PREFRENCIA DE COBRO DE LAS DEUDAS DE COMUNIDAD FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

PREFRENCIA DE COBRO DE LAS DEUDAS DE COMUNIDAD FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS

 

Durante las semanas anteriores hemos escrito sobre las VIVIENDAS TURISTICAS, hoy  y durante las siguientes semanas queremos escribiros sobre las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS y para ello vamos a empezar con uno de los principales problemas que tienen las  mismas  y que no es otro que la falta  de tesorería motivada  por la existencia de PROPIETARIOS MOROSOS.

En muchas ocasiones la reclamación a los propietarios morosos se convierte en un procedimiento largo y tedioso y sin ningún resultado para las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, bien sea por que es muy difícil de notificar las demandas de los distintos procedimientos judiciales que podemos interponer; en otras ocasiones por la gran cantidad de carga de los juzgados; y en otras ocasiones, por que no se les encuentran nada y si acudimos al Registro de la Propiedad, vemos que el inmueble está gravado con una hipoteca a favor de una entidad bancaria y creemos que es el fin del mundo.

¿Pero esto es así? la respuesta es negativa dado que las DEUDAS DE COMUNIDAD TIENEN PREFERENCIA DE COBRO FRENTE A LAS DEUDAS BANCARIAS. Para ello vamos a partir de un ejemplo:

Un piso ubicado en un edificio sujeto a propiedad horizontal se encuentra gravado con una hipoteca a favor de un Banco. El dueño del piso adeuda a la Comunidad de propietarios el pago de los gastos comunes correspondientes a los nueve primeros meses del año 2019 y además debe las cuotas de los años 2018, 2017, 2016 y 2015.”

Tenemos que partir del artículo 9.1.E de la Ley 49/1960, que dice “ los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo”.

Ya dicho artículo, nos lo indicar de forma clara que las deudas derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años anteriores tienen preferencias a las deudas recogidas en los números 3 a 5 del artículo 1923 CC, entre las que se encuentran las hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad.

Asimismo del mismo artículo podemos determinar que dicha preferencia no es absoluta y con carácter ilimitado, sino que tiene fijado un límite temporal.

Así si acudimos al ejemplo expuesto al principio de este artículo, vemos que las deudas correspondientes al ejercicio 2015 quedarían excluidas de la citada preferencia, puesto que solo gozan de la preferencia las correspondientes a la anualidad en curso y los tres años anteriores.

Esa preferencia se produce por la consideración de ser una afección real, pero opera o no opera de forma automática. La mayor parte de la tribunales consideran que no y que es necesario un nuevo procedimiento judicial , en concreto, el procedimiento de terceria de mejor derecho, es decir, tendríamos que dejar en suspenso el procedimiento de reclamación de deuda e iniciar otro frente a la entidad bancaria que apareciese en el primer rango registral.

Así os traemos los siguientes extractos de sentencias donde tratan la problemática y la resuelven en el sentido antes expuesto.

1.SENTENCIA DE 19 DE OCTUBRE DE 2016, AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID ( SECCIÓN 12): “ Sin embargo, la Ley 8/2.013, de 26 de junio, vigente desde el día 28 de junio de 2013, da una nueva redacción al art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , quedando redactado de la siguiente manera dispone que «los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto….

Y como señala la RDGRN de 22 de enero de 2013, el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del artículo 9.1 e) de la LPH es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer «a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución (…)». De tal forma que como ya decía la RDGRN de 10 de agosto de 2006, la afección real y la preferencia que por ley se reconoce a los créditos de constante referencia «vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio» de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, de manera que cualquier hipoteca constituida o embargo trabado sobre los mismos quedan subordinados a ellos «en su eficacia». En definitiva, como se desprende del tenor del artículo 9.1e), párrafo segundo, de la LPH , la preferencia absoluta -de grado y no de fecha- de este tipo de créditos frente a los previstos en el artículo 1923 apartados 3 º, 4 º y 5º, CC , con el límite temporal previsto, viene determinada únicamente por su naturaleza, careciendo de relevancia el momento en que unos y otros accedan al Registro de la Propiedad..”.

2.- SENTENCIA DE 18 DE OCTUBRE DE 2013, AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCION 13): En la presente litis reclama la Comunidad de Propietarios actora su preferencia de crédito en el procedimiento hipotecario nº 230/2010, seguido en el Juzgado de referencia, para el cobro de los gastos de Comunidad.

… La acción ejercitada se funda en el artículo 9.1 e) párrafo segundo de la LPH , en la medida que la suma reclamada corresponde a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente al tiempo de interponerse la demanda, y se articula a través de la modalidad de tercería de mejor derecho habida cuenta que la Comunidad actora tuvo en su momento conocimiento de que el piso a que correspondían dichos gastos era objeto de ejecución por parte de la entidad bancaria hoy codemandada, por lo que, estando afecto el piso al pago de los gastos reclamados, y encontrándonos, por tanto, ante una cuestión de prelación de créditos, debe estimarse que el cauce procesal elegido por la Comunidad es el adecuado.

… Se declara el mejor derecho de la Comunidad de propietarios frente a la Ejecución Hipotecaria”.

3.- SENTENCIA DE 17 DE MAYO DE 2013, AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA (SECCION 13): “La preferencia dicha se refiere al importe de la última anualidad (POR LA REFORMA de junio de 2013 de la LPH el plazo se ha AMPLIADO A TRES AÑOS)  y a parte de la corriente, mientras que si existen otros débitos a favor de la Comunidad correspondientes a impagos de cuotas no comprendidas en el espacio temporal dicho, esa primacía ya no se aplica y deben concurrir con otros que pudieran existir para determinar el orden en que deben percibirse.

… Aunque la parte apelante (el Banco) afirma que la preferencia del crédito de la Comunidad sobre el hipotecario inscrito con anterioridad iría en contra del sistema hipotecario y del principio de publicidad, no puede compartirse dicho criterio. La sentencia que condena al propietario moroso a pagar los gastos comunes, concreta la afección real establecida legalmente, cualquier hipoteca del piso o local tendrá eficacia cuando no menoscabe el crédito de la comunidad que es preferente”.

En conclusión, podemos decir que siempre que las deudas derivadas de la contribución a los gastos comunes tengan su origen en la anualidad en curso y en los tres años anteriores, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS tendrá preferencia a las deudas hipotecarias inscritas en el Registro de la Propiedad.

Si tiene cualquier duda en materia de PROPIEDAD HORIZONTAL, póngase en contacto con nuestro Despacho.

