¿ QUE ES LA ACCION DE DESLINDE?

 

 

En muchas ocasiones nos encontramos con personas que nos indican que las lindes  (línea divisoria entre fincas) no están claras, dando lugar a conflictos entre los propietarios, por lo que es necesario fijar estos límites. Eso es precisamente de loa que trata la ACCION DE DESLINDE.

Esta acción viene recogí en el artículo 384 Cc “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.”

 

¿ CUALES SON LOS PRESUPUESTOS PARA LA ACCION DE DESLINDE?

Los presupuestos son los siguientes:

1.- Es necesario que exista colindancia entre las fincas o fundos. Si los predios sobre los que existen el conflicto no son colindantes no es posible realizar el deslinde.

2.- Es presupuesto esencial de la citada acción que exista confusión de linderos y, como consecuencia de ello, no es posible determinar de manera cierta los límites de cada propiedad, sin que el hecho que estén las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad e incluso en Catastro impide que se pueda llevar a cabo la misma por la existencia del conflicto.

La confusión de los linderos es requisito imprescindible para que se pueda llevar a cabo el deslinde, puesto que si no existiera la misma y los linderos estuviesen, perfectamente, delimitados, no sería viable la acción de deslinde (Sentencia de 3 de mayo de 2004).

3.- Hay que demandar o citar solo a los propietarios de las fincas colindantes con los que exista confusión de linderos. Por ello, esta acción solo “  interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites» (también sentencias de 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995).

 

¿ CUALES SON LOS CRITERIOS PARA FIJAR LOS LIMITES ENTRE LAS FINCAS?

Para ello, tenemos que acudir a los artículos 385 y siguientes del Código Civil. Dichos criterios se aplican de forma subsidiaria respecto del anterior. Los criterios son los siguientes:

1.- En primer criterio es acudir a los títulos de propiedad de los distintos predios ( fincas cuyas lindes se discuten), en su defecto se estará a la posesión en el que estuvieren los colindantes (artículo 385 Cc).

El TS en su Sentencia de 16 de diciembre de 1993 determina que en caso que no se pueda determinar las lindes por los criterios antes mencionados, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda por parte iguales ( articulo 386 Cc), o de forma proporcional.

2.- Como hemos dicho en el criterio anterior en caso en que no se pueda determinar las lindes por los títulos se procederá a determinarlos a parte iguales. El TS en su Sentencia de 23 de diciembre de 1999 declara que los artículos 384 a 387 del Código Civil establecen solo unos principios a seguir de forma puntual y ordenada.

3.- En defecto de los criterios anteriores, la distribución se realizará de forma proporcional, tal y como establece el articulo 387Cc: Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

Dicha norma es subsidiaria respecto de los artículos anteriores, los cuales remiten, ante la insuficiencia de los títulos, a la posesión en que estuvieran los colindantes o a cualquier otro medio de prueba para determinar el límite o área perteneciente a cada propietario.

Nuestro Tribunal Supremo entiende que el articulo 387 Cc es complemento del articulo 385 Cc y por ello es de aplicación cuando entre las fincas colindantes no existen puntos determinados que puedan servir de base para trazar la línea de separación de los predios y se haga preciso, sin que podamos olvidarnos de los títulos y marcar la linde conforme a la cabida señalada en los mismos (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1984, que cita la de 18 de diciembre de 1904).

Imprescriptibilidad de la acción

Conforme al articulo 1965 Cc la acción es imprescriptible pero ello no quiere decir que cualquier de las partes puedan ganar la propiedad de la linde en conflicto por otros medios como puede ser la usucapión, pero en este caso no se podría ejercitar la acción de deslinde sino que estaríamos discutiendo sobre el derecho de propiedad.

 

Si tiene cualquier duda estaremos encantados de atenderle

 

CLAVES PARA ENCONTRAR UN ABOGADO DE FAMILIA EN MÁLAGA

Claves para encontrar un Abogado de Familia en Málaga

 

En este Blog nos gustaría hablaros de las Claves que debemos tener en cuenta para encontrar un Abogado de Familia y las cualidades que debe tener para que los clientes tengan la tranquilidad de dejar el asunto en manos del profesional adecuado y cualificado.

Cuando nos encontramos en una situación de ruptura de pareja o con un conflicto familiar, seguro que nos llegan muchas referencias de abogados que llevan estos procedimientos o, incluso, buscamos directamente en internet para encontrar a ese abogado que “llevará mi asunto”.

Otras veces, los sentimientos son tan fuertes porque nuestra pareja nos ha producido un daño irreparable que solo queremos encontrar a ese abogado que vaya a por nuestra expareja (y sin ningún tipo de compasión) porque creemos que así, cuando veamos sufrir a la otra parte, nosotros nos vamos a sentir mejor.

Pero ese sentimiento de victoria, como vamos a exponer, puede traer consecuencias muy negativas para nosotros mismos: “ya le he hecho daño, ha sufrido y tengo mi venganza”. Y ahora pregunto: ¿ya estás conforme?, ¿tienes tu recompensa? Y si tienes hijos: ¿quieres que tus hijos (que no tienen nada que ver en este asunto y tenemos que protegerlos) vean como su padre/madre sufre? ¿no crees que esta actitud les puede perjudicar a ellos?

 Un abogado de familia es mucho mas que un simple abogado. Es cierto que todos los abogados podemos divorciar, pero ¿reúne un abogado las características para ello?

Os vamos a explicar algunas de las Claves para encontrar un Abogado de Familia:

 

Es un abogado especializado. El dicho de “cualquiera te puede divorciar” puede traerte problemas en el futuro ya que, ni todos los abogados saben divorciar ni el abogado de familia se dedica a divorciar, su especialidad va mucho más allá. El Derecho de Familia es complejo y es necesario que el cliente busque a un abogado especializado ya que le va a proporcionar la solución y la tranquilidad que necesita sin correr ningún riesgo.

