamiento de vivienda y de local de negocios, máxime cuando en la actualidad no está previsto que se pueda alegar en los citados juicios la fuerza mayor como causa del no pago de la renta mensual.

Hasta la próxima

 

 

 

COMO DIVORCIARSE ADAPTÁNDOSE A LAS NUEVAS CIRCUNSTANCIAS

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Son muchas las consultas que nos llegan a nuestro Despacho sobre este tema. Cuando nos encontramos ante un caso de familia, como en los demás casos, la relación entre el cliente y su abogado ha de ser muy estrecha y debemos estar conectados.

Cuando contactan los clientes con nosotros para interesarse sobre procedimientos de familia (separación o divorcio), siempre comenzamos con la misma reflexión y les solicitamos que nos respondan a las siguientes preguntas: ¿Está seguro de la decisión adoptada? ¿Realmente quiere iniciar un procedimiento de separación o divorcio? Les pedimos que nos comenten todas las dudas que tengan y que decidan después.

Una vez que tienen clara la decisión, pasamos al siguiente punto: ¿cuáles son los pasos a seguir? Aquí, si el cliente acude solo, le solicitamos que lo comente con su pareja ya que siempre va a ser mejor que las medidas sean las que las propias partes acuerden, y que se materialicen en un convenio regulador en el que se va a recoger como se van a regular las relaciones como consecuencia de ruptura de la pareja.

Son muchos los aspectos que se recogen en un convenio regulador y qué mejor que las partes encuentren un acuerdo para todos ellos. Para ello es fundamental la figura del abogado que va a velar para que las partes lleguen al mejor de los acuerdos, siempre respetando la legalidad.

Puede parecer que todo este procedimiento debe realizarse de forma presencial pero no es así, puesto que también se puede realizar el mismo vía online. Las nuevas tecnologías nos permiten poder hacer reuniones desde nuestra propia casa, por video-llamadas a través de cualquiera de las plataformas existentes y se puede realizar el procedimiento con las mismas garantías.

Son varios ya los procedimientos que hemos llevado a cabo por esta vía y, porqué no decirlo, con éxito. Como ejemplo directo os podemos contar un asunto sobre el que (el pasado 17 de abril de 2020) ya presentamos la demanda de divorcio de mutuo acuerdo y que se inició con una llamada de un cliente en el que no preguntaba si era posible divorciarse por esta vía.

Una vez que mantuvimos una larga conversación por video-llamada, le propusimos que le comentara a su todavía pareja los beneficios de llegar a un acuerdo en todos los aspectos que se recogen en un convenio regulador.

Tras mostrar su pareja (o ya expareja) su conformidad a mantener una entrevista nos pusimos en contacto con ésta, siendo la forma de proceder por nuestra parte la misma que cuando el cliente contactó con nosotros. Tras una larga conversación, pudimos establecer la forma de actuar y acordar una nueva reunió, esta vez conjunta, en la que las partes pudieron acercar posturas en relación a los temas a tratar.

En esa reunión conjunta ya pudimos comenzar a esbozar los puntos en lo que se iban acercando posturas pudiendo redactar, así, un borrador de convenio regulador en el que, con nuestro asesoramiento y apoyo, se iban recogiendo los acuerdos alcanzados.

El convenio regulador es un contrato en el que se recogen las medidas acordadas y que hemos detallado, por lo que una vez firmado vincula a las partes.

No se trata de un simple convenio. En nuestro Despacho no tenemos convenios tipos, cada convenio es específico y en é se recogen todos los aspectos que regulan las relaciones familiares, económicas y matrimoniales específicas, durante un periodo de tiempo que, normalmente, va a ser bastante largo y qué mejor que proceder a regularlo de la mejor forma para evitar problemas en el futuro y tener que iniciar procedimientos judiciales que, de otra forma, podrían haberse evitado.

Una vez que se alcanzó un acuerdo respecto a todos los puntos del convenio, procedimos a redactar lo que sería el convenio regulador definitivo y concretamos con los clientes una nueva reunión conjunta. Tras repasar todos los puntos del convenio que habíamos redactado, se les remitió de forma individual el mismo para que lo revisaran con tranquilidad y para que nos plantearan cualquier tipo de duda que tuvieran tras la lectura y les pedimos que, tras dar su conformidad al mismo, nos enviaran el convenio firmado.

Dicho convenio junto con los documentos requeridos (certificado de matrimonio y certificado nacimiento de los hijos, en caso de que los hubiere) se aportaron junto con la demanda para que se proceda a su ratificación judicial y la conformidad por parte del Ministerio Fiscal, en caso de existencia de hijos menores.

La fecha de la sentencia será la que determine el divorcio/separación de las partes procediéndose en la misma a aprobarse por parte de Su Señoría el convenio regulador firmado y ratificado en sede judicial.

Como podéis ver, es posible divorciarse con las mismas posibilidades y garantías que de forma presencial.

Esperamos que este post os haya ayudado. En caso que tengáis cualquier tipo de duda al respecto podéis contactar con nosotros a través de nuestro teléfono: 951.28.65.88 o a través del email: info@olmedoyvelascoabogados.com y estaremos encantados de atenderos.

Os seguiremos informando.