VIVIENDAS TURÍSTICAS: LA PROHIBICIÓN DE REVENDER LA LUZ AL INQUILINO

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

VIVIENDAS TURISTICAS: LA PROHIBICION DE REVENDER LUZ AL INQUILINO

 

Hace pocos días, en concreto el día 09 de septiembre de 2019 se publicó en el periódico digital EL INDEPENDIENTE un artículo titulado “EL OTRO GRAN NEGOCIO DE LOS PISOS TURISTICOS: COBRAR APARTE POR EL CONSUMO DE LUZ A PRECIO DE ORO

Dicho artículo explicaba que en muchos anuncios de los portales de internet donde se publicitan las VIVIENDAS TURISTICAS se expresa por parte del propietario del inmueble o persona encargada de la explotación que la persona inquilina tendrá que pagar el consumo de la luz  realizado durante la estancia a un precio de 0,25 euros ( el precio es ficticio), es decir, a un precio bastante superior que el marcado para el precio medio de la tarifa regulada.

El cobro puede realizarse de distintas formas, en unos casos cuando nos encontramos con viviendas unifamiliares leyendo el contador y estableciendo un precio por cada kilowatio consumido, el precio resultante es incrementado por los distintos impuestos que gravan la luz y que son bien conocidos por todos nosotros cuando vemos la facturas que nos llegan a nuestras casas.

La segunda forma la encontramos en los casos en que las VIVIENDAS TURISTICAS se encuentran ubicas en edificios en régimen de propiedad horizontal, en estos caso, los contadores de luz de los distintos pisos se encuentran en un cuarto y solo tiene acceso con una llave maestra la comercializadora de la luz ( empresa encargada de leer los contadores y mandarnos la factura) y el Presidente de la Comunidad de Propietarios, en su caso. En estos casos, se fija un precio diario fijo de forma independiente al número de kilowatios que se consuman.

Tanto de una forma como de la otra, el propietario del inmueble que explota, directamente, la VIVIENDA TURISTICA, como el explotador están revendiendo luz sin cumplir con la normativa aplicable y, no podemos olvidar que la ignorancia de las leyes no excusan de su cumplimiento.

Lo anterior nos lleva a preguntarnos si podemos revender la luz que consumimos y la respuesta es que no, solo pueden revender la luz las comercializadoras (cumpliendo los requisitos establecidos por la legislación aplicable) o en los casos que vaya destinado a prestar servicios de recargas de vehículos eléctricos.

Nos encontramos, con unos incumplimientos graves por parte de los propietarios de inmuebles que realizan dicha práctica, puesto que en opinión de este Despacho, la normativa es clara y se desprende que no es posible imputar el coste de la energía eléctrica o revendarla al inquilino del inmueble en cuestión, puesto que los distintos servicios de suministros que conforman un inmueble son esenciales para cumplir con la finalidad ofertada y no es otra que la de VIVIENDA TURISTICA.

Es el propietario del inmueble o la empresa explotadora del mismos la que tiene sufragar el citado coste sin que pueda repercutirlo al inquilino (ya fuese con el mismo precio de coste o por un mayor precio).

Al mismo tiempo nos encontramos con que el citado propietario estaría realizando una actividad empresarial o económica, sin que se hubiese dado de alta en los epígrafes correspondientes del Impuesto de Actividades Económicas ni que se hubiese presentado las declaraciones trimestrales correspondientes.

En definitiva, nos encontramos con que se realiza una actividad empresarial sin cumplir los requisitos administrativos y tributarios oportunos y al mismo tiempo se está engañando al inquilino de la VIVIENDA TURISTICA puesto que no tiene obligación de soportar ese coste, dado que el mismo se encuentra incluido dentro del precio publicado como precio de la VIVIENDA TURISTICA.

Por último indicar, que la realización de las citadas actividades pueden ser objeto de importante sanciones de carácter económico por parte de las distintas Administraciones implicadas y organismos autónomos.

Si tiene cualquier duda en materia de VIVIENDAS TURISTICAS, póngase en contacto con nuestro Despacho.

 

DONACIONES DE PADRES A HIJOS EN ANDALUCIA: DONANTE Y/O DONATARIO EXTRANJERO

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

 

DONACIONES DE PADRES A HIJOS EN ANDALUCIA: DONANTE Y/O DONATARIO EXTRANJERO

 

Hace unas semanas publicamos un blog titulado DONACIONES DE PADRES A HIJOS, centrado en la CC.AA  de Andalucía en razón a la aprobación, reciente, del Decreto Ley 1/2019, por la que se introdujo una bonificación del Impuesto de Donaciones de padres a hijos del 99% en la cuota tributaria (  lo que abonamos a la Agencia Tributaria de Andalucía), siempre que se realice la transmisión se formalice en documento público (ante Notario).

En el presente caso, queremos hablar si los extranjeros residentes en la citada CC.AA tiene derecho a la citada bonificación o no. La población extranjera residente en Andalucía, según el informe publicado en 2018 por el Observatorio Argos de la Junta de Andalucía, ascendía a 606.200 personas, de las cuales casi el 38,4 correspondía a provincia de Málaga.

Son esos datos así, como es conocido por todos, el volumen de dinero que mueven en las operaciones inmobiliarias los extranjeros, tanto residentes como no residentes, en la Costa del Sol y en la provincia de Almería la que nos ha animado a escribir este segundo blog, sin perjuicio del que escribamos este semana sobre las Viviendas Turísticas.

Centrándonos en el tema del presente BLOG y que es otro sino si es aplicable el Decreto Ley 1/2009 de la Junta de Andalucía cuando tanto el donante como el donatario sea extranjero, tenemos que decir que nuestra legislación fue objeto de un importantísimo cambio a raíz de la STJUE de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127-12), por los siguientes motivos:

  1. Se pone fin a la discriminación de los no residentes en el ISD en España respecto de los residentes de algunas CCAA, dado que pagaban más.
  2. Podía afectar a herencias y donaciones con terceros países, no solo respecto de la U.E
  3. Se abrió la posibilidad a solicitar, según los casos, devolución de ingresos indebidos

Dicha Sentencia condeno a España por que la normativa del ISD ( Ley 29/1987) vigente hasta ese momento, no permitía que en herencias y donaciones con no residentes ( ya fuesen como causante, herederos, donantes o donatarios) se pudiesen aplicar los importantes beneficios aplicables que existían en las CCAA para sus residentes. El TJUE considero que existía una discriminación respecto de los no residentes que ante operaciones análogas a los residentes se veían obligados a pagar mayores impuestos puesto que se les aplicable la legislación estatal.