 

Es mediador por naturaleza: en cuanto ve al cliente y le realiza las preguntas necesarias, ya puede tener una idea de cómo puede llevar la situación y desde el principio va a tener una actitud mediadora. Y va a intentar llegar a un acuerdo con la parte contraria o a que el divorcio se pueda llevar por la vía de mutuo acuerdo de forma común, lo que significa que se puede convertir en abogado de las dos partes.

Siempre decimos que es mejor que las partes (con la ayuda de su abogado de familia) puedan alcanzar un acuerdo a que sea un tercero (en este caso un Juez) quien decida por ellos. Además, si consiguen llegar a un acuerdo, la relación entre ellos va a sufrir menos, y si tienen hijos es necesario que, de alguna forma, lleguen a un entendimiento ya que van a tener que adoptar decisiones sobre vida de sus hijos y deben tener buena sintonía.

Es cierto que no todas las personas están dispuestas a llegar a un acuerdo o a que medien entre ellas. En estos casos, el abogado de familia deberá intentar llegar a un acuerdo con el abogado de la parte contraria que sea beneficioso para todos y solo en caso de imposibilidad de llegar al acuerdo, no tendrá más remedio que acudir a la vía judicial.

 

Quiere que sus clientes estén seguros de las decisiones que van a adoptar y les insistirá a los clientes en este punto. No iniciará ningún procedimiento hasta que sus clientes no estén convencidos del paso que van a dar. Tendrá cuantas reuniones sean necesarias con los clientes y estará. Su disposición para resolverle todas las dudas que se le planteen y que tengan, igualmente, que ver con la regulación de situaciones futuras.

 

Se adelanta a las situaciones que pueda vivir su cliente durante los años posteriores y que tiene que ver con conflictos familiares: no es un abogado que “sabe hacer un convenio regulador”. Nada más lejos de la realidad, en un convenio regulador todo tiene un porqué, así que además de las medidas que se recogen tenemos que desglosar esas medidas y adecuarlas a la situación de cada pareja y adelantarnos a los acontecimientos.

Se trata de que el cliente, con es convenio regulador, pueda estar tranquilo y en el momento en el que haya un problema. Pongo como ejemplo algo tan simple como que tenga problemas con el régimen de visitas con sus hijos, y pueda acudir al convenio donde  este régimen se encuentre regulado de forma clara y minuciosa este régimen, etc.

 

Empatiza con el cliente, se pone en su lugar e intenta buscar la mejor solución a sus problemas: sabemos lo complejo y lo duro que son los procedimientos de familia, por eso el abogado de familia tiene que esta al lado de su cliente, apoyándolo, de modo que éste va a sentir que su abogado está ahí cuando lo necesita para solucionar los problemas que se le pueden plantear en su día a día.

 

Antepone los intereses de sus clientes a los suyos propios: un ejemplo podría ser que el abogado de familia, si puede llegar a un acuerdo beneficioso para su cliente lo va a hacer, aunque ello conlleve que su minuta se va a ver reducida porque la prioridad de un abogado de familia es siempre el interés de su cliente y el bienestar familiar.

 

Para un Abogado de Familia el interés de los menores está por encima de cualquier interés: siempre va a proteger a los menores, dará pautas a los clientes de cómo actuar, de que su hijo no lo pueden usar como moneda de cambio. En este caso los menores tienen que quedar fuera de los problemas que tenga la pareja y no dudará en remendarle que acudan a un profesional especializado, como puede ser un psicólogo, cuando vea que los menores pueden estar pasándolo mal de alguna forma.

 

El Abogado de Familia va a acompañar a su cliente durante todo el procedimiento pero también en el futuro. La labor del abogado de familia no acaba con la Sentencia que pone fin a su procedimiento, va mas allá. El abogado de familia atenderá a las dudas y problemas que se le planteen al cliente posteriormente. Esta ahí para aconsejarle y apoyarle.

 

En definitiva, un Abogado de Familia es un abogado especializado en su materia, que vela por sus clientes, encontrándose lo intereses de sus clientes por encima de los suyos propios; es mediador por naturaleza; empatiza con sus clientes y quiere que éstos estén seguros de las decisiones que adoptan; se adelanta a sus problemas; el interés de los menores está por encima de cualquier interés personal y acompaña a sus clientes no solo durante el procedimiento sino con posterioridad, convirtiéndose en su apoyo.

 

Esperamos que estas claves os hayan sido de ayuda. Si tenéis cualquier duda al respecto, estaremos encantados de atenderla

STS 11 DE MARZO DE 2020: COMO ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO EN HIPOTECA DE PYMES Y AUTONOMOS

 

 

La mayor parte de las empresas y autónomos a lo largo de su vida tiene que recurrir a distintos mecanismos de financiación siendo el más utilizado, por PYMES y AUTONOMOS, los préstamos hipotecarios con las entidades bancarias, las cuales introducen en los mismos la famosa clausula suelo.

El Tribunal Supremo con su Sentencia de 11 de marzo de 2020 viene a confirmar la existencia de una vía para que las PYMES y AUTONOMOS pueden reclamar la eliminación de la cláusula suelo, tal y como ya sugirió la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2020.

Para analizar la cuestión es necesario que acudamos a la STS de 9 de marzo de 2013 la cual determino cuando la introducción de la cláusula suelo sería no transparente y, por tanto nula.

En la citada Sentencia se habla del control de incorporación para diferenciarlo del control de transparencia y señaló que para superar el primero era preciso que el prestatario pudiera conocer la cláusula en cuestión o dicho de otro modo no se puede aceptar aquello que se desconoce.

Esta vía no funciono para las PYMES y AUTOMOS por cuanto se decreto por parte de los juzgados y tribunales que el control de transparencia en la cláusula suelo solo era aplicable a los consumidores, en concreto la STS de 3 de junio de 2016 y 18 de enero de 2017.