El TJUE llega a la conclusión que al permitir la LEGISLACION ESTATAL LAS DIFERENCIA DE TRATO ENTRE LOS RESIDENTES, SEGÚN LA CCAA DONDE RESIDAN, Y LOS NO RESIDENTES ESTABA VULNERANDO, EL ESTADO ESPAÑOL, LOS ARTICULOS 63 Y 40 DEL ACUERDO EEE ( Acuerdo sobre el Espacio Único Europeo integrado por los países de la U.E, Dinamarca y Liechtenstein).

Por ello el Estado Español con la finalidad de cumplir con la citada Sentencia introdujo la Disposición Final   Tercera en la Ley 26/2014 por la que se permite que en las herencias y donaciones con no residentes, se les puede aplicar la normativa de las CCAA con las que exista algún punto de conexión.

Sin perjuicio de lo anterior, la A.E.A.T se mostró reacia a la aplicación de la citada normativa, en un principio, si bien poco a poco ha ido cambiando de opinión, y ya durante el año pasado, empezó a dictarse importantes Consultas Vinculantes en el mismo sentido que la STJUE. Así destacamos las siguientes:

  1. Consulta Vinculante 3193-18 de 14 de diciembre de 2018 ( referida a rusos).
  2. Consulta Vinculante 3151-18 de 11 de diciembre de 2018 ( referida a andorranos).

Asimismo, nuestro Tribunal Supremo ha llegado a la misma conclusión, en concreto en su Sentencia número 242/2018, de 19 de febrero de 2018.

Como vemos, nuestro legislación en materia del ISD ha sufrido un cambio muy profundo por el que se ha beneficiado los sujetos pasivos, puesto que según las situaciones en las que nos encontremos, pueden verse beneficiados a la hora de abonar el impuesto correspondiente, dado los beneficios fiscales que las distintas CCAA han ido introduciendo en los últimos tiempos para sus residentes, entre ellas Andalucía, como tuvimos ocasión de explicar hace ya unas semanas.

Así podemos diferenciar las siguientes situaciones en materia de DONACIONES:

  1. Donante extranjero residente o no residente en España a donatario no residente en España de bienes inmuebles (se incluye acciones o participaciones de sociedades que tengan, principalmente, inmuebles): El donatario tendrá que abonar el ISD al Estado, si bien si el donatario reside en la UE o en el EEE puede aplicar la normativa de la CCAA donde radique el inmueble, pero si no se encuentra dentro de las anteriores excepciones solo legislación estatal:
  2. Donante extranjero residente o no residente en España a donatario residente en España ( reside en Andalucía) de bienes inmuebles: Paga el ISD en Andalucía aplicándose de padres a hijos la bonificación prevista en el Decreto Ley 1/2019 de la Junta de Andalucía.
  3. Donante extranjero residente o no residente en España a donatario no residente en España de bienes muebles (incluido dinero, cuentas corrientes etc): El donatario pagará en el ISD al Estado si bien al igual que en el primer caso, si es residente en un estado miembro de la UE o EEE, puede aplicar la normativa de la CCAA donde más tiempo haya estado los citados bienes durante los 5 últimos años; y fuera de los casos anteriores, solo legislación Estado.
  4. Donante extranjero residente o no residente en España a donatario residente en España de bienes muebles situados tanto en España como fuera (incluido dinero, cuentas corrientes etc): pagará el ISD en la CCAA donde resida el donatario (.si es Andalucía gozará de las bonificaciones previstas en el Decreto Ley 1/2019, cuando se den las circunstancias previstas en la misma).
  5. Donante residente o no residente en España a donatario no residente en España tanto de bienes muebles como inmuebles situados fuera de España: No paga impuesto alguno en España.
  6. Donante residente o no residente en España a donatario residente en España de bienes inmuebles está fuera de España: Si el inmueble está sito en la UE o EEE puede aplicar la legislación de la CCAA ( Andalucía) donde resida el donatario, y si se encuentra fuera de la UE y de la EEE, solo legislación Estatal.

Como hemos visto, tanto para los bienes muebles como inmuebles es necesario que para que se puede aplicar la bonificación prevista en el Decreto Ley 1/2019 de la Junta de Andalucía a las donaciones en las que concurren extranjeros los siguientes requisitos:

  1. Donaciones de Padres a hijos o dentro del grupo II.
  2. Donaciones realizadas en documento público.
  3. El donatario resida en la CCAA de Andalucía.

Si tiene cualquier duda, contacte con nuestro Despacho.

VIVIENDAS TURÍSTICAS E IRPF

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

VIVIENDAS TURÍSTICAS E IRPF

 

La semana pasada les hablamos de la posibilidad que las VIVIENDAS TURISTICAS estuvieran o no sujetas a IVA. Esto dependía en su mayor parte de los siguientes factores:

  • Si el propietario realizaba servicios o no de hostelería.
  • Y si encomendaba la explotación o no a un tercero.

Partiendo de ello, vamos a proceder a comentar, de forma breve, como afecta el alquiler de VIVIENDA TURISTICA en el IMPUESTO DE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS, para ello vamos a diferenciar las siguientes situaciones:

1.- Alquiler de Vivienda turística con servicio de hospedaje: Tal y como expusimos en nuestro anterior Blog, la DGT considera que son servicios de hospedaje, entre otros, los siguientes:

    1. Recepción y atención al cliente.
    2. Limpieza periódica.
    3. Prensa, custodia de maletas.
    4. Servicios de alimentación y restauración.

En este caso, los rendimientos que se han obtenido se consideran como RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES ECONOMICAS, por lo que esa persona tendrá que darse de alta en el IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONIMICAS.

 

2.- Alquiler de Vivienda Turística sin servicios de hospedaje: En conformidad, con la doctrina de la DGT no se consideran servicios de hospedaje los siguientes:

  1. Servicios de limpiezas de la vivienda prestada a la entrada y salida.
  2. Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino.
  3. Limpieza de las zonas comunes del edificio donde se encuentre ubicada la VIVIENDA TURISTICA.
  4. Servicio de mantenimiento y asistencia técnica de electrodomésticos, electricidad, fontanería etc.

En estos casos, la persona que esté realizando la citada actividad tendrá que declarar los rendimientos así obtenidos como RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIA.

Estos se calculan por la diferencia entre ingresos y gastos deducibles (los cuales no se pueden imputar en su totalidad sino solo en la parte proporcional al tiempo en que se haya estado utilizando como VIVIENDA TURISTICA).

Es necesario indicar que de igual forma no se tendrá derecho a la REDUCCION DEL 60% correspondiente al alquiler de arrendamientos urbanos.

 

3.- Alquiler de Vivienda Turística a una empresa explotadora: En estos casos, la propiedad se lo alquila a una empresa que se encarga de realizar la actividad de VIVIENDA TURISTICA.