No obstante lo anterior, las mismas Sentencias abrieron la puerta a que se pudiese determinar la nulidad de las cláusula suelo cuando en razón a los tratos previos los prestatarios tuvieran la legítima expectativa de que estaban contratando un préstamo a interés variable, de tal forma que la cláusula suelo sería introducida a modo de “traición”

En consonancia con lo anterior el Tribunal Supremo dictó la Sentencia de 25 de enero de 2019 dijo “El juez de primera instancia, tras examinar la prueba practicada, llegó a la conclusión de que no se superaba el «control de inclusión «, entre otras razones, porque la entidad bancaria demandada no había logrado acreditar la entrega a los prestatarios de folleto informativo alguno, ni haberles informado de la existencia de la cláusula suelo con antelación suficiente a la firma de la escritura pública, dónde el Notario no hizo constar las advertencias legales, y en el recurso se mantiene lo contrario en base a la declaración de una empleada,..”

Dicho esto, ¿ QUE DICE LA STS 11 DE MARZO DE 2020?. Dicha Sentencia considera que no se supera el control de incorporación al contrato por que el banco no entrega la FIPER ( ficha de información personalizada) que exige la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, por lo que el cliente no pudo conocer la existencia de la cláusula suelo y de ahí su nulidad y abusividad.

Conforme a ello ¿CUANDO PROCEDE LA ELIMINACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO EN LOS CONTRATOS FIRMADOS POR PYMES Y AUTÓNOMOS? Si analizamos las distintas sentencias mencionadas en este blog veremos que para dejar sin efecto la cláusula suelo por considerarse que no se ha superado el control de incorporación es necesario que el prestatario no haya tenido la posibilidad real de conocer su existencia y manifestar de esta forma su consentimiento.

Es por ello, por lo que es necesario no fijarnos tanto en la redacción del tener de la cláusula suelo en la escritura sino en los tratos previos, es decir, en la documentación que la entidad bancaria nos tiene que facilitar ( FIPER, etc) y que ahí aparezca la misma, de tal forma que la ausencia de la citada información podrá ser causa para que se determine por parte de los tribunales que la cláusula suelo no supera el control de incorporación y, por ende, la nulidad de la misma.

Finalmente decir, que la exigencia de información previa como fundamento o razón de ser para superar el control de incorporación es distinto del control de transparencia, para el que se exige un plus de información; no basta con que el prestatario pueda conocer la existencia de la cláusula suelo sino que además de la información facilitada por parte de la entidad bancaria pudiese el prestatario conocer como le afectaba la cláusula suelo y las consecuencias económicas del mismo, puesto que ya no estaríamos ante un contrato de préstamo a interés variable sino ante un préstamo a tipo de interés mínimo y variable solo al alza.

Si tiene cualquier duda estaremos encantado de atenderle.

CUANDO ES POSIBLE APLICAR LA FUERZA MAYOR EN LOS CONTRATOS

Solo nos acordamos de Santa Barbara cuando truena”, algo parecido ocurre con la FUERZA MAYOR EN LOS CONTRATOS, solo nos acordamos de esta figura cuando nos encontramos en una situación de imposible cumplimiento o desequilibrio de las prestaciones sobrevenido que se ha derivado de la situaciones existente.

Junto a la fuerza mayor en los contratos nos encontramos la cláusula rebus sic stantibus y aunque son parecidas son distintas, como bien nos lo dejo claro el Tribunal Supremo en su Sentencia de 19 de mayo de 2015, en concreto dice:

  • Cuando nos encontremos ante la imposibilidad sobrevenida de cumplir con la prestación de hacer  o de dar una cosa determinada pero nunca las deudas de dinero, nos encontraremos ante la FUERZA MAYOR.
  • Y en los casos en que la prestación resulte exorbitante o excesivamente onerosa con independencia de cual sea el contenido de la prestación de dar, hacer o no hacer a la que nos hayamos obligado, estaremos ante la CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS.

En el blog de hoy nos centraremos en la fuerza mayor  en los contratos y para otro día dejaremos la cláusula rebus sic stantibus.

La definición de fuerza mayor la encontramos en el articulo 1105 Cc que señala “ Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Si nos detenemos, brevemente, en este precepto veremos que el concepto de la fuerza mayor  en los contratos no va unido a si es procedente o no el cumplimiento de una obligación si no si el deudor que incumple es responsable o no del incumplimiento.

Para que haya una liberación en la responsabilidad del deudor es necesario que se cumplan los siguientes presupuestos:

1.- Suceso inevitable o imprevisible: Si nos paramos a pensar en la situación que dio lugar al Estado de Alarma regulado por el RD 463/2020, parece claro que se dan las citados presupuestos, máxime cuando la LO4/81establece que para que se decrete el Estado de Alarma es necesario que nos encontramos ante unas circunstancias extraordinarios que hicieran inevitable imposible el mantenimiento de la normalidad.

2.- Imposibilidad sobrevenida total o parcial de cumplimiento de la prestación: La realización de un hecho imprevisible no libera el deudor del cumplimiento de sus obligaciones sino que el cumplimiento de las obligaciones ha de devenir en imposible para el deudor.

Sin embargo la jurisprudencia estima que no se da el requisito que estamos analizando cuando es posible cumplir nuestra obligación ( pago de la renta mensual, en el caso de un arrendamiento), mediante una modificación racional del contenido de la prestación que resulte adecuada a la finalidad perseguida en el contrato ( sería el pactar una moratoria en el abono de una renta, minoración de la misma, los préstamos que se concedieron por el gobierno para el abono de las rentas, etc).

3.- No sea imputable al deudor la imposibilidad de no cumplir con la prestación, es decir, no haya dolo o culpa: Queda excluida la fuerza mayor cuando la imposibilidad de cumplir con la prestación sea imputable al deudor.

4.- Haber actuado de buena fe y adoptando todas las medidas necesarias para reducir los efectos dañosos derivados de tal suceso.

Lo principal para que nos encontremos ante un supuesto de fuerza mayor es la ruptura del nexo causal entre la conducta del deudor y el incumplimiento.

En los casos de fuerza mayor es importante analizar si el incumplimiento  de la prestación debida es temporal o definitiva, dándose, principalmente, la citada circunstancia cuando nos encontremos ante prestaciones de dar o hacer.

El efecto principal que tiene la fuerza mayor es la liberación de responsabilidad del deudor, es decir, no estará obligado al abono de una indemnización de daños y perjuicios.

Por último, cuando nos encontremos ante una obligación dineraria, los tribunales lo que más admiten, en los casos de fuerza mayor, es el incumplimiento temporal o retraso en el pago de la misma, cuando esta venga motivado por la imposibilidad sobrevenida de una deuda pecuniaria.

En síntesis, si el Gobierno durante la situación del estado de alarma no hubiese aprobado medidas de apoyo a los arrendatarios ( préstamos, ayudas financieras, moratorios, reducción de rentas), los arrendatarios podrían haber alegado la fuerza mayor derivada de la situación que dio lugar al Estado de Alarma como causa de su incumplimiento, sin embargo el hecho que el Gobierno las aprobase dificulta en gran medida esa alegación en los  juicios de desahucios de arrendamiento de vivienda y de local de negocios, máxime cuando en la actualidad no está previsto que se pueda alegar en los citados juicios la fuerza mayor como causa del no pago de la renta mensual.

Hasta la próxima

 

 

 

COMO DIVORCIARSE ADAPTÁNDOSE A LAS NUEVAS CIRCUNSTANCIAS

Son muchas las consultas que nos llegan a nuestro Despacho sobre este tema. Cuando nos encontramos ante un caso de familia, como en los demás casos, la relación entre el cliente y su abogado ha de ser muy estrecha y debemos estar conectados.

Cuando contactan los clientes con nosotros para interesarse sobre procedimientos de familia (separación o divorcio), siempre comenzamos con la misma reflexión y les solicitamos que nos respondan a las siguientes preguntas: ¿Está seguro de la decisión adoptada? ¿Realmente quiere iniciar un procedimiento de separación o divorcio? Les pedimos que nos comenten todas las dudas que tengan y que decidan después.

Una vez que tienen clara la decisión, pasamos al siguiente punto: ¿cuáles son los pasos a seguir? Aquí, si el cliente acude solo, le solicitamos que lo comente con su pareja ya que siempre va a ser mejor que las medidas sean las que las propias partes acuerden, y que se materialicen en un convenio regulador en el que se va a recoger como se van a regular las relaciones como consecuencia de ruptura de la pareja.

Son muchos los aspectos que se recogen en un convenio regulador y qué mejor que las partes encuentren un acuerdo para todos ellos. Para ello es fundamental la figura del abogado que va a velar para que las partes lleguen al mejor de los acuerdos, siempre respetando la legalidad.

Puede parecer que todo este procedimiento debe realizarse de forma presencial pero no es así, puesto que también se puede realizar el mismo vía online. Las nuevas tecnologías nos permiten poder hacer reuniones desde nuestra propia casa, por video-llamadas a través de cualquiera de las plataformas existentes y se puede realizar el procedimiento con las mismas garantías.

Son varios ya los procedimientos que hemos llevado a cabo por esta vía y, porqué no decirlo, con éxito. Como ejemplo directo os podemos contar un asunto sobre el que (el pasado 17 de abril de 2020) ya presentamos la demanda de divorcio de mutuo acuerdo y que se inició con una llamada de un cliente en el que no preguntaba si era posible divorciarse por esta vía.

Una vez que mantuvimos una larga conversación por video-llamada, le propusimos que le comentara a su todavía pareja los beneficios de llegar a un acuerdo en todos los aspectos que se recogen en un convenio regulador.

Tras mostrar su pareja (o ya expareja) su conformidad a mantener una entrevista nos pusimos en contacto con ésta, siendo la forma de proceder por nuestra parte la misma que cuando el cliente contactó con nosotros. Tras una larga conversación, pudimos establecer la forma de actuar y acordar una nueva reunió, esta vez conjunta, en la que las partes pudieron acercar posturas en relación a los temas a tratar.

En esa reunión conjunta ya pudimos comenzar a esbozar los puntos en lo que se iban acercando posturas pudiendo redactar, así, un borrador de convenio regulador en el que, con nuestro asesoramiento y apoyo, se iban recogiendo los acuerdos alcanzados.

El convenio regulador es un contrato en el que se recogen las medidas acordadas y que hemos detallado, por lo que una vez firmado vincula a las partes.

No se trata de un simple convenio. En nuestro Despacho no tenemos convenios tipos, cada convenio es específico y en é se recogen todos los aspectos que regulan las relaciones familiares, económicas y matrimoniales específicas, durante un periodo de tiempo que, normalmente, va a ser bastante largo y qué mejor que proceder a regularlo de la mejor forma para evitar problemas en el futuro y tener que iniciar procedimientos judiciales que, de otra forma, podrían haberse evitado.

Una vez que se alcanzó un acuerdo respecto a todos los puntos del convenio, procedimos a redactar lo que sería el convenio regulador definitivo y concretamos con los clientes una nueva reunión conjunta. Tras repasar todos los puntos del convenio que habíamos redactado, se les remitió de forma individual el mismo para que lo revisaran con tranquilidad y para que nos plantearan cualquier tipo de duda que tuvieran tras la lectura y les pedimos que, tras dar su conformidad al mismo, nos enviaran el convenio firmado.

Dicho convenio junto con los documentos requeridos (certificado de matrimonio y certificado nacimiento de los hijos, en caso de que los hubiere) se aportaron junto con la demanda para que se proceda a su ratificación judicial y la conformidad por parte del Ministerio Fiscal, en caso de existencia de hijos menores.

La fecha de la sentencia será la que determine el divorcio/separación de las partes procediéndose en la misma a aprobarse por parte de Su Señoría el convenio regulador firmado y ratificado en sede judicial.

Como podéis ver, es posible divorciarse con las mismas posibilidades y garantías que de forma presencial.

Esperamos que este post os haya ayudado. En caso que tengáis cualquier tipo de duda al respecto podéis contactar con nosotros a través de nuestro teléfono: 951.28.65.88 o a través del email: info@olmedoyvelascoabogados.com y estaremos encantados de atenderos.