La tributación en este punto funciona de manera análoga a como lo haríamos en el caso que nos encontrásemos en el arrendamiento de local de negocios.

Como les comentamos la semana pasada, en este caso, la Propiedad emitiría una factura a la EMPRESA EXPLOTADORA con IVA e IRPF y en el IRPF esos rendimientos, así obtenidos, los tendría que declarar como RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO.

Al igual que en el caso anterior se considerará todos los ingresos obtenidos durante el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler:

  1. IBI
  2. Tasa de Basura.
  3. Gastos de Comunidad.
  4. Intereses y gastos de financiación.
  5. Amortización.

Igual que en el supuesto anterior, no habrá derecho a la REDUCCION DEL 60% correspondiente al alquiler de arrendamientos urbanos.

Por ultimo indicar que para el caso en que nos encontremos en los supuestos, antes indicados, estaremos obligados a darnos de alta en el IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONOMICAS en alguno de los siguientes epígrafes:

  1. Alquiler de Vivienda Turística con servicio de hospedaje: Epígrafe 685 “ alojamiento turística extrahotelero”.
  2. Alquiler de Vivienda Turística sin servicio de hospedaje: Epígrafe 861.1 “Alquiler de Viviendas”.
  3. Alquiler a una empresa explotadora: Epígrafe 861.2 “ Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP ( no considerados en otros puntos).

Si tiene cualquier duda en materia de VIVIENDAS TURISTICAS, póngase en contacto con nuestro Despacho.

VIVIENDAS TURÍSTICAS: ¿ESTÁN SUJETAS A IVA?

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

VIVIENDAS TURÍSTICAS: ¿ESTÁN SUJETAS A IVA?

Otra de las preguntas que nos hacen con frecuencia los clientes viene relacionada con la tributación de la explotación o cesión para la explotación de las viviendas turísticas.

En este Blog, vamos a distinguir si el cliente explota directamente las viviendas (con la limitación de 2 existentes) o cede la explotación de las mismas a un tercero.

En ambos casos, debemos acudir al artículo 20.1.23  de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) establece que se encuentran exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

En el caso en que el propietario explote las dos viviendas directamente, la letra b) del artículo 20.1.23º apartado e) de la LIVA establece que la anterior exención de IVA no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas, cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA, al realizar los meritados servicios. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc.). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

Si bien, en el caso en que el propietario decida ceder las dos viviendas para su explotación por una empresa explotadora, debemos atender a la doctrina de la Dirección General de Tributos que en su Consulta Vinculante número 0854-16 de 09 de Marzo de 2016 que recoge la doctrina seguida tanto por la Dirección General de Tributos, así como por parte del Tribunal Económico Administrativo Central y establecen de forma clara lo siguiente:

  • Los arrendamientos de vivienda a favor de persona jurídica si está actúa como consumidor final están sujetos pero exentos de IVA.
  • Los arrendamientos de vivienda a favor de persona jurídica en la que ésta no es consumidor final está sujeto a IVA.
  • Los arrendamientos de vivienda a favor de persona jurídica en los que se permite la cesión o subarriendo, según la Dirección General de Tributos, está sujeto a IVA.

 Por ello y siguiendo el criterio de la AEAT, en el supuesto en el que el propietario decida ceder la explotación de dos o más viviendas a empresas explotadoras y/o particulares (con el límite máximo de 2 viviendas por cada particular o empresa) entendemos que el negocio jurídico debe realizarse de la siguiente forma:

  1. a) El propietario cede la explotación de las viviendas a una empresa explotadora.
  2. b) La empresa explotadora es quien emite la factura al consumidor final por los servicios prestados que podrán ir con IVA o sin IVA dependiendo de si prestan o no servicios hosteleros.
  3. c) El propietario emite una factura a la empresa explotadora (ya sea por un fijo o variable) por el contrato de explotación. Dicha factura irá con el IVA al 21%.

El motivo de operar de esta forma no es otro que el propietario pueda deducirse el IVA derivado del contrato de explotación.  Existen empresas  explotadoras que proponen que sean ellos quienes emitan al cliente la factura por el porcentaje pactado más el IVA. correspondiente, no siendo éste el cauce adecuado de conformidad con el criterio seguido por la AEAT siendo éste el descrito anteriormente.

 

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DIFICULTAD DEL ESTABLECIMIENTO DE CONJUNTO DE APARTAMENTOS TURISTICOS EN LA CIUDAD DE MÁLAGA

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

DIFICULTAD DEL ESTABLECIMIENTO DE CONJUNTO DE APARTAMENTOS TURISTICOS EN LA CIUDAD DE MÁLAGA

 

Como recordaran, en el primer blog dedicado a los APARTAMENTOS TURISTICOS hicimos referencia, entre otras cuestiones, a la existencia de dos tipos:

  • Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación
  • Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.

Como vemos la diferencia, a priori, recae en que en los primeros de ellos son necesarios tanto de una entrada propia como de ascensores propios, de tal forma que si ocupan un edificio, el mismo podrá tener una parte destinado a uso residencia y otro a este tipo de APARTAMENTOS TURISTICOS, mientras que en el segundo de ello no se pide estos requisitos.

Sin embargo, en ocasiones nos encontramos con que nuestro legislador articula normas en un determinado ámbito sin que exista la debida coordinación con otras administraciones públicas que son las que tienen las competencias en materias que están, íntimamente, relacionas entre sí. Es esto, lo que ocurre en el caso concreto, el legislador autonómico, de forma bien intencionada, dicto unas normas sin tener en cuenta que la materia urbanística le corresponde a los distintos Ayuntamientos y que en la mayoría de los casos sus distintas normas son anteriores a la normativa de APARTAMENTOS TURISTICOS, por lo que se hace difícil la aplicación de la citada norma.

Lo expuesto, es lo que sucede en la ciudad de Málaga con la categoría denominada CONJUNTOS DE APARTAMENTOS TURISTICOS, debido a los números requisitos que imponen y que a la larga sea más rentable económicamente el establecimiento del tipo de EDIFICIOS COMPLEJOS DE APARTAMENTOS TURISTICOS.

El Plan General de Ordenación Urbana de Málaga 2011 en su artículo 6.1.7  establece que las distintas zonas podrán ser destinadas a los siguientes usos:

  1. Residencial:
    1. Unifamiliar
    2. Plurifamiliar.
  2. Productivo:
    1. Industrial
    2. Logístico.
    3. Empresarial
    4. Usos especiales.