Os seguiremos informando.

ARRENDAMIENTOS EN EL RDLEY 11/2020

Cuando escribimos el anterior blog de fecha 25 de marzo de 2020 el Estado no había dictado ninguna norma en relación a los arrendamientos tanto de vivienda como de local de negocios.

En el citado Blog, expusimos la obligación del abono de la renta por parte del arrendatario en los arrendamientos de viviendas pero que nada obstaba a que entre el arrendador y arrendatario pudiesen adoptar de mutuo acuerdo una moratoria en el pago de la misma o una reducción de la renta a pagar.

Respecto de los arrendamientos de local de negocios expusimos que los arrendatarios tenían obligación de abonar la renta mensual, si bien en aquellos casos en que el arrendatario se había visto obligado al cierre de su actividad debido al Estado de Alarma (RD463/2020), podía alegar fuerza mayor y no proceder al abono de la misma. Aun así se expuso que este despacho era partidario que se llegase a acuerdos entre arrendador y arrendatario.

Con posterioridad, en concreto el Gobierno aprobó el RDL11/2020 y en materia de arrendamientos se introdujo, entre otras, las siguientes medidas:

1.- Arrendamiento de local de negocios: La única medida que se establece es en favor del arrendador al permitirle solicitar una moratoria en la hipoteca que grava el inmueble arrendado, siempre el arrendador cumpla con los requisitos establecidos en los artículos 7 a 16 ter del RDLey 8/2020 y el arrendatario esté en desempleo o que sufra una perdida sustancial de sus ingresos o de su facturación de al menos el 40%.

El Gobierno, al contrario de lo que veremos para el arrendamiento de vivienda, no ha establecido ninguna medida para el arrendatario en relación con el abono de la renta, por lo que será necesario llegar a acuerdos entre arrendador y arrendatario para el establecimiento de una moratoria en el abono de la renta o una disminución de la misma.

Sin perjuicio de ello, y para el caso en que no se llegase a un acuerdo entre el arrendador y arrendatario, éste podrá plantearse la aplicación de la DOCTRINA DE LA CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS (el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones previstas en el momento de la firma del contrato que se ha visto alterado por una circunstancia imprevista y extraordinaria) a fin de conseguir la resolución del contrato o una moderación en el abono de la renta en sede judicial.

2.- Arrendamiento de vivienda: Las medidas que se han adoptado son las siguientes:

A).- Suspensión de los lanzamientos decretados en los procedimientos de desahucio de vivienda habitual, siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad social o económica derivada del Covid 19 que le impide encontrar otra vivienda. La suspensión es por seis meses.

B).- Extensión de la vigencia del contrato durante 6 meses más siempre que el mismo finalice ( prórroga legal o voluntaria) desde el día de la entrada en vigor del RDL11/2020 y los dos meses siguientes de la finalización del Estado de Alarma. Es voluntario para el arrendatario y obligatorio para el arrendador ( no se pueden alterar las condiciones del contrato de arrendamiento de vivienda).

C).- Moratoria en el abono de la renta mensual: Podemos diferenciar los siguientes supuestos:

C.1).-Si el propietario de la vivienda es una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor ( más de 10 inmuebles o más de 1.500m2), el arrendatario, siempre que lo solicite, tendrá derecho o bien a una reducción del 50% de la renta durante un plazo máximo de cuatro meses en todo caso; o bien, a una moratoria en el abono de la renta durante un plazo máximo de cuatro meses, si bien en este caso, tendrá un plazo máximo de tres años para pagar al arrendador la renta que ha sido objeto de la moratoria.

Lo antes expuesto no tendrá lugar si entre arrendador y arrendatario hubiesen llegado a algún tipo de acuerdo respecto al abono de la renta con anterioridad a que entrase en vigor el RDL11/2020.

C.2).- Si el propietario de la vivienda es un particular con menos de diez viviendas y no aceptase la petición de moratoria o reducción de renta realizada por el arrendatario, esté tendrá la posibilidad de solicitar préstamos avalados por el Estado al 100% destinados al abono de la renta mensual así como a los gastos de la vivienda.

Dichos préstamos son por un periodo de seis años que se pueden prorrogar por cuatro años más y no devengan ningún tipo de interés ni tampoco gastos de formalización.

Al igual que en el caso anterior, lo antes expuesto no tendrá lugar si entre arrendador y arrendatario hubiesen llegado a algún tipo de acuerdo respecto al abono de la renta con anterioridad a que entrase en vigor el RDL11/2020.

Para que se pueda aplicar las medidas establecidas en el RDL11/2020 es necesario que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad a los efectos del articulo 5 RDL11/2020, es decir, tendrá que cumplir los siguientes requisitos: A).- Con carácter general no podrá tener unos ingresos mensuales que excedan de 3 veces el IPREM; B).- El conjunto de la suma de la renta mensual con los gastos y suministros básicos sea superior al 35% de la suma de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

Finalmente, en el BOE de fecha de 11 de abril de 2020 se ha dictado la Orden TMA/336/2020 dictada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, que adopta la siguientes medidas:

1.- Ayudas a los arrendatarios que reúnen los requisitos de vulnerabilidad del articulo 5 RDL 11/2020: Se establecen los siguientes requisitos: A).- Se prevé la concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a los arrendatarios de vivienda habitual que, como consecuencia del COVID 19, tenga problemas transitorios para atender el pago total o parcial de los alquileres; B).- Las Ayudas solo pueden destinarse al abono de la renta mensual y de los gastos de la vivienda; C).- Se pueden beneficiar aquello que cumplan los requisitos del articulo 5 RDL11/2020; D).- La cuantía será por un importe máximo de 900 euros al mes y del 100% de la renta arrendaticia. Se podrá obtener por un plazo de hasta 6 meses y se puede incluir como primera mensualidad la correspondiente al mes de abril; E).- Si el arrendatario hubiese obtenido alguno de los préstamos antes descritos, la presente ayuda podrá llegar hasta un máximo de 5.400 euros y tendrá que destinarse al abono de la renta mensual de forma total o parcial; y, F). La citada ayuda será compatible con cualquier otra ayuda al alquiler que estuviera recibiendo el arrendatario, siempre y cuando el total de las ayudas no superasen el 100% el importe del alquiler en el mismo periodo.