  1. Servicios Terciarios
    1. Hospedaje
    2. Recreativo
    3. Hosteleria
    4. Comercio

En el presente caso, nos vamos a centrar tanto en el uso residencial como en el uso terciario, siendo por ello por lo que acudiremos a la citada norma urbanística para saber cuándo nos encontramos ante un suelo de uso residencial y cuando ante un suelo de uso terciario.

El suelo de uso residencial viene definido en el artículo 6.2.1 de las Normas Urbanísticas al decir “ uso residencial es el que sirve de alojamiento permanente a las personas”; y el uso terciario ( hospedaje, recreativo, hostelería) en el artículo 6.4.1 de las mismas Normas Urbanísticas al decir, con carácter general, “ Es uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, a las empresas y a los organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera y otras, seguros, etc.”,  y, con carácter más particular, en el artículo 6.4.2 al definir el uso terciario de hospedaje al decir “ 1. Hospedaje es el servicio terciario que se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas, tales como hoteles, moteles, paradores, pensiones, residencias… etc.

  1. Una actividad de este grupo podrá desarrollarse en edificio destinado total o parcialmente a viviendas solo en el caso en que disponga de acceso y evacuación independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales ( luz, agua teléfono), asimismo totalmente independiente de las resto del edificio”.

Hasta aquí podemos concluir lo siguiente:

  • Compatibilidad de uso residencia y uso terciario hospedaje.
  • Necesidad de acceso y evacuación independientes del resto de edificio así como de instaladores generales independiente del resto edificio.

Junto a éstas exigencias tenemos que tener en cuenta otras no menos importantes, que pasaremos a analizar a continuación, como las siguientes:

  • Cumplimiento de la Ordenanza Municipal de Protección contra Incendios.
  • Cambio de uso de las fincas registrales afectadas.

1.- Cumplimiento de la Ordenanza Municipal de Protección contra Incendios: Dicha Ordenanza tiene como objeto principal de regular, de forma complementaria, aquellos aspectos de las condiciones de protección contra incendios de edificaciones, locales y establecimientos.

Dicha Ordenanza aunque entró en vigor con fecha de 27 de marzo de 2003 se ha ido adaptando a los distintos cambios legislativos que se llevaron a cabo por el RD 2267/2004, de 3 de diciembre, por el que se aprobó el Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales; RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprobó el Código Técnico de la Edificación; RD 393/2007, de 23 de marzo, por la que se aprobó la norma Básica de Autoprotección de los centros, establecimientos y otras dependencias dedicados a actividades que puedan dar origen a situaciones de emergencia; y el RD 1371/2007, de 19 de octubre, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación.

Ámbito de aplicación: Conforme al artículo 3 será de aplicación a todos los proyectos y obras de nueva edificación o implantación, reforma, ampliación o cambio de uso, así como las modificaciones y legalizaciones de las instalaciones y actividades existentes.

Asimismo, el artículo 4.1 establece “Como requisito previo indispensable para la concesión de licencia municipal de obra, instalación, primera ocupación o apertura de los establecimientos Apéndice % de esta ordenanza, que sean de nueva implantación, proceda a cambiar o modificar su actividad, se trasladen, amplíen o reformen, el Servicio Municipal de Extinción de Incendios y Protección Civil deberá emitir informe técnico favorable sobre sus condiciones de protección contra incendios”.

El Apéndice 5 de la citada Ordenanza  Municipal establece una relación de actividades que deben ser informadas en lo referente a las condiciones de seguridad contra incendios por el Servicio Municipal de Extinción de Incendios y Protección Civil entre los que se encuentran en su letra E “ Residencial (hoteles, pensiones, residencias…)”.

Nos encontramos que en la actualidad el Ayuntamiento exige un informe favorable del Cuerpo de Bomberos que cumpla con la normativa sobre protección contra incendios tanto por considerar que la actividad de apartamentos es análoga a la de hotel como por el hecho que está exigiendo un cambio de uso de las fincas que integran los edificios donde se encuentran ubicadas las mismas.

2.- Cambio de uso de las fincas registrales afectadas: En este punto tenemos que tener en cuenta, las siguientes cuestiones:

  • Normativa de Comunidad de Propietarios: Si se optase por la modalidad de CONJUNTOS, y, conforme a lo antes visto, sería necesario ver si los Estatutos donde se encuentran integrados permite el cambio de uso, por cuanto si no lo permitiera, la citada posibilidad estaría vedada salvo con que fuese aprobado por la mayoría correspondiente en Junta de Propietarios.
  • Ámbito urbanístico: En este punto, es necesario la obtención de la correspondiente licencia de cambio de uso, la escritura de cambio de uso, así como el pago de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Presenta como principal inconveniente, que el citado inmueble objeto del cambio de uso no podrá destinarse a uso residencial ( vivienda con carácter permanente).

Si tiene cualquier duda en materia de APARTAMENTOS TURISTICOS, póngase en contacto con nuestro Despacho.

¿PUEDEN PROHIBIR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EL USO DE LAS VIVIENDAS PARA ALQUILER VACACIONAL?

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

¿PUEDEN PROHIBIR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EL USO DE LAS VIVIENDAS PARA ALQUILER VACACIONAL?

 

Son numerosas las consultas que nos llegan al despacho sobre esta cuestión (más aun en la época estival en la que nos encontramos).

 En este sentido, debemos decir que tras la entrada en vigor del Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, entre otros, añade un nuevo punto 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que se establece que: ”El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Por tanto, antes de la entrada en vigor del RD 7/2019 era necesario el voto unánime de los propietarios para la adopción de este tipo de acuerdos, pero tras la reforma operada se relaja esta condición, por lo que ya solo se requiere el voto favorable de las tres quintas partes que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es importante destacar que dicho precepto recoge, además, la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos o incremento en la participación de los gastos comunes de las viviendas donde se realice esta actividad turística con la limitación establecida.

Un vez alcanzada la mayoría establecida en el punto 12 del artículo 17 de la LPH, este acuerdo tiene que ser notificado a los propietarios ausentes para que en el caso contrario puedan manifestar su desacuerdo o discrepancias en el plazo de 30 días. Pasado dicho plazo sin que se hubieran manifestado en contra, se entenderán que votaron a favor de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios.

Dicho acuerdo (cambio de estatutos acordando la prohibición del uso de las viviendas para alquiler vacacional o turístico) para que surta efectos frente a terceros, deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Así, esta prohibición afectará a los futuros comuneros que adquieran una vivienda en esa comunidad.