2.- Ayudas para las victimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables ( aquellas que tengan la citada consideración conforme a la normativa de las distintas CCAA). Se establecen dos tipos de ayuda:

2-A).- De contenido económico: A).- Ayuda por importe de 600 euros al mes o el 100% de la renta arrendaticia destinada al abono de la renta mensual y por un plazo máximo de 5 años.; B).- Ayuda por un importe de 200 euros al mes destinados para atender los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos con el límite del 100% de los mismos ( plazo máximo de 5 años).

2.B).- De contenido habitacional: La regla general será que las CCAA podrán a disposición del colectivo de personas antes mencionados inmuebles que reúnan condiciones de habitabilidad, pero para el caso en que no tengan de este tipo de viviendas, las ayudas antes descritas podrán destinarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada, o sobre cualquier alojamiento susceptibles de ser ocupados por los citados colectivos de persona.

En síntesis, si un particular que sea propietario de varias viviendas permite que sea ocupado por una persona perteneciente a algunos de estos colectivos, el pago de los alquileres serán sufragados con cargo a las citadas ayudas.

Hasta la próxima…

LA PROTECCION DE CONSUMIDORES EN EL RDLEY 11-2020

Os adjuntamos un videoblog en el que explicamos las medidas de protección a los consumidores recogidas en el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de Marzo.Os seguiremos informando.#YoMeQuedoEnCasa #QuédateEnCasa

Publiée par Olmedo y Velasco Abogados sur Mardi 7 avril 2020

DONACION Y PRESTAMO EN ANDALUCIA: REPERCUSIONES FISCALES

Hoy no vamos a escribir sobre el COVID 19 y las normas que se dicta por parte del Gobierno, es más, tenemos el propósito de escribir sobre otros temas salvo que se promulgue alguna, otra, por parte del Estado en cuyo caso lo haríamos.

El tema sobre el que vamos a escribir en el presente Blog es sobre si es mejor la DONACION o el PRESTAMO entre familiares en ANDALUCIA  como modo de ayuda a los familiares.

La cuestión, aunque es de actualidad, tiene un recorrido largo para el futuro como lo ha tenido en el pasado, coincidiendo con la adquisición de bienes inmuebles por parte de los hijos y los padres acuden a ayudarles financieramente  para la adquisición del inmueble.

Dicho esto, debemos hacernos dos preguntas: A).- ¿ Cuando estamos ante una DONACION o ante un PRESTAMO de dinero?; y, B).- ¿ Cuales son las consecuencias fiscales de ambas?.

Para resolver la primera de las cuestiones tenemos que acudir al derecho civil y saber los criterios para discriminar entre uno y otro. Así, nos encontraremos ante una donación de dinero, en una transferencia, cuando la misma se haga con animo de liberalidad dispensando de la obligación de restituir ( recomendamos que en el concepto de la transferencia se ponga el concepto de donación).

Conforme al articulo 632 del Cc no se exige  forma alguna para que tenga validez por lo que puede ser, incluso, verbal. Cuestión distinta es si lo analizamos desde el punto de vista fiscal dado que en aquellas CCAA que tienen reconocidos beneficios fiscales para las donaciones de dinero de padres a hijos ( hacen que la misma no tenga, prácticamente, impacto fiscal para el donatario) dado que será necesario que se instrumentalice por escritura pública para que pueda gozar de los mismos.

Frente a ello, si acudimos al articulo 1740 y siguientes del Cc, tampoco el PRESTAMO está sujeto a ningún tipo de formalidad y puede o no devengar intereses, los cuales solo tendrán lugar cuando las partes lo pacten de forma expresa ( 1.755 Cc). Ante ello, podemos pensar que si no se devenga intereses nos encontramos ante una donación de dinero, pero la respuesta es negativa, dado que los intereses no supone un traspaso patrimonial sino solo son los frutos.

Entonces, ¿Cuándo  nos encontramos ante un PRESTAMO y cuando ante una DONACION?, es fundamental la voluntad de las partes, así si se ha realizado de forma verbal ( no recomendable) tendremos que estar a los actos anteriores, coetáneos y posteriores pero si de ellos no se desprende el ánimo de donar estaremos ante un PRESTAMO DE DINERO, según afirma el Tribunal Supremo en su Sentencia de 31 de octubre de 2016.

La cuestión se lía, un poco más, cuando hacemos una transferencia de dinero de una cuenta de titularidad exclusiva a otra que pertenece a varias personas. En estos casos, no estamos ni ante una DONACIÓN ni ante un PRESTAMO sino ante un DEPOSITO como también lo ha reconocido el Tribunal Económico Administrativo Central en su Resolución de 16 de septiembre de 2019.

Para acabar de contestar esta primera cuestión es claro que lo fundamental para saber si estamos ante una DONACION o un PRESTAMO, en los casos en que optemos por la forma verbal, es saber si hay o no ANIMUS DONANDI, si existe pues estaremos ante una DONACION y en caso contrario ante un PRESTAMO.

Respecto a la segunda de las cuestiones, LA TRIBUTACION, es fundamental la forma escrita aunque sea solo al objeto de facilitarnos la prueba ante una posible comprobación por parte de los órganos tributarios.

En las CC.AA en que exista bonificaciones fiscales en las donaciones de padres a hijos, como es en Andalucía y en Madrid, es condición imprescindible para gozar de las mismas que se haga en escritura pública. Será necesario, de igual forma, que se acredite el origen lícito de dinero que se dona a los efectos de blanqueo de capitales, bastará para ello que el donante realice una manifestación expresa indicando el origen del dinero (  ejemplo: si procede de la venta de un inmueble habrá que indicarse cuando se realizó la operación)

Si no se realizase por documento público el donatario no gozará de la bonificación prevista en las citadas legislaciones y abonará el Impuesto de Sucesiones y Donaciones sin que se le aplique la mismas.

Si se opta por el PRESTAMO ENTRE PADRES A HIJOS no es necesario la escritura publica sino que se puede hacer por documento privado, tan solo es necesario que dentro del plazo previsto en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se presente para su liquidación ( 30 días, sin contar sábados, domingos y festivos), aunque está exento.

En caso en que se optase por esta forma de articular la ayuda financiera es necesario indicar que en el caso de PRESTAMO  de padres a hijos se pueden establecer que no haya intereses, sin embargo, si el PRESTAMO es a un tercero es aconsejable que haya intereses y que sea los usuales del mercado. En el caso en que no se hayan establecido la A.E.A:T entenderá que existen y que son los normales del mercado realizándose los correspondientes ajustes en la persona del prestamista.

Por último, nos falta analizar el I.R.P.F tanto desde la perspectiva de la DONACION como del PRESTAMO:

1.- DONACION: Al contrario que en los casos de donación de inmuebles en los que el donante está obligado a declarar la transmisión patrimonial efectuada a los efectos de comprobar si hay ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de la DONACION DE DINERO el donante no tiene ninguna obligación fiscal.

2.- PRESTAMO: Solo existe obligación de declararlo por parte del prestamista cuando recibe intereses, dado que tiene que ser objeto de declaración como rendimiento de capital mobiliario.

 

Hasta la próxima….

PREFRENCIA DE COBRO DE LAS DEUDAS DE COMUNIDAD FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

PREFRENCIA DE COBRO DE LAS DEUDAS DE COMUNIDAD FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS

 

Durante las semanas anteriores hemos escrito sobre las VIVIENDAS TURISTICAS, hoy  y durante las siguientes semanas queremos escribiros sobre las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS y para ello vamos a empezar con uno de los principales problemas que tienen las  mismas  y que no es otro que la falta  de tesorería motivada  por la existencia de PROPIETARIOS MOROSOS.

En muchas ocasiones la reclamación a los propietarios morosos se convierte en un procedimiento largo y tedioso y sin ningún resultado para las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, bien sea por que es muy difícil de notificar las demandas de los distintos procedimientos judiciales que podemos interponer; en otras ocasiones por la gran cantidad de carga de los juzgados; y en otras ocasiones, por que no se les encuentran nada y si acudimos al Registro de la Propiedad, vemos que el inmueble está gravado con una hipoteca a favor de una entidad bancaria y creemos que es el fin del mundo.

¿Pero esto es así? la respuesta es negativa dado que las DEUDAS DE COMUNIDAD TIENEN PREFERENCIA DE COBRO FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS. Para ello vamos a partir de un ejemplo:

Un piso ubicado en un edificio sujeto a propiedad horizontal se encuentra gravado con una hipoteca a favor de un Banco. El dueño del piso adeuda a la Comunidad de propietarios el pago de los gastos comunes correspondientes a los nueve primeros meses del año 2019 y además debe las cuotas de los años 2018, 2017, 2016 y 2015.”

Tenemos que partir del artículo 9.1.E de la Ley 49/1960, que dice “ los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo”.

Ya dicho artículo, nos lo indicar de forma clara que las deudas derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años anteriores tienen preferencias a las deudas recogidas en los números 3 a 5 del artículo 1923 CC, entre las que se encuentran las hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad.

Asimismo del mismo artículo podemos determinar que dicha preferencia no es absoluta y con carácter ilimitado, sino que tiene fijado un límite temporal.

Así si acudimos al ejemplo expuesto al principio de este artículo, vemos que las deudas correspondientes al ejercicio 2015 quedarían excluidas de la citada preferencia, puesto que solo gozan de la preferencia las correspondientes a la anualidad en curso y los tres años anteriores.

Esa preferencia se produce por la consideración de ser una afección real, pero opera o no opera de forma automática. La mayor parte de la tribunales consideran que no y que es necesario un nuevo procedimiento judicial , en concreto, el procedimiento de terceria de mejor derecho, es decir, tendríamos que dejar en suspenso el procedimiento de reclamación de deuda e iniciar otro frente a la entidad bancaria que apareciese en el primer rango registral.

Así os traemos los siguientes extractos de sentencias donde tratan la problemática y la resuelven en el sentido antes expuesto.

1.SENTENCIA DE 19 DE OCTUBRE DE 2016, AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID ( SECCIÓN 12): “ Sin embargo, la Ley 8/2.013, de 26 de junio, vigente desde el día 28 de junio de 2013, da una nueva redacción al art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , quedando redactado de la siguiente manera dispone que «los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto….

Y como señala la RDGRN de 22 de enero de 2013, el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del artículo 9.1 e) de la LPH es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer «a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución (…)». De tal forma que como ya decía la RDGRN de 10 de agosto de 2006, la afección real y la preferencia que por ley se reconoce a los créditos de constante referencia «vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio» de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, de manera que cualquier hipoteca constituida o embargo trabado sobre los mismos quedan subordinados a ellos «en su eficacia». En definitiva, como se desprende del tenor del artículo 9.1e), párrafo segundo, de la LPH , la preferencia absoluta -de grado y no de fecha- de este tipo de créditos frente a los previstos en el artículo 1923 apartados 3 º, 4 º y 5º, CC , con el límite temporal previsto, viene determinada únicamente por su naturaleza, careciendo de relevancia el momento en que unos y otros accedan al Registro de la Propiedad..”.

2.- SENTENCIA DE 18 DE OCTUBRE DE 2013, AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCION 13): En la presente litis reclama la Comunidad de Propietarios actora su preferencia de crédito en el procedimiento hipotecario nº 230/2010, seguido en el Juzgado de referencia, para el cobro de los gastos de Comunidad.