Si bien parece que la introducción de este nuevo punto 12 no deja lugar a dudas, la cuestión no es baladí, pues nos encontramos con posiciones doctrinales contrapuestas. Así, un sector de la doctrina considera que con esta introducción no se permite acordar la prohibición de la vivienda para uso vacacional, sino solamente tal y como expresa la literalidad de la norma “limitar o condicionar el uso”. Entendiendo que la comunidad no podrá impedir que un comunero ejerza esta actividad en una finca de su propiedad ni suprimir este derecho, sino que podrá establecer límites y condiciones a los que dicha actividad deba someterse. Así, en el caso en que el comunero sobrepasara estos límites o condiciones aprobadas por la comunidad de propietarios, se podrán ejercitar las acciones oportunas para la cesación de esta conducta. De este modo, la comunidad podrá acudir (ejercitando la vía judicial y recurriendo al procedimiento declarativo ordinario correspondiente) a lo dispuesto en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ejercitando la acción de cesación si se diera el caso de que el propietario u ocupante del piso o local desarrollarán en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resultaran dañosas para la finca o que contravinieran las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Como pueden observar, existen opiniones contrapuestas en este sentido. Aun así, en la actualidad lo cierto es que las comunidades de propietarios están procediendo a través de lo dispuesto en el punto 12 del art. 17 de la LPH a la prohibición del uso de las viviendas para alquiler vacacional (siempre que cumplan con las mayorías establecidas en el mismo). Es necesario que la comunidad proceda a la inscripción de esta prohibición (cambio de estatutos) en el Registro de la Propiedad para que la misma pueda surtir efectos frente a terceros.

Esta prohibición de uso como alquiler vacacional de las viviendas no tendrá carácter retroactivo, por lo que no afectará a aquellos propietarios que vinieran ejerciendo esta actividad con anterioridad a la inscripción de esta prohibición.

   Si tiene cualquier duda al respecto, póngase en contacto con nuestro despacho.

APARTAMENTOS TURÍSTICOS

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

APARTAMENTOS TURISTICOS

 

En Andalucía, al contrario que en otras CC.AA, el legislador autonómico optó por diferenciar la regulación de las viviendas turísticas (a las que hicimos referencia en el blog de la semana pasada) del de los apartamentos turísticos, siendo estos el objeto del presente blog.

Pero ¿ Qué son los APARTAMENTOS TURISTICOS?, para ello acudiremos al artículo 42.1 de la Ley 13/2011, Turismo de Andalucía y los define como “los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente”, viniendo estos determinados por el Decreto 194/2010.

Dicha norma diferencia los siguientes tipos de APARTAMENTOS TURISTICOS:

  • Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación
  • Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos. Otra diferencia poderosa respecto a las VIVIENDAS TURISTICAS, reside en el hecho que los APARTAMENTOS TURISTICOS no pueden tener uso residencial, es decir, destinado a vivienda de una particular, al contrario que las VIVIENDAS TURISTICAS. Dicho lo anterior, tenemos que diferenciar dos tipos de APARTAMENTOS TURISTICOS, de acuerdo a la legislación de la CC.AA de Andalucía, a saber:
  • Como podemos ver, es el número de unidades lo que nos permite diferenciar si nos encontramos ante la figura de APARTAMENTOS TURISTICOS o de VIVIENDAS TURISTICAS, puesto que si una persona es propietario de 3 o más unidades de alojamiento en un mismo inmueble, se le aplicará la normativa correspondiente a los APARTAMENTOS TURISTICOS y si son dos o menos le aplicaremos la normativa de VIVIENDA TURISTICAS a las que hemos hecho referencia en el anterior Blog.
  • Edificios/complejos: pertenecen a este grupo aquellos establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio (adoptará la denominación de “edificio de apartamentos turísticos”) o de varios (adoptará la denominación de “complejo de apartamentos turísticos”). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen un edificio o varios, o que ocupen una parte independiente (del resto de viviendas) de un edificio o de varios.
  • Conjuntos: pertenecen a este grupo los establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento ubicadas en un grupo de edificios, contiguos o no, o bien en un mismo edificio. En caso de que estén en un grupo contiguo de inmuebles no hay dudas todas las unidades de alojamiento formarán parte de un “conjunto de apartamentos turísticos”. Pero si el “grupo de edificios” no es contiguo, sólo podrán formar parte del “conjunto de apartamentos turísticos” las unidades de alojamiento que se encuentren en un radio de 1 kilómetro desde la oficina del explotador (esta norma no es aplicable a las unidades de alojamiento que ya estuvieran registradas antes de 11 de febrero como apartamento turístico de 2016). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen parte de un edificio o varios pero no lo hacen de forma independiente, sino que están “mezclados” con otros inmuebles.

En este punto es importante resaltar que el primer grupo solo podrá recaer sobre el suelo que tenga la calificación de terciario ( aquél destinado para uso hotelero y turístico), por lo que a sensu contrario, podemos llegar a la conclusión que los CONJUNTOS TURISTICOS si pueden recaer sobre uso residencial, aunque ya avanzamos, que en algunas localidades este tipo de APARTAMENTOS TURISTICOS no pueden establecerse por las limitaciones urbanísticas, aunque esto será objeto de otro blog.

Asimismo, podemos diferenciar las siguientes modalidades:

  • Edificios Complejos: Se clasifican en categorías de 4, 3, 2 y 1 llaves.
  • Edificios Conjuntos: Se clasifican en categorías de 2 y 1 llaves.

El criterio para clasificarlo dentro de la subdivisión es la calidad, cuanto más alta sea está, en la más alta escala estará.

En cuanto a la recepción: En los establecimientos de apartamentos turísticos habrá una recepción-conserjería, excepto en los casos siguientes:

  • Edificios/complejos de una o dos llaves y que tengan menos de diez unidades de alojamiento.
  • Conjuntos cuyas unidades de alojamiento estén en distintos edificios o complejos, sin que en ninguno de ellos, considerándolo aisladamente, se llegue a las diez unidades de alojamiento.

Es importante señalar que el usuario del APARTAMENTO TURISTICO tendrá que rellenar  el correspondiente PARTE DE ENTRADADOCUMENTO DE ADMISIÓN y, previa exhibición de su documentación. Una original del mismo será entregado al usuario a modo de contrato.

Respecto a la duración de la estancia, en principio, será aquella que las partes pacten si bien tenemos que tener en cuenta un límite, nunca podrá ser superior a 45 días.

A diferencia de las VIVIENDAS TURISTICAS, en las que los servicios que se prestan son mínimos y voluntarios por parte de la propiedad o explotador, en el presente caso, nos encontramos con los siguientes servicios mínimos:

  • Agua fría y caliente permanente adecuada a la capacidad del apartamento.
  • Energía eléctrica y, en su caso, combustible necesario para el funcionamiento de las instalaciones de la unidad de alojamiento.
  • Recogida de basuras en el recinto.
  • Conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.
  • Limpieza de la unidad de alojamiento y cambio de lencería.

El precio comprenderá, asimismo, el uso de los servicios e instalaciones comunes con las que cuente el establecimiento tales como jardines, terrazas y salones comunes, con sus equipamientos, parques infantiles, aparcamientos al aire libre sin vigilancia, así como piscinas y el mobiliario propio de las mismas.

El documento de pago, es decir, la factura tiene que contener la descripción e importe de los servicios contratados y su fecha, así como el número de inscripción del establecimiento en el Registro de Turismo de Andalucía y de la unidad de alojamiento utilizada.

Es obligatorio, al igual que en las VIVIENDAS TURISTICAS, las hojas de reclamaciones a disposición de las personas usuarias debidamente numeradas y selladas por los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía.

En lugar bien visible de la conserjería-recepción se exhibirá un cartel informativo de la existencia de hojas de quejas/reclamaciones, en la forma establecida por la normativa sobre defensa de los consumidores y usuarios. Caso de no existir aquélla, dicho cartel informativo figurará en la parte posterior de la puerta de acceso a cada unidad de alojamiento.

Por último, indicar que según el grupo, categoría y modalidad a la que pertenezca el establecimiento, deberán cumplirse los requisitos establecidos al efecto en los Anexos I, II y III (al final del Decreto 194/2010).

 

Si tiene cualquier duda en materia de APARTAMENTOS TURISTICOS, póngase en contacto con nuestro Despacho.

 

 

 

BREVES NOTAS SOBRE LA REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS EN ANDALUCÍA Y SUS POSIBILIDADES DE EXPLOTACIÓN

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

BREVES NOTAS SOBRE LA REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS EN ANDALUCÍA Y SUS POSIBILIDADES DE EXPLOTACIÓN

El artículo 3.1 del Decreto 28/2016 de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos define las viviendas turísticas así: ”Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento”.

Desglosando el artículo 3 vemos que para que una vivienda sea catalogada como vivienda turística es necesario que cumpla los siguientes requisitos:

  • Que se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos (que se publicite en canales de oferta turística)

  • Que la cesión de la vivienda al usuario no sea gratuita sino mediante precio.

  • Que la vivienda esté ubicada en Andalucía y sobre suelo residencial (por lo tanto, las que estén sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística.

Igualmente, debemos tener en cuenta el artículo 5 de dicho Decreto por cuanto establece los tipos de viviendas turísticas que podrán ser: a) Completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad. b) Por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. En estos casos, podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.

2. La capacidad máxima de éstas, vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación. En todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación”.

Del mismo modo, la vivienda tiene que cumplir con los requisitos que se encuentran definidos en el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de Febrero de viviendas con fines turísticos, siendo éstos los siguientes:

  • La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación.

  • La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril.

  • Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.

  • Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.

  • Libro de reclamaciones.

  • Botiquín de primeros auxilios.

  • Cabe el alquiler de toda la vivienda o el alquiler por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas. Y si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas. No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.

  • La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.

En lo que respecta a la licencia de ocupación de vivienda turística (su importancia radica en que va a determinar el número de plazas de la vivienda turística), decir que si bien dicha licencia es necesaria para el inicio de la actividad, en el caso concreto de la cuidad de Málaga y ante el retraso existente en el área de Urbanismo, nos podemos encontrar que la licencia sea concedida por silencio positivo (entendiéndose este por el trascurso del plazo de seis meses, salvo que se establezca un plazo distinto, al no existir resolución expresa por parte de la Administración) pero nos estamos encontrando que la Junta requiere resolución expresa y que, en otras provincias andaluzas ante la falta de resolución expresa, la Junta está revocando la inscripción de esta vivienda, situación que, a día de hoy, no ocurre en Málaga.

Además, es requisito obligatorio llevar un Libro-Registro de los ocupantes de las viviendas y su comunicación diaria al área de hospedería de la Policía Nacional realizándose dicha comunicación vía fax o correo electrónico.

Una vez cumplidos los requisitos establecidos por el Decreto de la Junta de Andalucía, vamos a estudiar las distintas posibilidades con las que cuenta el propietario de la vivienda cuando decide destinar su vivienda a alojamiento vacacional: tiene la posibilidad o bien de alquilar directamente su vivienda con fines turísticos, o bien ceder su explotación a otra persona física o jurídica para que esta actividad sea ejercida por ellos. En este último caso, el propietario de la vivienda no se ocupa de ninguna gestión con las personas turistas y además debe hacerse constar en un documento o contrato que así lo especifique. A los efectos de la Junta de Andalucía, quien ejerce la actividad (propietario o empresa explotadora) se considera Titular de la Actividad, quien sería el responsable de atender a las personas turistas y de cumplir con los requisitos establecidos para esta actividad.

Determinados y cumplidos los requisitos anteriormente establecidos, debemos tener claras las dos vías a las que el propietario puede optar para la explotación de su vivienda vacacional:

a) Explotar la vivienda directamente, en cuyo caso el propietario procedería a presentar la declaración responsable para que se proceda a la inscripción de las viviendas en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía, según el artículo 9 del Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de las viviendas con fines turísticos, por cuanto dispone que: “1. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. El contenido mínimo será el siguiente:

a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.

b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.

2. Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.

3. Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.

4. Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio”

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Una vez hecha la inscripción, se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. El interesado tendrá que hacer visible el número de inscripción en cualquier publicidad que haga de la vivienda.

Una vez cumplidos los trámites anteriores, se procederá al alquiler de la vivienda siendo necesario para ello la formalización de un contrato de arrendamiento. Para ello, debemos acudir al art. 5 e) de la Ley de Arrendamientos urbanos por cuanto dispone que: “quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley: La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

Por tanto, en este caso, el contrato quedaría excluido del ámbito de aplicación de la LAU, debiendo firmar las partes un contrato de arrendamiento de vivienda con fines turísticos sometido al código civil, respetando, en cualquier caso, los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico, que son los establecidos en el Capítulo II del Decreto.

b) Ceder la explotación de la vivienda a una empresa dedicada a tal efecto, el propietario firmará con dicha empresa un contrato de explotación con anterioridad a la presentación de la declaración responsable en el Registro de la Junta de Andalucía.

En este sentido, debemos recordar que, en los casos de ceder las viviendas para su explotación por una empresa dedicada a tal efecto, el propietario de las viviendas no se ocupa de ninguna gestión con los ocupantes de ésta, extremo que se hace constar en el contrato de explotación que se suscriba.