… La acción ejercitada se funda en el artículo 9.1 e) párrafo segundo de la LPH , en la medida que la suma reclamada corresponde a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente al tiempo de interponerse la demanda, y se articula a través de la modalidad de tercería de mejor derecho habida cuenta que la Comunidad actora tuvo en su momento conocimiento de que el piso a que correspondían dichos gastos era objeto de ejecución por parte de la entidad bancaria hoy codemandada, por lo que, estando afecto el piso al pago de los gastos reclamados, y encontrándonos, por tanto, ante una cuestión de prelación de créditos, debe estimarse que el cauce procesal elegido por la Comunidad es el adecuado.

… Se declara el mejor derecho de la Comunidad de propietarios frente a la Ejecución Hipotecaria”.

3.- SENTENCIA DE 17 DE MAYO DE 2013, AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA (SECCION 13): “La preferencia dicha se refiere al importe de la última anualidad (POR LA REFORMA de junio de 2013 de la LPH el plazo se ha AMPLIADO A TRES AÑOS)  y a parte de la corriente, mientras que si existen otros débitos a favor de la Comunidad correspondientes a impagos de cuotas no comprendidas en el espacio temporal dicho, esa primacía ya no se aplica y deben concurrir con otros que pudieran existir para determinar el orden en que deben percibirse.

… Aunque la parte apelante (el Banco) afirma que la preferencia del crédito de la Comunidad sobre el hipotecario inscrito con anterioridad iría en contra del sistema hipotecario y del principio de publicidad, no puede compartirse dicho criterio. La sentencia que condena al propietario moroso a pagar los gastos comunes, concreta la afección real establecida legalmente, cualquier hipoteca del piso o local tendrá eficacia cuando no menoscabe el crédito de la comunidad que es preferente”.

En conclusión, podemos decir que siempre que las deudas derivadas de la contribución a los gastos comunes tengan su origen en la anualidad en curso y en los tres años anteriores, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS tendrá preferencia a las deudas hipotecarias inscritas en el Registro de la Propiedad.

Si tiene cualquier duda en materia de PROPIEDAD HORIZONTAL, póngase en contacto con nuestro Despacho.

VIVIENDAS TURÍSTICAS: LA PROHIBICIÓN DE REVENDER LA LUZ AL INQUILINO

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

VIVIENDAS TURISTICAS: LA PROHIBICION DE REVENDER LUZ AL INQUILINO

 

Hace pocos días, en concreto el día 09 de septiembre de 2019 se publicó en el periódico digital EL INDEPENDIENTE un artículo titulado “EL OTRO GRAN NEGOCIO DE LOS PISOS TURISTICOS: COBRAR APARTE POR EL CONSUMO DE LUZ A PRECIO DE ORO

Dicho artículo explicaba que en muchos anuncios de los portales de internet donde se publicitan las VIVIENDAS TURISTICAS se expresa por parte del propietario del inmueble o persona encargada de la explotación que la persona inquilina tendrá que pagar el consumo de la luz  realizado durante la estancia a un precio de 0,25 euros ( el precio es ficticio), es decir, a un precio bastante superior que el marcado para el precio medio de la tarifa regulada.

El cobro puede realizarse de distintas formas, en unos casos cuando nos encontramos con viviendas unifamiliares leyendo el contador y estableciendo un precio por cada kilowatio consumido, el precio resultante es incrementado por los distintos impuestos que gravan la luz y que son bien conocidos por todos nosotros cuando vemos la facturas que nos llegan a nuestras casas.

La segunda forma la encontramos en los casos en que las VIVIENDAS TURISTICAS se encuentran ubicas en edificios en régimen de propiedad horizontal, en estos caso, los contadores de luz de los distintos pisos se encuentran en un cuarto y solo tiene acceso con una llave maestra la comercializadora de la luz ( empresa encargada de leer los contadores y mandarnos la factura) y el Presidente de la Comunidad de Propietarios, en su caso. En estos casos, se fija un precio diario fijo de forma independiente al número de kilowatios que se consuman.

Tanto de una forma como de la otra, el propietario del inmueble que explota, directamente, la VIVIENDA TURISTICA, como el explotador están revendiendo luz sin cumplir con la normativa aplicable y, no podemos olvidar que la ignorancia de las leyes no excusan de su cumplimiento.

Lo anterior nos lleva a preguntarnos si podemos revender la luz que consumimos y la respuesta es que no, solo pueden revender la luz las comercializadoras (cumpliendo los requisitos establecidos por la legislación aplicable) o en los casos que vaya destinado a prestar servicios de recargas de vehículos eléctricos.

Nos encontramos, con unos incumplimientos graves por parte de los propietarios de inmuebles que realizan dicha práctica, puesto que en opinión de este Despacho, la normativa es clara y se desprende que no es posible imputar el coste de la energía eléctrica o revendarla al inquilino del inmueble en cuestión, puesto que los distintos servicios de suministros que conforman un inmueble son esenciales para cumplir con la finalidad ofertada y no es otra que la de VIVIENDA TURISTICA.

Es el propietario del inmueble o la empresa explotadora del mismos la que tiene sufragar el citado coste sin que pueda repercutirlo al inquilino (ya fuese con el mismo precio de coste o por un mayor precio).

Al mismo tiempo nos encontramos con que el citado propietario estaría realizando una actividad empresarial o económica, sin que se hubiese dado de alta en los epígrafes correspondientes del Impuesto de Actividades Económicas ni que se hubiese presentado las declaraciones trimestrales correspondientes.

En definitiva, nos encontramos con que se realiza una actividad empresarial sin cumplir los requisitos administrativos y tributarios oportunos y al mismo tiempo se está engañando al inquilino de la VIVIENDA TURISTICA puesto que no tiene obligación de soportar ese coste, dado que el mismo se encuentra incluido dentro del precio publicado como precio de la VIVIENDA TURISTICA.

Por último indicar, que la realización de las citadas actividades pueden ser objeto de importante sanciones de carácter económico por parte de las distintas Administraciones implicadas y organismos autónomos.

Si tiene cualquier duda en materia de VIVIENDAS TURISTICAS, póngase en contacto con nuestro Despacho.