Así, a efectos de la Junta de Andalucía quien ejerce la actividad (empresa explotadora) se considera Titular de la Actividad, siendo ésta la responsable de atender a las personas turistas y de cumplir con los requisitos establecidos para esta actividad.

Una vez suscrito dicho contrato de explotación con la empresa explotadora será ésta quien presente la Declaración responsable para la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía debiendo acudir, para ello y nuevamente, a lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de las viviendas con fines turísticos, por cuanto dispone que: “1. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. El contenido mínimo será el siguiente:

a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.

b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.

2. Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.

3. Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.

4. Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio”

Finalmente, con posterioridad a la presentación de la declaración responsable la Consejería pedirá de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Una vez hecha la inscripción, se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. A partir de la comunicación de este número al interesado, éste (en este caso la empresa explotadora) tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda.

Si tiene cualquier duda en materia de viviendas turística, póngase en contacto con nuestro Despacho.

CAPITULACIONES MATRIMONIALES: POR QUE HAY QUE PACTARLAS Y QUE PUEDE ESTABLECERSE

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

CAPITULACIONES MATRIMONIALES: POR QUE HAY QUE PACTARLAS Y QUE PUEDE ESTABLECERSE

En numerosas ocasiones, he escuchado a Clientes la expresión “lo tuyo es mio y lo mío es tuyo”, cuando van a casarse, y si bien es cierto que es una declaración de intenciones muy deseable puesto que nos casamos para toda la vida, no es menos cierto el gran número de divorcio que hay en España y que hablar de pactar de separaciones de bienes o hablar de capitulaciones matrimoniales antes del matrimonio, es presagio de mal agüero, y que pensamos que el matrimonio no va a durar toda la vida. Y, no es así.

El matrimonio no solo produce efectos personales sino también patrimoniales y, por eso lo más deseable es hablarlo antes del matrimonio y no cuando el matrimonio se rompe, por desgracia, puesto que ahí entran cuestiones que hacen que no seamos muy objetivos.

Dicho esto, ¿que son las CAPITULACIONES MATRIMONIALES?, es el acuerdo celebrado antes de contraer matrimonio o con posterioridad y que tiene por objeto regular el régimen económico matrimonial, y otras disposiciones por razón del mismo, a las que más tarde haremos referencia.

El contenido de las CAPITULACIONES MATRIMONIALES ha evolucionado a lo largo de la historia así han pasado de ser pactos por los cuales los reyes se casaban y establecían el por qué y a que accedía cada uno (ejemplo de ello, son las Capitulaciones de Cervera de 5 de marzo de 1469 en el que se establecía las duras condiciones que tuvo que aceptar Fernando, El Católico, para casarse con Isabel, la Católica), al contenido tradicional de pactar el régimen económico matrimonial y ha evolucionado a la una figura más cercana a lo que vemos en las películas americanas de los pactos matrimoniales (podemos pactar pensión de alimentos, etc,).

Antes de expresar que pactos podemos incluir en las CAPITULACIONES MATRIMONIALES, tenemos que decir que esa revolución de lo que se puede pactar o no en las mismas la inició el Código Civil Catalán, con la Ley 25/2010.

La cuestión de lo que se puede o no pactar en las CAPITULACIONES MATRIMONIALES es muy difícil de determinar, puesto que nuestro Código Civil solo prevé los efectos económicos o patrimoniales y deja a un lado cuestiones como las pensión de alimentos en caso de divorcio, indemnizaciones en ciertas situaciones a las que más adelante haremos referencia.

Nuestro Código Civil en el artículo 1.328 establece los límites de las CAPITULACIONES MATRIMONIALES al expresar que será nula cualquier disposición contenida en el mismo que sea contraria a las leyes, las buenas costumbres o limitativa de la igualdad de derechos que corresponda a cada cónyuge.

Dicho esto vamos a realizar una lista de posibles pactos que pueden introducirse en unas capitulaciones matrimoniales.

  1. Pactos relativos al régimen económico matrimonial: En España, salvo en Cataluña y Baleares, el régimen económico que rige en defectos de pacto es el de la sociedad de gananciales. Por lo que lo usual será pactar el régimen de separación de bienes aunque también podría optarse por el de participación de bienes (régimen a caballo entre el de separación de bienes y el de gananciales).

  1. Pactos relativos a la economía familiar. Cobra mucha importancia en aquellos casos en que uno de los cónyuges pertenece a una empresa familiar, los pactos relativos a aquella, puesto que nada impide que los aspectos que puedan incidir en el seno de la empresa familiar puedan intervenir miembros de ésta.

  1. Pactos relativos a la vida en común:

    1. Indemnizaciones económicas en caso de infidelidad.

    2. Indemnizaciones económicas en caso de traslado por motivos laborales.

    3. Indemnizaciones económicas en caso de quedarse al cuidado de un hijo o familia próximo (STS de 24 de junio de 2015)

  1. Pactos relativos a la crisis del matrimonio:

    1. Establecimiento de una pensión compensatoria en el sentido de fijarse su cuantía, modalidad, duración y extinción.

    2. Atribución del uso de la vivienda familiar e incluso de segundas y terceras viviendas, en el sentido de a quien les pertenece y durante cuanto tiempo o, incluso, el uso de las mismas.

    3. Regular la guarda y custodia de los hijos.

    4. Adjudicación de inmuebles que perteneciendo a uno de los cónyuges se atribuya al otro en caso de divorcio.

La casuística puede ser inmensa, sin embargo tenemos que decir que sobre todo en los pactos relativos a la crisis del matrimonio, los mismos quedarán sometidos al control del Juez que conozca del procedimiento de divorcio y/o separación así como del Ministerio Fiscal en todo aquello relativo a los hijos menores de edad.

Es el momento de explicar cuáles son las razones que nos llevan a pactar CAPITULACIONES MATRIMONIALES:

  1. Separación de la esfera empresarial y personal. A menudo cualquiera de los miembros inician una actividad empresarial y aparecen las deudas. Dicho instrumento sirve para que no se contamine la totalidad del patrimonio familiar en caso de deuda sino que quede limitado el daño.

  2. Instrumento preventivo: Como hemos visto a lo largo de este artículo sirve para saber como tenemos que actuar ante posibles situaciones que nos puedan deparar la vida conyugal, tanto en los casos que tengamos que renunciar a nuestra vida profesional, por el bien de la familia, como en caso de ruptura conyugal. Si conseguimos sentarnos y poder prever situaciones difíciles y como actuaremos ante ellas, cuando las mismas se den, nos ahorraremos muchos problemas y la relación entre sus miembros será mejor.

Si tiene cualquier duda al respecto, no dude en ponerse en contacto con nuestro Despacho.